Klage nr. 2021085
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Bolig og Prosjektmegling AS avd. Holmestrand
Saken gjelder: Feil opplysninger. Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2019 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak for
4 150 000 kroner. I salgsoppgaven fremstod garasjen som godkjent. Noe som også ble bekreftet av både selger og megler. I ettertid viste det seg at garasjen manglet ferdigattest og følgelig ikke kunne brukes. Klagerne rettet klage mot innklagede foretak og selger 9. juni 2020. Saken ble imidlertid ikke oversendt til boligselgerforsikringsselskapet før
1. oktober 2020, ettersom innklagede ikke hadde sørget for at forsikringspremien ble betalt. Dette medførte forsinkelse i behandlingen av saken. Klagerne har inngått forlik med boligselgerforsikringselskapet, som har akseptert å erstatte kostnadene knyttet til reparasjon av garasjen med 412 500 kroner. Forliket baserte seg på et pristilbud innhentet i juni 2020. Ettersom prisene har økt siden da, har klagerne gjennomført en ny verdivurdering og innhentet et nytt pristilbud på 520 000 kroner.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved håndteringen av oppdraget. Videre om det er grunnlag for erstatning tilsvarende differansen mellom forlikssummen og de reelle kostnadene knyttet til reparasjon av garasjen. Erstatningskravet utgjør 110 500 kroner. I tillegg kommer krav på dekning av kostnader til advokat og sakkyndig med til sammen 80 000 kroner. Totale kostnader utgjør 190 500 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Ved kjøp av eiendommen mottok klagerne ingen informasjon om at garasjen var bygget ulovlig og manglet ferdigattest. I salgsoppgaven fremstod det som at alle bygninger på eiendommen var godkjente. Dette ble også bekreftet muntlig og skriftlig av megleren.
Selgeren sendte e-post til megleren 30. august 2019, der han opplyste at garasjen var godkjent. Vedtaket fra kommunen var vedlagt e-posten. Vedtaket viste imidlertid at selgeren hadde fått tillatelse til oppføring av garasje, og ikke at garasjen var blitt godkjent. Det fremgikk også av vedtaket at garasjen ikke kunne tas i bruk før det forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Denne korrespondansen mellom selger og megler pågikk etter at salgsoppgaven var blitt laget. Megleren unnlot å opplyse klagerne om et forhold som har hatt stor betydning for prisfastsettelsen og klagernes avgjørelse om å kjøpe huset.
Klagerne rettet en klage mot innklagede og selgeren 9. juni 2020. Saken ble imidlertid ikke sendt til boligselgerforsikringsselskapet før 1. oktober 2020, fordi megleren ikke hadde betalt forsikringspremien på vegne av selgeren. Megleren informerte flere ganger, både muntlig og skriftlig, om at det ikke fantes eierskifteforsikring. Den 30. september 2020, altså syv måneder etter overtakelse av boligen, ordnet megleren med forsikringen uten å informere klagerne. Selv om han visste at det var en pågående sak mellom partene. På grunn av meglerens manglende opplysninger, sendte klagerne saken til feil part. Dette har medført forsinkelse i behandlingen av saken.
Klagerne har inngått et forlik med boligselgerforsikringselskapet, som har akseptert å erstatte kostnadene for reparasjon av garasjen på 412 500 kroner. Disse kostnadene ble imidlertid beregnet i juni 2020. Prisen på materialer er vesentlig høyere nå, og klagerne har fått et nytt pristilbud på 520 000 kroner. I tillegg har det påløpt kostnader på 3 000 kroner for ny verdivurdering. Den avgjørelse fra nemnda innklagede har vist til, er ikke relevant i denne saken.
Klagerne krever erstattet differansen mellom erstatningen fra boligselgerforsikringsselskapet og de reelle kostnadene for reparasjon av garasjen, totalt 110 500 kroner. I tillegg krever de erstattet alle unødvendige kostnader med advokat og sakkyndig, totalt 80 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det sentrale i saken er at klagerne har inngått forlik med selgersiden. Det følger da av nemndas praksis at klagerne ikke kan fremme et restkrav mot megler, jf. eksempelvis nemndas avgjørelse RFE-2021-114. Klagen kan av den grunn alene ikke føre frem, og klagerne har følgelig ikke krav på erstatning.
Det er heller ikke grunnlag for å si at megleren skulle oppdaget at garasjen var oppført på en slik måte at den måtte utbedres. Det vises her til at megleren ikke er bygningskyndig, jf. eksempelvis nemndas avgjørelse RFE-2021-87. Det er ikke meglers rolle å vurdere teknisk utførelse og tilstand. Dersom det var gitt feil opplysninger her, ville det vært et selger/ takstmanns ansvar og ikke et megleransvar. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Påstand:
«Klagen kan ikke føre frem».
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Har megler overholdt opplysningsplikten?
Når det gjelder spørsmålet om megler har overholdt sin opplysningsplikt vedrørende garasjen (oppført i 2017) mener nemnda at megler her skulle opplyst at det måtte søkes brukstillatelse. Det som fremgikk av den informasjon megler fikk fra selgeren om garasjen, viste at tillatelse om oppføring av garasje uten ansvarsrett var i orden, men at garasjen ikke kunne tas i bruk før brukstillatelse forelå. Takstmannen hadde imidlertid angitt tilstandsgrad 1 på garasjen, og det kan ikke forventes at megleren som ikke-bygningskyndig skulle oppdaget at det var nødvendig med omfattende reparasjoner av garasjen. Dette skal vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.
Spørsmålet om erstatning
Avgjørende for nemnda er at da klagerne inngikk forlik med boligselgerforsikringsselskapet vedrørende kostnadene til reparasjon av garasjen, kan ikke klagerne nå i ettertid kreve at innklagede betaler differansen mellom forliksbeløpet og det som nå vil påløpe av kostnader for å reparere garasjen. Dette er en konsekvens av at klagerne inngikk forlik med selgeren gjennom boligselgerforsikringsselskapet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Proaktiv Bolig og Prosjektmegling AS avd. Holmestrand har ikke overholdt opplysningsplikten om at det måtte søkes brukstillatelse vedrørende garasjen. Erstatningskravet fører ikke frem.