Klage nr:
162/08
Avgjort:
10.12.2008
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesgjeld
Foretakets navn:
Eie Eiendomsmegling avd. Hoff, Hoff Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Bud ble akseptert 2. juni og kontrakten ble underskrevet 17. juni.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter budaksept fikk klageren et brev fra sameiet via innklagede om at kostnadene for balkongen ble 144 302 kroner og ikke 127 589 kroner, som klageren tidligere fikk opplyst i salgsoppgaven. Sammen med skrivet fikk klageren referat fra årsmøtet avholdt 29. april 2008.
I salgsoppgaven står det at beløpet på 127 589 var per 31.desember 2007. Klageren oppfattet ikke dette i seg selv som et forbehold om de egentlige kostnadene. Punktet i salgsoppgaven under «sameiets økonomi» oppfattet klageren som en generell opplysning. Klageren mener det ikke var nærliggende å knytte dette opp mot balkongprosjektet som klageren oppfattet som ferdigstilt.
På årsmøtet den 29. april 2008 ble det vedtatt å øke lånerammen for balkongene, noe som ville føre til økte kostnader for hver enkelt seksjonseier. Vedtaket ble gjort nesten en måned før klageren så på leiligheten og nesten to måneder før kontrakten ble underskrevet.
Klageren stiller seg uforstående til at innklagede ikke hadde kjennskap til dette da
innklagede sto for salget av de fleste leilighetene i sameiet. Innklagede er også representert i sameiets styre. Klageren mener opplysningene er viktige og at hun burde fått disse.
Klageren synes ikke det er av betydning at hun har vært på flere visninger i det aktuelle sameiet.
Klageren ønsker differansen mellom beløpet som ble oppgitt for balkongkostnader i salgsoppgaven, og de faktiske kostnadene for balkongen dekket.
Innklagede anfører:
Innklagede hadde to ansvarlige meglere på oppdraget. Begge to er klare på at oppgitt andel fellesgjeld vedrørende balkongutbyggingen var et midlertidig beløp og at byggesaken ikke var endelig avsluttet. Innklagede presiserer at klageren har vært på visning på minst fire andre leiligheter i samme boligsameie før hun kjøpte den aktuelle leiligheten. Innklagedes saksbehandlere har ved hver visning vært nøye på å presisere det anførte forholdet. At klageren har oppfattet balkongprosjektet som avsluttet og ikke fått med seg at beløpet oppgitt i salgsoppgaven var per 31. desember 2007 og ikke endelig, er bakgrunnen for klagen og innklagede beklager denne misforståelsen som har oppstått.
Uten at det har sammenheng med denne saken, oppgir innklagede at ingen av de andre kjøperne av de fire andre leilighetene har klaget vedrørende disse opplysningene i salgsoppgaven og oppklarende muntlig informasjon.
Innklagede påpeker at referatet fra generalforsamlingen som ble avholdt 29. april, er datert 1. mai. Klageren besiktiget leiligheten 26. mai og la inn bud den 29. mai før budaksept den 2. juni. Ansvarlig megler som hadde budprosessen, hadde på dette tidspunktet ikke mottatt referatet fra årsmøtet fra forretningsfører. Innklagede opplyser at dette ble oversendt berørte parter, herunder seksjonseiere sammen med skriv fra sameiet vedrørende kostnad for balkongen medio juni.
Innklagede viser til at en differanse i antatt fellesgjeld på 16 713 kroner ikke er et vesentlig moment for kjøper verken når det gjelder finansiering eller månedlige utgifter. Innklagede viser til at kjøpesummen utgjorde 3 300 000 kroner samt fellesgjeld.
Klagerens ytterligere anførsler:
Både klageren og hennes bror, som var på visningene oppfattet, det slik at summen som ble oppgitt for balkongen ble gitt «som en sum med to streker under» og at det ikke ble tatt forbehold.
Klageren henviser til at innklagedes saksbehandlere skal ha vært nøye med å presisere at balkongprisen var midlertidig og spør hvorfor det ikkeble sørget for at dette fremgikk tydelig av salgsoppgaven eller kontrakten.
Klageren mener at forholdet mellom andre kjøpere og innklagede er uten av betydning for denne saken.
Klageren mener at argumentet om økt fellesgjeld på 16 713 kroner ikke er et vesentlig moment for kjøpet ikke holder, da det er gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven. I forhold til totalsummen for balkongen på 144 302 kroner, utgjør 16 713 kroner 11,6 prosent, noe som må være vesentlig.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede viser til mail fra forretningsfører hvor det stå «Viser til mail fra X vedrørende spørsmål om utsendelse av protokoll fra årsmøtet i sameiet Y 29.04.09. Vi har registrert at det har vært korrespondanse senest 18. juni vedrørende å få alle protokoll vitner til å signere protokollen. Protokollen ble derfor tidligst sendt ut 18.juni sammen med giroene for fellesutgiftene».
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning grunnet feilaktige opplysninger om fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73 og ulovfestede erstatningsregler.
Reklamasjonsnemnda har delt seg i et flertall og et mindretall ved behandlingen av denne saken. Flertallet; Tore Bråthen og Kåre Mæland bemerker:
I salgsoppgaven står det i punktet Andel formue / fellesgjeld følgende:
«Andel felles formue kr. 14 085,- / andel fellesgjeld kr. 161 939,- per 31.12.2007.
Av andelen så utgjør kr. 34 350,- (lån 2) fellesgjeld og kr. 127 589,- (lån 1) investering i balkong, gjelden på balkongen har mulighet for individuell nedbetaling.»
Under punktet om felleskostnader står det
«Det gjøres oppmerksom på at fellesutgifter og evt.fellesgjeld i et sameie kan endre seg over tid. Fellesutgifter og evt. fellesgjeld kan øke som følge av beslutninger i sameiets styre eller vedtak på årsmøte.»
Under forutsetning av at innklagede har oppgitt korrekt fellesgjeld per 31.desember 2007, er det et spørsmål om innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke formidle vedtatt endring om fellesgjeld knyttet til balkongen til klageren.
Årsmøtet ble avholdt 29. april 2008 og referatet er datert 1. mai 2008. Klageren besiktiget leiligheten 26. mai, la inn bud 29. mai og fikk tilslaget 2. juni. Innklagede har dokumentert ved forretningsfører at de tidligst kan ha mottatt referatet fra årsmøtet den 18. juni 2008. Innklagede kan dermed ikke hatt kjennskap til de vedtatte endringene knyttet til kostnadene for balkongen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede således ikke hatt foranledning til å legge referatet som vedlegg til kjøpekontrakten eller tatt inn forholdet rundt kostnadsøkningen i kjøpekontrakten.
Mindretallet ved Cecilie Asak viser til at salgsoppgaven har et eget punkt under «Diverse» med underoverskriften «Nye balkonger». Det følger av dette punktet at balkongene nylig er skiftet ut/under utskiftning og at klagers leilighet har fått en ny 7 kvm vestvendt balkong. Det står videre at » Investeringssummen på balkongen er på kr. 127 589,- denne er blitt lagt til fellesgjelden og felleskostnadene vil øke når balkongprospektet er ferdigstilt.»
Klager hadde etter mindretallets syn ikke grunn til å forvente at balkongprosjektet ville føre til en økning av fellesgjelden utover det i salgsoppgaven oppgitte beløp. Innklagede hevder at det muntlig er opplyst at kostnadene til balkongutbyggingen var et midlertidig beløp og at byggesaken ikke var endelig avsluttet. Klager bestrider at hun har fått slike opplysninger. Mindretallet er av den oppfatning at innklagede er nærmest til å godtgjøre at slik informasjonen er gitt. Det har ikkeinnklagede gjort i denne saken.
Etter mindretallets syn får salgsoppgavens punkt om mulige endringer i fellesutgifter og fellesgjeld ikke betydning i denne saken, da dette er en generell reservasjon uten tilknytning til punktet som berører sameiets balkongprosjekt og de spesifikt angitte kostnadene forbundet med dette.
Mindretallet har etter dette kommet til at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.
Konklusjon i henhold til flertallets syn:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 10. desember 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |