Klage nr. 2021314
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie Eiendomsmegling Røa (In-Vest eiendomsmegling AS)
Saken gjelder: Meglers opplysningsplikt om fremtidig vedlikehold og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes eierseksjonsleilighet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder misligholdt sin omsorgsplikt, ved å ikke videreformidle opplysninger om mulige vedlikeholdsplaner av fasaden til interessentene. Spørsmålet er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet er på 60 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Medio desember 2020, før oppdragsavtale ble inngått, gav klagerne utfyllende opplysninger til megler om forhold rundt bygården og nabolaget som kunne være av interesse for de som møtte på visning. Under forberedelsene til visning ba klagerne både megleren og assistenten igjen spesifikt om å opplyse interessentene på visning at det var aktuelt å pusse opp bygården utvendig, men at en eventuell beslutning om dette ennå ikke var tatt.
Den 4. februar 2021, etter bindende avtale var inngått, orienterte klagerne kjøper om at det var innkalt til ekstraordinært sameiermøte for å diskutere og eventuelt ta en beslutning på om det skulle males utvendig. Dette virket som nye opplysninger for kjøperen, som i senere tid har opplyst at han ikke ble informert om den mulige oppussingen, til tross for å ha vært på 4-5 visninger. For kjøperen ville saken, hva gjaldt ansvar for oppussingskostnadene, stilt seg annerledes dersom han hadde fått opplysningene og kunne hensyntatt disse i sine vurderinger.
På ekstraordinært sameiermøte 18. februar 2021 ble det vedtatt oppussing av fasaden. Oppussingen ville gjennomføres våren/sommeren 2021, og klagernes andel av kostnadene ville utgjøre ca. 60 000 kroner.
På overtakelsen 21. mai 2021 holdt kjøperen tilbake 60 000 kroner til dekning av oppussingskostnadene, da han mente å ikke være ansvarlig for disse. Kjøperen hadde dagen før informert klagerne om at han ville utøve sin tilbakeholdsrett, og at han hadde blitt anbefalt dette av megler. Da klagerne kontaktet megler samme dag, fikk de beskjed om at de hverken kunne protestere på tilbakeholdet eller nekte overlevering av eiendommen.
Etter klagernes syn er tilbakeholdet inntatt i overtakelsesprotokollen ikke basert på enighet mellom dem og kjøper, all den tid dette kan besluttes og gjennomføres ensidig fra kjøpers side.
Megler tilbudte seg aldri å være til stede under overtakelsen. Tvert imot oppfattet klagerne det som standard prosedyre at det kun var kjøper og selger møtte opp. Dette var også tilfelle da klagerne overtok sin nye leilighet, som også var formidlet gjennom innklagede og samme megler. Megler har ikke veiledet klagerne når det gjelder hvordan tvisten med kjøper kan eller skal løses, derfor utgjør det tilbakeholdte beløp et økonomisk tap for dem. De har pr. dags dato ikke mottatt fullt oppgjør for salget.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere interessenter om de mulige oppussingsplanene, slik klagerne ba han om å gjøre. Klagerne bestrider at opplysningene var så vage at megler ikke kunne videreformidle disse, når han tross alt hadde fått beskjed om å gjøre dette. Videre har megler ikke informert klagerne om eventuelle konsekvenser av en slik oppussing mens klagerne var eiere av boligen, og at slik informasjon eventuelt måtte gis skriftlig hvis den skulle formidles videre til interessentene.
Megleren har ikke utvist omsorg for klagerne som kunde og oppdragsgivere, noe som har medført et økonomisk tap for klagerne. Klagerne krever erstatning med 60 000 kroner, tilsvarende beløpet som kjøperen holdt tilbake ved overtakelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerens erstatningskrav er basert på kjøpers tilbakehold som står på innklagedes klientkonto. Kjøper har holdt tilbake 60 000 kroner av kjøpesummen da han mener klagerne er ansvarlige for å dekke kostnadene knyttet til oppussing av fasaden. Det understrekes at megler ikke var tilstede på overtakelsen, hvor klagerne og kjøper ble enige om tilbakeholdet.
Av overtakelsesprotokollen fremgår det at klagerne og kjøperen har inngått følgende avtale:
«Kjøper krever tilbakehold på kr 60 000,00.
Dato for gjennomført utbedring dersom selger er ansvarlig for utbedringen: 01.09.2021
Utvendig maling; datoen er fiktiv»
Tilbakeholdet er en uoppgjort sak mellom klagerne og kjøper, og det påståtte tapet er ikke forårsaket av megler. Tilbakeholdet skal sikre et krav som kjøperen mener å ha mot selger, men det er ikke avgjort om kjøpers krav er berettiget. Det er derfor ikke utbetalt noen erstatning eller prisavslag til kjøper, og klagerne er følgelig ikke påført et økonomisk tap.
Den 16. januar 2020 ble leiligheten lagt ut på FINN.no, og budet fra kjøper ble akseptert
26. januar 2020. Det er riktig at klagerne medio desember 2019 gav megler utfyllende informasjon om forhold rundt eiendommen som kunne videreformidles til interessenter. Det er imidlertid ikke riktig at klagerne på dette tidspunkt ba megler opplyse interessenter om at fasaden antageligvis skulle pusses opp. Klageren gav noen svært vage hentydninger om at slikt arbeid kanskje kunne bli aktuelt, men at det ikke var fremmet forslag om dette i sameiet. Det var på dette tidspunkt heller ikke innhentet tilbud for en eventuell oppussing, og det forelå ingen konkrete opplysninger.
Klagerne hadde muntlig gitt vag/manglende informasjon til megler om mulig vedlikehold av fasaden. Sammenholdt med at klagerne senere godkjente salgsmateriellet, uten å påpeke at megler skulle legge inn informasjon om oppussing av fasaden, kan megler ikke klandres. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre bestrides erstatningskravet på 60 000 kroner, da det ikke foreligger noe økonomisk tap som klagerne kan kreve erstattet.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Det sentrale spørsmålet er om megler har oppfylt sin opplysningsplikt om fremtidig vedlikehold av gården, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at det hadde fremkommet opplysninger om at det var snakk om oppussing av fasaden. I en slik situasjon skulle megleren ved salget undersøkt nærmere og eventuelt gitt opplysninger om hvilke tanker styret hadde om dette. Selgeren satt også i styret.
Konklusjonen blir etter dette at megleren ikke har oppfylt sin opplysningsplikt.
Overtakelsen
Kjøperne hadde gitt beskjed til megler før overtakelsen at de ville holde tilbake penger på overtakelsen. Da burde megler engasjert seg og veiledet partene om hvordan de skulle forholde seg, eventuelt kommet med forslag til tekst i overtakelsesprotokollen og vilkårene for tilbakeholdet. Dette gjelder selv om det ikke er vanlig at megler er til stede på overtakelser.
Da megler forholdt seg helt passiv, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Ut fra det som er sagt over, finner nemnda at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Dette grunnvilkåret for erstatning er følgelig oppfylt.
Kjøperne har tilbakeholdt 60 000 kroner, som står på meglers klientkonto. Forutsetningen for erstatning er at selgerne har lidt et økonomisk tap. Pr. i dag er det ikke grunnlag for å avgjøre om klagerne (selgerne) har lidt noe økonomisk tap, da reklamasjonssaken ikke er avgjort. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eie Eiendomsmegling Røa (In-Vest eiendomsmegling AS) har ikke overholdt opplysningsplikten og har derved opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.