Klage nr:
156/08
Avgjort:
25.11.2008
Saken gjelder:
Meglers vederlag
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Strømmen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede som eiendomsmegler. Oppdragsavtalen ble inngått 3. oktober 2007 og sagt opp 19. mai 2008. Klageren ønsker reduksjon i vederlaget og erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker å avvise kravet fra innklagede da innklagede etter klagerens oppfatning ikke har utført den jobben som ble avtalt. Gitt at leiligheten som skal selges også har blitt fremstilt med dels svært grove feil, ønsker klageren også å få dekket det tap han har lidt i forbindelse med ekstra rente- og avdragsutgifter.
I klagerens henvendelse til innklagede av 19. mai 2008 fremgår det blant annet følgende:
Den 19. mai 2008 var klagerens leilighet ikke lagt ut på innklagede hjemmeside, verken i eiendomsavisen eller søkemotoren. Dette til tross for at innklagede averterer med at «I tillegg til å nå flest i trykte medier gjennom aviser og X legges boligen ut på Finn, Tinde, Dagbladets ny.no og [innklagedes] sine nettsider.»
Det har blitt produsert to salgsoppgaver for leiligheten da den første salgsoppgaven ikke førte til salg.
Klageren viser til at innklagede reklamerer med
*våre meglere er trenet på å finne og fremheve de beste sidene ved din bolig
*Vi vet hva vi skal fremheve i prospektet
I den første salgsoppgaven manglet det planskisse selv om korrekt plaskisse ble gitt til takstmannen. Klageren mener leiligheten har en god planløsning og at denne burde vært vist. I tillegg mangler det opplysning om at garasjeplass kan leies av OBOS i nærheten, at det er peisovn, høyt under taket osv. Videre var fellesgjelden feil oppgitt, på tross at klageren har varslet om dette flere ganger. Andel fellesgjeld ble rettet ved utarbeidelsen av den andre salgsoppgaven, ca et halvt år etter at klageren påpekte forholdet. Fellesgjelden ble oppgitt å være 136 000 kroner, mens det i realiteten var 77 000 kroner.
Dette rimer dårlig med innklagedes påstand om
*Våre meglere setter seg godt inn i din bolig før visningen. Det sikrer at interesserte får de opplysningene de trenger og at flest mulig skriver seg på liste.
Klageren pusset opp og redekorerte arbeidsrommet i leiligheten slik at det skulle fremstå penere i den andre salgsoppgaven. Den andre salgsoppgaven hadde en planskisse, men denne var svært misvisende selv om rett planskisse ble levert. Rommene fremsto som meget små, dører og vinduer var plassert feil, garderobe på soverommet var ikke inntatt og bakdøren manglet fullstendig. De innbyrdes størrelsesforholdene var så gale at to rom som nesten er like store så ut som et stort og et veldig lite rom. Innklagedes reaksjon da klageren påpekte dette var at den som laget skissen var svensk. Dette er dokumentert ved mailkorrespondanse.
Også i den andre salgsoppgaven manglet det opplysninger om mulighet for leie av parkeringsplass.
Innklagede påpeker at han har holdt minst halvparten av visningene selv. Innklagede glemte å annonsere visning som var avtalt i begynnelsen av januar.
Onsdag 14. mai kom klageren til leiligheten før visningen var ferdig. Klageren synes skiltene var plassert lite synlig både fra fortauet og selve gaten. Det var heller ikke skilting til oppgangen der leiligheten ligger i bakgården.
Klagerens greie inntrykk av innklagede endret seg etter jul, da klageren fikk inntrykk av at innklagede kun ønsket å bli kvitt boligen raskest mulig. De eneste rådene klageren fikk var å gå ned i pris spesielt etter at han holdt visninger hvor ingen møtte.
Klageren mener den mangelfulle markedsføringen har ført til at det praktisk talt ikke har vært interessenter.
Klageren mener han også har et tap påca 50 000 kroner som følge av at leiligheten ikke er solgt og finner det rimelig at innklagede dekker dette tapet.
Innklagede anfører:
Innklagede rekvirerte informasjon om leiligheten og fikk oppgitt i Meglerinformasjon fra OBOS av 8. oktober 2007 at fellesgjelden var 136 000 kroner per 4. oktober 2007.
Salgsoppgaven ble godkjent av klageren og innklagede startet markedsføringen. Fellesgjelden ble også angitt til
136 000 kroner i taksten av 9. oktober 2007.
Eiendommen ble annonsert som følger i oppdragstiden:
– på internett hos Finn, Tinde, Dagbladets Ny, innklagedes nettside, i tillegg ble annonsen plukket ut til «ukens bolig» på Finn
– annonsert 21 ganger i Aftenposten
– det ble avholdt 14 visninger hvor første var 18. oktober 2007, innklagede har avholdt cirka halvparten
I salgsperioden ble det registrert 4 interessenter, men det ble ikke mottatt bud.
Forlengelse av oppdraget skjedde i møte med påfølgende brev om forlengelse datert 10. mars 2008. I forbindelse med forlengelse av oppdraget ble leiligheten tatt ut av markedet. Det ble innhentet nye bilder og rekvirert ny informasjon fra OBOS av 7. mai 2008. I den nye informasjonen fra OBOS fremkom det at fellesgjelden per 7. april 2008 var
77 000 kroner. Dette ble inntatt i prospektet, sammen med informasjon om mulighet for leie av garasje og oppdatert plantegning.
3D skissene som innklagede bruker i salgsoppgavene, er kun ment å være illustrerende og kan ikke sammenlignes med en målsatt plantegning. I anledning «nyutleggelsen» valgte innklagede å legge den inn på Finn.no slik at den skulle komme på nytt/øverst på nettsiden. Den kom derfor ikke ut på innklagedes hjemmeside, noe som er beklaget overfor klageren.
Når det gjelder skilting ved visning, må disse plasseres inntil vegg /bygning for å unngå bot fra trafikketaten. Innklagede mottok to stk bøter a 600 kroner i forbindelse med feil plassering av skiltene for visning på eiendommen.
Vedrørende ikke annonsert visningstid ble dette rettet helgen før visning, samtidig som visningstidspunktet ble annonsert i innklagedes eiendomsavis.
I forbindelse med bytte av megler ble innklagede kontaktet av den nye megleren med forespørsel om oversending av bilder/ materiell på eiendommen. Innklagede sendte ikke over bilder/ materiell til den nye megleren, men ser på dette som en bekreftelse på at materiellet var tilfredsstillende for klageren.
Innklagede orienterer om at leiligheten fortsatt ligger ute for salg med en takst på 2 450 000 kroner, prisantydning på
1 990 000 kroner og fellesgjeld til 181 263 kroner.
Innklagede kan ikke se annonsen har vært mangelfullt markedsført.
Innklagede opprettholder sitt krav i saken. Innklagede påpeker at det ikke er fakturert for innklagedes krav på tilrettelegging, honorar for utført arbeid, visningshonorarer, utlegg for ny innhenting av informasjon fra forretningsfører, Brønnøysund og kartverk, uten at dette er noen form for innrømmelse av ansvar.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren hevder innklagedes saksbehandler muntlig sa at klageren skulle finne noe å kjøpe først og så kunne de selge leiligheten.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg som følge av misnøye med saksbehandlingen. Klageren krever også erstatning for tapte rente- og avdragsutgifter som en følge av svikt i forbindelse med saksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53og ulovfestede erstatningsregler.
I henhold til oppdragsskjemaet punkt 5 har innklagede krav på dekning av utlegg. Innklagedes krav mot klageren gjelder dekning av utlegg. Av vedlegg til innklagedes tilsvar fremgår det at innklagede verken har betinget seg tilretteleggingskostnader, betaling for visninger eller honorar for utført salgsarbeid. Det foreligger således intet krav som kan reduseres i henhold til eiendomsmeglingslovens § 4-6 sml. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (1. utg., Oslo 2005) s. 272.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet fra innklagedes side. Klagerens krav på erstatning kan således ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 25. november 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |