Klage nr:
166/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysning vedrørende brygge m/båtplass. Krav om erstatning

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Porsgrunn

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i juli 2003 en hytte med tilhørende brygge med båtplass. Innklagede var megler ved salget.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte hytt med benevnelsen b-27 ved kjøpekontrakt av 15. juli 2003. Ved henvendelse til kommunen i forbindelse med salget fikk innklagede bl.a. opplyst at «… hele området er regulert til fareområde – rasfarlig areal». Tomten hytta står på er en festetomt. Det ble inngått festekontrakt mellom selgeren og tidligere grunneier (A) i mai 1968. Grunneier er nå As datter, heretter kalt B.

Av salgsoppgaven fremgikk det at eiendommen ble solgt med «Brygge m/båtplass». Brygga ligger rett på nedsiden av hytta. Brygga står imidlertid på bnr 1, som tilhørte A, nå tilhørende B. Det har i ettertid vist seg at B mener hun står fritt til å gjøre som hun vil med den nevnte «brygge m/båtplass». Dette har igjen medført at hun blant annet har utleid brygga til andre sommeren 2006 og 2007.

Selgeren har opplyst at de hadde båtplass nedenfor hytta siden ca 1970 og at båtplassen ligger på bnr 1 som tilhører B. Først hadde selgerne en bøye, etter hvert satte de opp en «jernpinne» og betalte da for båtplass. Senere satte de opp en brygge. Nåværende steinbrygge ble bygd i 1982. Da selgerne satte opp jernpinnen, betalte de kr 100 pr år for båtplass. Betalingen var i begynnelsen separat. Etter hvert betalte de båtplassen på en felles faktura fra grunneieren.

Selgerne bygget selv brygge ved vannet. Fordi stedet er ganske værhardt, har brygga måttet oppgraderes flere ganger. Den gjenværende av selgerne mener at mannen i hvert fall bygde tre forskjellige brygger i løpet av tiden de var hytteeiere. Selgerens familie brukte båtplassen/brygga helt frem til de solgte sommeren 2003. De to-tre siste årene brukte de den i mindre grad, da mannen ikke var særlig i god fysisk form. Det var, slik klagernes advokat forstår saken, ikke noen diskusjon om brygga/båtplassen mellom B og selgerne så lenge de var eiere av hytta.

Etter at B leide ut klagernes båtplass til andre sommeren 2006 og 2007, tok klagerne saken opp med innklagede sommeren 2006. På forespørsel fra innklagede uttalte selgeren blant annet «Vi har i alle år hatt brygge og båtplass ved hytta på [X]» og «Det er vi som har satt opp brygga». Ved brev av 21. juni 2007 til B ba klagernes advokat om at rettsstridig bortleie av brygga/båtplassen ikke skulle skje sommeren 2007. B valgte likevel å leie bort denne. B tilbakeviste skriftlig at brygga/båtplassen tilhører klagernes hytte. Basert på dette ble det tatt ut forliksklage 20. august 2007 mot grunneier B. Det ble anført at eiendommen bnr 262 har hevdet en rett til brygge og båtplass på eiendommen bnr 1 på nedsiden av førstnevnte eiendom. Det ble vist til hevdslovens regler. Det ble også vist til at bruken hadde skjedd i god tro i over 20 år. Partene ble ikke enige, hvoretter saken ble henvist til retten.

