Klage nr. 2022002
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen Vest
v/advokat Sigurd Bøe Sletten
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglerens kontroll av finansiering. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2021 deltok klageren i en budrunde på en eiendom som innklagede formidlet. Prisantydningen var på 2 790 000 kroner. En annen budgiver fikk tilslaget på 3 025 000 kroner. Da det viste seg at vedkommende manglet finansiering, fikk klageren mulighet til å inngi sitt siste bud på nytt, og endte med å få tilslaget på 3 010 000 kroner. I ettertid viste det seg at megleren kun sjekket finansieringen på den andre budgiverens første og siste bud, noe som innebar at finansieringen ikke ble sjekket i forbindelse med budøkningene hans på til sammen 500 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sjekke budgiverens finansiering underveis i budrunden, samt om det er grunnlag for klagerens krav på 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren tapte i utgangspunktet budrunden da en annen budgiver inngav bud på
3 025 000 kroner. Kort tid etter ble klageren ringt opp av megleren, som forklarte at den andre budgiverens siste bud manglet finansiering. Klageren fikk deretter beskjed om at han kunne inngi sitt siste bud på 3 010 000 kroner på nytt. Dette resulterte i at klageren likevel fikk tilslaget.
Med dette trodde klageren at megleren hadde sjekket finansieringen til den andre budgiveren, og at vedkommende hadde nesten 3 000 000 kroner å kjøpe for. Dette bekreftet også megleren i telefonsamtalen med klageren der han gratulerte han med kjøpet. Dette har imidlertid vist seg å være løgn, da megleren ikke hadde disse opplysningene.
På kontraktsmøtet et par dager senere fortalte megleren at han kun hadde sjekket finansieringen med banken på budgiverens første og siste bud. Dette vil si at finansieringen ikke ble sjekket i løpet av en økning på over 500 000 kroner underveis budrunden. I en kort telefonsamtale med den andre budgiveren fikk klageren bekreftet at vedkommende egentlig ikke hadde mer enn 2 800 000 kroner å kjøpe for. Dette resulterte i at klageren betalte 200 000 kroner mer enn nødvendig.
Megleren har ikke ivaretatt klagerens interesser ved håndteringen av budrunden. Megleren skulle sørget for et trygt og rettferdig salg, men har i stedet vært mer opptatt av å selge for høyest mulig pris, uten å sjekke finansieringen underveis.
Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble opprinnelig solgt til en annen budgiver. Før dette budet ble forelagt selger, sjekket megleren finansieringen til vedkommende. Det ble da avdekket at budgiveren ikke hadde finansiering for sitt bud på 3 025 000 kroner. Megleren ble ikke orientert om noen sum.
Deretter ble klageren kontaktet for å undersøke hvorvidt han ønsket å stå ved sitt siste bud. Klageren ble også orientert om at den andre budgiveren ikke hadde finansiering. Klageren ønsket å stå ved sitt bud, og dette ble akseptert av selgeren. Det bestrides at megleren har gitt opplysninger til klageren om hva den andre budgiveren hadde i finansieringsramme. Dette er ikke noe en megler har kunnskap om, og heller ikke opplysninger bankene gir ut.
Den andre budgiveren var innenfor sin finansiering på første bud, men ikke på det siste. Budet som sådan var fortsatt bindende selv om vedkommende ikke hadde mulighet til å kjøpe boligen. Alternativet for selgeren var da å gå til dekningssalg og i ettertid kreve budgiveren for en eventuell differanse mellom de to salgssummene.
Klageren ble forelagt den informasjonen megleren hadde, og ble tilbudt å fremme sitt siste bud en gang til. Klageren valgte frivillig å fremsette budet igjen.
Klageren hadde ikke krav på å få fremsette bud 200 000 kroner under sitt vinnende bud og dermed få kjøpe boligen. Klageren kan da heller ikke få medhold i et slikt krav i ettertid. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Klagerens krav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, Fosmark og Røse Solli, har kommet til at megleren har overholdt sin omsorgsplikt for klager, og at erstatningskravet ikke fører frem.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd at megler har en omsorgsplikt overfor både kjøper og selger. Det må anses som sikker rett at omsorgs- eller rådgivningsplikten kan oppstå allerede overfor en budgiver, se for eksempel nemndas avgjørelse RFE-2005-120 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, side 239.
Hverken eiendomsmeglingsloven eller annen lovgivning har noen regel om meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering før bindende avtale inngås. Det må imidlertid anses som sikker rett at megler skal kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig, se for eksempel RFE-2018-200 og NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling, side 222-223. Dette skjer i praksis ved at budgiverne i budskjemaet og de elektroniske budgivningsplattformene blir oppfordret til å oppgi en finansieringsplan. I den grad kjøpet skal lånefinansieres, blir budgiver bedt om å opplyse navnet på banken og kontaktinformasjon til saksbehandler i banken. Praksis i bransjen er at eiendomsmegleren også tar kontakt med banken for å få finansieringen bekreftet.
Oppgir budgiveren finansiering med kontaktinformasjon til en kontaktperson i långivende bank, må det legges til grunn at bankens taushetsplikt er opphevet. Den bankansatte kan derfor utlevere taushetsbelagte opplysninger til megleren, jf. NOU 2005: 1 side 125.
Det må legges til grunn at megleren da den andre budgiveren inngav sitt første bud på 2 500 000 kroner, sjekket finansieringen med banken og fikk bekreftet at den var i orden. Likeledes må det legges til grunn at megler ikke sjekket finansieringen etter hvert som den andre budgiveren økte budet i løpet av budprosessen. Den andre budgiverens siste bud var på 3 025 000 kroner. Megleren avdekket da at han ikke hadde finansiering for dette budet. Den andre budgiveren var følgelig i hvert fall innenfor sin finansiering på det første budet, men ikke på det siste budet.
Det at den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden vedrørende det siste budet, førte til at megleren kontaktet klageren. Dette førte igjen til at klageren ble kjøper av eiendommen. Megleren opplyste i den forbindelse at den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden ved sitt siste bud. Klageren ble spurt om han ville gjenta sitt siste bud, noe klageren besluttet.
Flertallet har kommet til at megleren her har oppfylt sin omsorgsplikt overfor klageren (kjøperen).
Det kan reises spørsmål om megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser overfor banken for å få avklart om det kun var ved det siste budet til den andre budgiveren at finansieringen ikke var i orden, eller om det også gjaldt ved noen av budforhøyelsene. Alternativt at megleren i dialogen med klageren før han gjentok sitt bud, presiserte at megleren ikke hadde sjekket den andre budgivers finansiering mellom første og siste bud. Dette kunne gitt klageren et bedre grunnlag for å vurdere om han skulle gjenta sitt siste bud, eller eventuelt fremsette et nytt og lavere bud over prisantydning.
Sett i ettertid kan det selvsagt hevdes at det hadde vært ønskelig om megler hadde presisert at han ikke hadde fått sjekket finansieringen mellom den andre budgivers første og siste bud. Men ved vurderingen av om megler har overholdt sin omsorgsplikt overfor klageren, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.
Megleren opplyste til klageren at den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden for sitt siste bud. Klageren fikk derfor tilbud om å stå ved sitt siste bud. Han hadde følgelig anledning til å si nei, eller fremsette et nytt og lavere bud. Flertallet legger til grunn at klageren ikke stilte megleren noen spørsmål i den forbindelse, for eksempel om i hvilken grad megleren hadde sjekket den andre budgiverens finansiering underveis ved budforhøyelsene.
Flertallet viser også til NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling, side 239, hvor utvalget har vurdert hvor omfattende eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere finansiering bør være, herunder om det bør foretas slik kontroll for hvert enkelt bud. Utvalget mener at som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen. Uansett må eiendomsmegleren kontrollere finansiering ved siste bud. Etter utvalgets oppfatning er eiendomsmegleren nærmest til å vurdere hvor hyppig det er nødvendig å kontrollere finansiering i den enkelte budrunden. Lovutvalget har derfor heller ikke foreslått noen nærmere regler om kontroll av finansieringen i lovteksten.
Flertallet har derfor ut fra en totalvurdering kommet til at megler har overholdt sin omsorgs- eller rådgivningsplikt overfor klageren før klageren gjentok eller fastholdt sitt siste bud. Det ville ellers etter flertallets oppfatning være å stille for strenge krav overfor meglers omsorgsplikt overfor en budgiver og senere kjøper av eiendommen.
Megler har heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og erstatningskravet kan ikke føre frem.
Mindretallet, Sørlie, mener megleren har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3 første og andre ledd.
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og har en sentral rolle som formidler. Meglers handlinger og rådgivning i denne fasen kan få avgjørende betydning for om, og på hvilke vilkår, det inngås avtale mellom selger og kjøper. Det er lagt til grunn at «(…) normalforventningen til meglers håndtering av budgivningen er høye», jf. Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling- rettslige spørsmål, 2008, s. 330.
Da megleren avdekket at budgiveren med det høyeste budet ikke hadde finansieringen i orden, oppstod det en spesiell situasjon for de involverte partene. Budrunden ble ikke avviklet som forutsatt. Megleren hadde, som den profesjonelle aktør og mellommann, gode forutsetninger for å håndtere situasjonen videre på en betryggende måte med omsorg for begge parters interesser.
For klageren ble spørsmålet hvor stort bud han skulle inngi, etter å ha fått kjennskap til at konkurrentens finansiering ikke var i orden for det siste budet.
Megleren måtte forstå at det grunnleggende premisset for budrunden var forrykket og at det i en slik situasjon var risiko for at prisen var drevet opp av en budgiver som ikke var en reell boligkjøper, særlig da prisantydningen var passert med god margin og det kun var to budgivere med i budrunden. Megleren unnlot likevel å opplyse klageren om at han ikke hadde sjekket finansieringen siden konkurrentens første bud ble inngitt, og at det derfor var uklart om og eventuelt hvor mange av de øvrige budene inngitt av konkurrenten som hadde finansieringen i orden. Megleren måtte videre forstå at informasjon om dette var av sentral betydning for klageren i vurderingen av hvor høyt bud som skulle legges inn.
Megleren la videre føringer ved spesifikt å spørre klageren om han ville gjenta sitt siste bud, fremfor å stille et mer åpent spørsmål om det var aktuelt for klageren å legge inn et nytt bud. En rasjonell opptreden fra en informert budgiver, vil være å se hen til hvilken reell konkurranse han hadde, for deretter å vurdere størrelsen på budet.
Mindretallet har på bakgrunn av dette kommet til at megleren ikke har oppfylt sin omsorgsplikt overfor klageren, da han ikke har gitt tilstrekkelig informasjon og råd til at klager kunne ta et informert valg om størrelsen på ny budgivning i den situasjonen som oppsto.
Etter en samlet vurdering mener mindretallet at megleren ved sin handlemåte også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klageren.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.