Klage nr. 2021292
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Telemark AS avd. Skien
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2021 kjøpte klageren en selveierleilighet, som innklagede formidlet, for
1 815 000 kroner. Prisantydningen var på 1 690 000 kroner. I salgsoppgaven var det oppgitt at leiligheten hadde ett soverom + sovealkove. Videre var det angitt energiklasse D, vurdert med grunnlag i år 2002. I tillegg hadde takstmannen vurdert boligens ytterdør og takvindu som i god stand. Spørsmålet er om megleren har gitt feil eller misvisende opplysninger knyttet til energiklassifiseringen samt antall soverom i boligen. I tillegg er det et spørsmål om megleren kan klandres for at takstmannen har tilstandsvurdert ytterdøren og takvinduet feil. Endelig er det spørsmål om det foreligger grunnlag for klagerens krav på 100 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Misvisende opplysninger om antall soverom
Det foreligger misvisende markedsføring i salgsoppgaven, da det er skrevet at boligen inneholder ett soverom + sovealkove. Formuleringen gir langt på vei inntrykk av at det er to soverom i boligen, og ikke ett slik det i virkeligheten er.
Energimerking
I salgsoppgaven stod det oppgitt energiklasse D. Da kjøperen etterspurte energiattest fikk han oversendt en der det som grunnlag for klassifiseringen var brukt byggeår 2002, mens bygget egentlig var oppført i 1928. Megleren har uttalt at det muligens ble benyttet feil byggeår i grunnlaget for energidokumentet. Senere har megleren endret syn og uttalt at grunnlag for energimerking med utgangspunkt i år 2002 er riktig.
Feil vurdering av tilstand på ytterdør og takvindu
Ytterdøren ble klassifisert som i god stand og uten skader ved takstmannens befaring. I tillegg til fuktproblemer opplevde klageren at døren hadde slått seg og var vanskelig å lukke. Ved utskiftning foretatt av fagkyndige, ble det oppdaget at monteringen var feil og mangelfull. Dette er noe takstmannen burde sett og markert. Videre var det lagt på rester av skumgummimadrasser og delvis isolert med tøystykker/klær. Døren hadde fukt/kondensproblemer. Kostnad for utskiftning var på 10 000 kroner.
Takvinduet var i taksten gitt tilstandsgrad 2 grunnet slitasje i treverket. Vinduet var oppgitt å være fra 2007 og hadde en forventet levetid på mellom 20 og 40 år. Ved utskiftning foretatt av fagkyndige ble det oppdaget at monteringen var feil og mangelfull. Takvinduet var delvis isolert med tøystykker/klær, samt noe byggskum. Den uriktige monteringen av beslaget samt tetningen utvendig hadde medført fukt og lekkasje. Kostanden ved utskiftning var på
25 000 kroner.
Krav om erstatning
Det kreves erstatning i størrelsesorden 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Misvisende opplysninger om antall soverom
Klageren har fått tydelig og god informasjon fra megler/selger om rom benyttet som soverom/sovealkove i annonsen og salgsoppgaven. Innklagede kan ikke se at det er gitt misvisende påstander om at det er to soverom i boligen.
Det bemerkes også at klageren har solgt boligen igjen, og at markedsføringen i salgsoppgaven og annonsen ved videresalget, omtaler antall soverom på tilsvarende måte. Teksten i begge salgsoppgavene er tilnærmet identiske.
Energimerking
Ved salg av bolig er det normalt selger, eller takstmann på vegne av selger, som utarbeider energiattest for boligen. I denne saken ble takstmann brukt. På forespørsel vedrørende byggeår, svarte takstmannen at utgangspunktet for vurderingen var år 2002, som var tidspunktet for når boligen ble seksjonert og isolert.
Innklagede er ikke ansvarlig for uriktige opplysninger i energiattesten. Uansett har ikke opplysningen i energiattest påvirket prisen for boligen.
Det bemerkes at klageren selv benyttet samme energiklasse da han solgte boligen videre.
Feil vurdering av tilstand på ytterdør og takvindu
Det er en bygningskyndig takstmann som utarbeidet tilstandsrapporten i henhold til takstbransjens retningslinjer. Megleren har ikke bygningskyndig kompetanse til å etterprøve vurderingen av de enkelte bygningsdelers tilstand.
Opplysningene om tilstand på dør og vinduer er forhold opplyst av takstmann og selger, og ikke noe megleren kan stilles til ansvar for.
Krav om erstatning
Eiendommen ble kjøpt av klageren for 1 815 000 kroner den 5. mars 2021. Når klageren solgte eiendommen videre den 31. desember 2021 var salgssummen 1 880 000 kroner. Ved videresalg ble det opplyst om antall soverom og energiklasse på tilsvarende måte som da klageren kjøpte boligen. Innklagede stiller spørsmålstegn ved klagerens påstand om at innklagede har gitt misvisende opplysninger, når han har gitt tilsvarende opplysninger ved eget videresalg.
Klagerens krav om erstatning kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Antall soverom
I salgsoppgaven var det opplyst følgende om dette:
Under nøkkelinformasjon var det angitt:
«Ant. sov.: 1+ sovealkove»
Under avsnittet «antall soverom» stod det at:
«1+sovealkove
Se for øvrig informasjon under punktet «areal», og eventuell kommentar under «innhold» feltet.
NB: Loftsrom er markedsført som soverom, selv om rommet per i dag mangler tilfredsstillende krav til rømningsvei.»
Under avsnittet «Innhold» var soverom beskrevet slik:
«2. etasje:
-Sovealkove med skyvedør.
…
Loftsetasje:
Loftsrom, «soverom»
…
Takstmann opplyser om loftsetasjen:
«Vedrørende innredet rom med Velux-vindu i skråtak på loftsetasje er det ikke godkjent til bruk som soverom og betegnes i rapporten som ett loftsrom, det er fremlagt tegninger som viser et soverom fra seksjonering og det må gjøres tiltak med topphengslet vindu for å få ett godkjent soverom med rømningsvei. Det er en luke i knevegg på loftsgang til naboleilighet som ikke tilfredsstiller krav til rømningsvei. Del av loftsgang er ikke målbart grunnet lav takhøyde. Krav til målbart areal er takhøyde på min. 190 cm samt 120 cm i bredde i 190 cm høyde»
NB: Loftsrom er markedsført som soverom, selv om rommet per i dag mangler tilfredsstillende krav til rømningsvei.»
Ut fra de opplysninger som ble gitt i salgsoppgaven, har megler overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Energiklasse
Dette er selgers (eiers) ansvar. Det er ikke holdepunkter i saken for at megler skulle avdekket eventuelle feil her.
Boligens ytterdør og takvindu
Det forelå en tilstandsrapport ved salget. En megler forutsettes ikke å være bygningskyndig. Det er ikke noe i tilstandsrapporten som tilsa at megler fikk en oppfordring til å undersøke nærmere ytterdørens og takvinduets beskaffenhet, selv om megler forutsetningsvis hadde vært på befaring.
Erstatningskravet
Ut fra det resultatet nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet klart ikke føre frem.
Nemnda har med dette ikke vurdert om selger og/eller takstmann kan ha noe ansvar i saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.