Salgsoppgaven gir klart uttrykk for at hytta selges med «Brygge m/båtplass». Dette må forstås slik at hytta er solgt med en eierrådighet – en eksklusiv bruksrett – til brygga med båtplass. Når grunneieren (B) bestrider denne retten, foreligger det en rettsmangel, jfr. avhendingslova § 4-17. Denne mangelen er i utgangspunktet selgeren ansvarlig for. Innklagede er dessuten også ansvarlig dersom det kan påvises uaktsom opptreden fra hans side. Klagerne anfører at innklagede kan holdes prinsipalt solidarisk ansvarlig med selgerne for den nevnte mangelen. Det virker videre som brygga/båtplassens plassering er ulovlig, jfr. reguleringsplanen for området. Hytta ligger i et rasfarlig område, jfr. reguleringsbestemmelsene § 2 og utsnitt av reguleringsplanen. Reguleringsbestemmelsene § 3 har videre fastsatt at det kun er tillatt med båtplasser i «Privat småbåthavn(spesialområde)». Andre plasseringer av brygge/båtplass ansees å være ulovlig. Klagerne vurderte å ta ut stevning mot B med grunnlag i at selgerne hadde hevdet bruksrett til brygga/båtplassen. Det må imidlertid anses å være sikker rett at man ikke kan hevde bruksrettigheter som er ulovlige.

Det anføres at innklagede har brutt «god meglerskikk» og ikke har hatt tilstrekkelig omsorg for kjøpernes interesser, jfr. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1. Innklagede måtte være klar over at rett til brygge/båtplass var viktig for klagerne. Dette er av sentral betydning ved kjøp av fritidseiendom ved kysten i Sør-Norge og har også stor betydning for verdien av eiendommen. Det anføres videre at innklagede har brutt sin undersøkelsesplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 og § 3-7. Brygga/båtplassen ligger på naboeiendommen, og er ikke nevnt i festekontrakten. Disse forhold gir i seg selv grunn til nærmere undersøkelse. Det burde vært foretatt en klargjørende henvendelse til eier av festetomten og naboeiendommen B. Dette ble ikke gjort. Også en gjennomgang av reguleringsbestemmelsene, se ovenfor, burde gitt innklagede grunn til å undersøke forholdene nærmere. Innklagede har unnlatt å få klarhet i de reelle rettighetene til brygga/båtplassen. Det må etter dette være klart at innklagede har opptrådt uaktsomt og at det dermed foreligger ansvarsgrunnlag.

Vurderingen av det økonomiske tapet vil måtte være skjønnsmessig. Sett hen til standarden på hytta ved kjøpet og verdien av båtplass i skjærgården, må verdien imidlertid være betydelig. Det anføres at klagernes tap utgjør ca 25 prosent av kjøpesummen pr 13. juli 2003. I tillegg har de krav på forsinkelsesrenter fra 13. juli 2003 inntil betaling skjer. Forsinkelsesrenter per klagedato utgjør kr 146 256. Totalt krav utgjør etter dette kr 423 756.

Innklagede anfører:

Innklagede har etter at klagerne overtok eiendommen i 2003 mottatt en henvendelse per telefon og senere henvendelse i brev av 24. august 2006 der klagerne beskriver det de kaller «bryggetrøbbel» med B, som første gang skjedde like etter overtakelsen. Klagerne opplyste at de har hatt en 10 fots pionerjolle til sin sønn liggende på båtplassen/brygga. Området hvor bryggen er satt opp, ligger i et svært værutsatt område med havet rett inn, og det egner seg primært for joller/mindre landstedbåter under tilsyn. Klagerne har betalt leie kr 500 i 2005 til B for å disponere båtplassen. For år 2006 tilbød klagerne på nytt å betale for båtplassen, men B meddelte at plassen var bortleid til andre. Innklagede er ikke kjent med årsaken til dette. Klagerne har meddelt at de ønsker å selge eiendommen idet de føler de har et anstrengt forhold til B, men ønsker spørsmålet om båtplassen løst først.

Som en del av handelen er vedlagt avtale om «Vedr. overdragelse av festetomt … «, akseptert og signert av den ene selgeren og kjøperne. Det er i avtalen tatt meget tydelig forbehold om at oppregningen i punkt 1 tom 7 er «i orden mellom partene før endelig overtakelse finner sted». I avtalens punkt 2 er presisert at «Evt. ekstra parkeringsplass(er) og båtfeste må klareres med grunneier da det ikke er noen automatikk i overdragelse av disse forhold». Det medfører således ikke riktighet at klagerne ikke var kjent med disse forholdene før endelig avtale mellom selger og kjøper ble inngått.

