Klage nr. 2020226

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Thøgersen & Partnere AS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I januar 2020 kjøpte klagerne en del av en tomannsbolig som innklagede formidlet for 8 500 000 kroner. Prisantydningen var på 8 950 000 kroner. Salgsoppgaven inneholdt ingen informasjon om at E 18, som lå rundt 70 meter fra husveggen, skulle utbygges. Klagerne mottok først opplysninger om dette fra sin nabo etter overtakelsen. Som følge av den forestående utbyggingen fremmet klagerne et hevningskrav mot selgeren, men fikk ikke medhold. Klagerne påklaget avslaget til Finansklagenemnda, men trakk senere klagen. Klagerne har nå solgt huset videre og oppnådde 9 175 000 kroner ved videresalget. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke gi tilstrekkelige opplysninger om utbyggingen av E 18, samt om det er grunnlag for erstatning. Erstatningskravet utgjør 433 667 kroner.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Salgsoppgaven inneholdt ingen informasjon om at E 18 skulle utbygges. Klagerne ble først klar over dette gjennom opplysninger fra sin nabo. Naboen opplyste i tillegg at det ville komme en midlertidig motorvei mye nærmere huset i byggeperioden, at flere hus i nabolaget skulle rives, og at det ville komme anlegg, rigg og deponi som nærmeste nabo. Videre ville det bli massetransport og tungtrafikk rett utenfor soveromsvinduet til klagernes sønn, begrenset tilgang til eiendommen under byggeperioden på åtte år, mer trafikk på lokalveiene samt stor busstrafikk nærmere huset ved byggeperiodens slutt. Dersom disse opplysningene hadde vært tilgjengelige på kjøpstidspunktet, ville klagerne aldri inngitt bud på eiendommen. Klagerne føler seg lurt.

Klagerne deltok på kun én privatvisning. Det ble her hverken opplyst om den forestående utbyggingen av E 18, at det ville komme anleggsområde på nabotomten eller at det ville komme en midlertidig motorvei nærmere huset. Megleren burde gitt riktige opplysninger til alle interessenter, også de som kun deltok på privatvisning.

På kontraktsmøtet gav megleren utrykk for at klagerne hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt og viste til at de hadde stilt mange spørsmål rundt tilstandsrapporten i forkant. Megleren gikk raskt videre fra dette punktet, og klagerne følte seg trygge. Det ble heller ikke nevnt et ord om utbyggingen på dette tidspunktet.

Klagerne har vært i kontakt med flere ulike meglere som har ment at huset var for høyt priset med tanke på hva som ville skje når utbyggingen startet. Klagerne vet med sikkerhet at selgeren skrev til kommunen og gav utrykk for at de ønsket huset innløst. Dette fordi utbyggingen ville påføre boligen et verdifall i tillegg til at det ville bli umulig å selge i byggeperioden. Det virker usannsynlig at selgeren ikke nevnte dette for megleren. Både selgeren og megleren har holdt tilbake vesentlig informasjon, sannsynligvis fordi man ville oppnådd en lavere pris dersom korrekte opplysninger hadde vært gitt.

Klagerne var grundige og stilte en rekke spørsmål før de inngav bud. Dersom klagerne hadde visst om utbyggingen ville de selvfølgelig spurt om denne også. Det faktum at boligen allerede var støyutsatt har ingenting med utbyggingen å gjøre. Dette er noe klagerne visste om i forkant av kjøpet. Det er uvesentlig hva megleren mener klagerne burde ha visst om, og hvorvidt saken har vært i media. Megleren burde ikke tatt det som en selvfølge at alle visste om planene. Megleren var fortsatt pliktig til å gi disse opplysningene.

Klagerne har nå solgt huset videre, ettersom de ikke fikk medhold i sitt hevningskrav mot selgeren, og det var uaktuelt å fortsette å bo i huset. Klagerne var heldige med salgstidspunktet, men har uavhengig av salgspris tapt penger på alt som har å gjøre med meglerutgifter, forsikring, fotograf, tilstandsrapport, dokumentavgift, oppgradering av diverse før salg osv. Klagerne krever erstattet alle utgifter de har hatt i forbindelse med kjøp og salg av eiendommen, totalt 433 667 kroner. Dette kravet kunne vært unngått dersom klagerne hadde fått de opplysningene de hadde krav på fra megleren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Innklagede krever prinsipalt at klagen avvises da klagerne ikke har rettslig klageinteresse. Det vises til at klagerne trakk sin klage i Finansklagenemnda mot boligselgerforsikringsselskapet. Videre har klagerne videresolgt eiendommen med fortjeneste. Av denne grunn er det vanskelig å se at klagerne skal ha interesse av å få klagen mot innklagede vurdert. Det presiseres at det er tale om samme forhold.

Saken kan heller ikke vurderes på en tilstrekkelig god måte uten vitne- og partsforklaringer, samt befaring. Saken er uegnet for nemndas skriftlige saksbehandling.

Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Subsidiært bestrider innklagede klagernes krav. Under kapittelet «Regulering» i salgsoppgaven var det henvist til kommuneplaner under arbeid. På tidspunktet for markedsføring og salg var det mye som pekte i retning av at prosjektet ville bli stoppet. Det var derfor ikke naturlig å grave i detaljer rundt hvordan en eventuell fremtidig utvidelse av motorveien skulle gjennomføres logistikkmessig, hvor det midlertidig skulle stå anleggsmaskiner, omkjøringer osv. Kartene i salgsoppgaven var innhentet fra kommunen.

Det var satt opp fellesvisninger i midten av november 2019. Disse resulterte ikke i salg. Megleren formidlet muntlig planene om ny E 18 som noe positivt som kunne komme i fremtiden, og som ville tilføre eiendommen en merverdi. Ny fellesvisning ble annonsert og gjennomført i midten av januar 2020. Klagerne deltok ikke på noen av fellesvisningene. Klagerne hadde ytret et ønske om visning allerede i november 2019, men av ulike årsaker hadde de ikke anledning til å se eiendommen før i januar. Klagerne var da på privatvisning med selgeren.

Dagene etter visningen kom klagerne med en rekke spørsmål. Megleren hadde hele tiden ansett utbyggingen av E 18 som en stor fordel for eiendommen. Innklagede legger til grunn at E 18 var et tema under den muntlige dialogen megleren hadde med klagerne i denne perioden. Planforslaget ble vedtatt og arbeidene igangsatt etter budaksept.

I mai 2020 fremsatte klagerne via sin boligkjøperforsikring krav om hevning som følge av manglende opplysninger om utbyggingen av E 18. Hevningskravet ble avslått av selgerens forsikringsselskap. Klagerne påklaget avslaget til Finansklagenemnda. I boligselgerforsikringsselskapets tilsvar til Finansklagenemnda fremgår det at både megler og selger hevder at klagerne fikk opplysninger om mulig ny E 18.

Klagerne solgte boligen videre i mars 2021 for 9 175 000 kroner; 675 000 kroner mer enn de selv hadde betalt. Selgerens forsikringsselskap gjorde etter dette Finansklagenemnda oppmerksom på at boligen var solgt, og at de anså det godtgjort at utbyggingen ikke hadde medført noe verdiminus på eiendommen. Boligselgerforsikringsselskapet fant at det hverken forelå grunnlag for hevning eller prisavslag. Etter dette ble klagen til Finansklagenemnda trukket.

Klagerne eier ikke lenger eiendommen, og utbyggingen er nå i full gang. Adkomst til eiendommen er ivaretatt på en god måte. Det er også innført redusert fartsgrense på strekningen noe som trolig bidrar til redusert støy fra veien. Det er videre foretatt flere tiltak for å ivareta sikker ferdsel i nabolaget til eiendommen. Meglers opplevelse er at det pr. januar 2022 ikke var noen større belasting på eiendommen enn før utbyggingen.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag i saken. Det avgjørende er at klagerne var kjent med opplysningene, at planene ikke var vedtatt, og at prisstatistikken viser at utbyggingen snarere var en fordel enn en ulempe for eiendommen. Det er heller ikke dokumentert noen midlertidig ulempe. Klagerne har fått tilstrekkelige opplysninger om saken.

Klagerne har heller ikke lidt noe økonomisk tap som står i årsakssammenheng med en eventuell meglerfeil. Det vises til at boligen ble videresolgt, og at klagerne både har fått dekket kjøps- og salgsomkostninger. De oppnådde en gevinst på 675 000 kroner i løpet av den korte tiden de eide eiendommen. Eiendommen har fulgt den generelle prisveksten, noe som indikerer at utbyggingen av E 18 ikke har hatt noen objektiv negativ effekt på eiendommen. Kjøps- og salgsomkostninger er utgifter klagerne uansett ville hatt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Spørsmålet om avvisning

Innklagede har begjært saken avvist på to grunnlag. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken.

For det første er det ikke noe juridisk grunnlag for å avvise saken fordi klagerne trakk klagen fra Finansklagenemnda. For det andre kan saken vurderes forsvarlig av nemnda på grunnlag av sakens dokumenter uten vitne- og partsforklaringer.

Har megleren overholdt opplysningsplikten?

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med, og som kan få betydning for avtalen.  Dette kan blant annet gjelde ikke endelige offentlige planer, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven – kommentarutgave, side 321.

Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at megler/innklagede ga klagerne før avtale ble inngått, noen informasjon om den planlagte utbyggingen av E 18. Dersom megler her har gitt muntlig informasjon, skulle megler sørget for notoritet om dette, for eksempel ved straks å sende en e-post med opplysninger om hva han muntlig hadde informert klagerne om.

Konklusjonen blir at megler ikke har overholdt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i denne forbindelse.

Erstatningskravet

Et vilkår for erstatning er at klagerne har lidt et økonomisk tap. Men klagerne har ikke sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Thøgersen & Partnere AS har ikke overholdt opplysningsplikten sin. Erstatningskravet fører ikke frem da [klagerne] ikke har sannsynliggjort noe økonomisk tap.