I kjøpekontrakten mellom partene er det på side 5 punkt 13 opplyst om at grunneier har forkjøpsrett og det er satt som en forutsetning for handelen at grunneierens forkjøpsrett ikke benyttes. Ovennevnte signerte avtale mellom selger og klagerne skulle også benyttes som dokumentasjon til grunneier B ved forespørsel om bruk av grunneierens forkjøpsrett. B har mottatt avtale mellom selger og klagerne og signerte frafall av sin forkjøpsrett. Klagerne var således kjent med at endringer kunne skje vedrørende blant annet båtfeste og parkering.

Når det gjelderpågående sak mellom selger og kjøper, bemerkes det at innklagede etter mottak av klagen har vært i kontakt med B om saken. B har gitt uttrykk for at tilbudet som ble gitt i forliksmøtet mellom partene 24. september 2007, fortatt står ved lag. Det vil si at festeren kan få leie båtfeste på samme plass/brygge som tidligere, men må akseptere at det også kan være en annen fester som har sin båt fortøyd på samme plass. Ifølge B er det tilstrekkelig plass til to båter.

Med bakgrunn i den ovennevnte signerte avtalen vedrørende bl.a. båtplass som foreligger, fastholdes det at klagerne var kjent med de faktiske forhold knyttet til disposisjon av brygge/båtplass før endelig avtale ble inngått mellom partene. Innklagede kan ikke se at det forelå noen mangel eller at selskapet har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre påpeker innklagede at klagerne i 2005 har betalt og på nytt i 2006 tilbød seg å betale for båtplassen, samt at grunneier fortsatt tilbyr leie av båtplass.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er ikke riktig som anført av innklagede, at avtalen «Vedr. overdragelse av festetomt …» var en del av kjøpsavtalen. Dokumentet ble ikke fremlagt før kontraktsinngåelsen, men først eter at bindende kontrakt var underskrevet a partene. Kjøpesummen var da også allerede betalt til selgerne. Klagerne opplyser at de måtte underskrive dokumentet for å få nøkkel til bommen på [xx]Camping, som de måte kjøre igjennom for å komme til hytta. B er også eier av campingplassen. Det nevnte dokumentet er udatert. Innklagede provoseres til å opplyse når han mottok kopi av dette dokumentet og særlig om dokumentet var en del av saksdokumentene ved avtaleinngåelsen, eller om han har mottatt dette på et senere tidspunkt fra B. Det anføres videre at dokumentet under enhver omstendighet ikke kan anses som en bindende avtale mellom selgerne og klagerne. Klagerne ble nærmeste tvunget til å undertegne dokumentet for å få nøkkel til bommen og slik få tilgang til sin nye hytte. Uten nøkkel til bommen ville bruken av hytta blitt vesentlig vanskeliggjort. Det fremgår dessuten av dokumentet at B anmoder om at de nevnte punktene er i orden mellom selger og kjøper (klagerne). Klagerne var ikke kjent med dokumentet før endelig kjøpsavtale ble inngått.

Selv om B tilbyr klagerne å leie båtplass til brygga, har ikke klagerne lenger en eksklusiv bruksrett til brygga. Det er B som bestemmer over denne. B har bestemt at en annen båteier kan/skal leie båtplass ved brygga. Dette fremstår som meget unaturlig når brygga ligger nærmest helt innpå hytta, ca tre meter fra.

Megler må ha en plikt til å undersøke om – og å forsikre seg om – at det er en reell mulighet for at en bruksrett kan overdras når den markedsføres.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Kjøpekontrakt er signert 15. juli 2003 og forbehold vedrørende forkjøpsrett for B er tatt inn under punkt 13. Det var en annen fagansvarlig hos innklagede i 2003, og saksbehandleren har sluttet. Innklagede har derfor på nytt tatt kontakt med B for å få nærmere rede på hennes rutiner før forkjøpsrettsfrafallelse. Hun meddeler generelt at hennes rutiner er at når hun mottar forespørsel om forkjøpsrettsfrafall på sine mange festetomter, sender hun det omtalte dokumentet til megleren alternativt direkte til fester og skal ha det undertegnet til seg før hun anser handelen for endelig og overdragelse kan finne sted. Dokumentet er signert av partene, men ikke datert og B har ikke detaljer på når hun mottok vedlegget signert fra partene.

Dokumentet hevdes av innklagede å være en del av kjøpekontrakten i den forstand at det må sees i sammenheng med forutsetningen for handelen i punkt 13. Bindende kontrakt var ikke inngått før forkjøpsretten endelig var frafalt. Det er ikke registrert noe i saksmappen på at klagerne har henvendt seg til innklagede med noen innsigelser i forbindelse med at dokumentet blesignert.

Innklagede har på nytt fått bekreftet at B aksepterer at kjøperne har sin båt liggende ved brygga. Hun meddeler at hun oppfatter forholdet til sin nye fester som godt.

I brev fra klagernes advokat hevdes det dessuten at det er en problemstilling at bryggas plassering kan være ulovlig, og det vises til svarbrev fra kommunen vedrørende reguleringsforhold. Kommunen meddeler at eiendommen omfattes av reguleringsplanen med forslag til reguleringsbestemmelser datert august 1984, godkjent av kommunestyret 31.03.87. Det gjøres oppmerksom på at det er etablert og anlagt mange brygger, samt en større bryggemolo i dette området. For så vidt gjelder den omsatte hytten ble bryggen anlagt lenge før reguleringsplanen kom opp til behandling ifølge selgeren. Det er ikke meddelt fra B eller selger at kommunen har hatt noen innsigelse r på oppført brygge.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne har provosert innklagede til å opplyse når og hvordan han mottok kopi av dokumentet «Vedr. overdragelse av festetomt …». Denne provokasjonen er ikke besvart.

Innklagede har ikke avklart rettighetsforholdet til «brygge m/båtplass» før fritidseiendommen ble markedsført og solgt. Dette fremstår som kritikkverdig da brygga/båtplassen klart ligger på naboeiendommen til hytta. Denne manglende undersøkelsen må anses å være et brudd på meglers undersøkelsesplikt. Selv om grunneieren tilbyr klagerne å ha en båt liggende ved brygga, innebærer det ikke at klagerne har noen form for eierrådighet til brygga/båtplassen.

Innklagede anfører at bryggas plassering ikke er ulovlig. Klagerne hevder at innklagede ikke vet dette, da han ikke har undersøkt det nærmere.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feilaktige opplysninger vedrørende brygge m/båtplass.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 199 nr 53.

Aksept av budet skjedde på betingelse av at grunneier ikke gjorde forkjøpsretten gjeldende, jf. kjøpekontrakten punkt 13. I forbindelse med inngåelsen av kjøpekontrakten av 15. juli 2003, ble det avkrevd en erklæring fra kjøper om at han var gjort kjent med at

«Evt ekstra parkeringsplass(er) og båtplass er klarert med grunneier. Det er ikke noen automatikk i overdragelse av disse forhold. … «.

Dokumentet er signert av klagerne og selgeren.

Klager reklamerte skriftlig overfor innklagede 8. januar 2008. Klagerne påberoper seg også at kravet tidligere er tatt opp med innklagede, men dette er ikke dokumentert. Ut fra det som er dokument for Reklamasjonsnemnda, er kravet mot innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tatt opp for sent. Reklamasjonsnemnda har dermed ikke grunnlag for å behandle saken.

Konklusjon:

Saken avvises.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant