Klage nr. 2021255
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Follo Eiendomsmegling AS (Attentus Eiendomsmegling avd. Ski)
v/ advokat Olav Martin Jentoft jr.
Advokatene Smith, Jentoft & Co
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2021 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet for 2 420 000 kroner. Leiligheten lå ute med en prisantydning på 2 700 000 kroner. Selgeren hadde i egenerklæringen krysset av for «nei» på spørsmålet om det var eller hadde vært skadedyr/skjeggkre i leiligheten. Partene er uenige i hvorvidt det er dokumentert at sameiet har et problem med skjeggkre. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om skjeggkre. I tillegg er det et spørsmål om klagerens erstatningskrav kan føre frem.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Selgeren hadde i egenerklæringen krysset av for at det ikke var skjeggkre i sameiet. Kort tid etter overtakelsen viste det seg imidlertid at dette var feil. Klageren sitter på meldinger og e-poster der styrelederen har opplyst at det tidligere var blitt observert skjeggkre i sameiet. Skadedyrkontrollen har også bekreftet at det har vært skjeggkre i boligen i minst tre år. Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- opplysningsplikt ved å unnlate å innhente informasjon fra sameiet og opplyse om at det hadde vært skjeggkre i sameiet i flere år.
Klageren har i tillegg vært i kontakt med andre eiendomsmeglere og spurt om deres rutiner ved salg av bolig. Alle disse har bekreftet at det første de gjør er å kontakte sameiet og spørre om blant annet skjeggkre. De manglende opplysningene har påført klageren et økonomisk tap ettersom han vil måtte opplyse om skjeggkre ved et eventuelt fremtidig salg.
Klageren krever erstatning. Han har imidlertid ikke mulighet til å estimere hvor stort hans økonomiske tap vil bli, før han eventuelt velger å selge boligen videre.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppdraget innhentet megleren opplysninger fra sameiet, samt utarbeidet/innhentet takstrapport fra ekstern takstmann. I tillegg ble egenerklæringen fylt ut av selgeren og inntatt i salgsoppgaven. Selgeren hadde krysset av for «nei» på spørsmålet om skjeggkre/skadedyr. Megleren mottok ingen opplysninger om skjeggkre, hverken fra selger, sameiet/forretningsfører eller ekstern takstmann.
Klageren har anført at sameiet har et problem med skjeggkre. Innklagede kan imidlertid ikke se at dette er dokumentert. Det kan virke som klageren mener at det faktum at selgeren krysset av for «nei» på spørsmålet om skjeggkre, er en uriktig opplysning som leder til erstatningsansvar for innklagede. Dette er en rettslig uholdbar slutning. Det bemerkes at skjeggkre i utgangspunktet er et forhold mellom kjøper og selger. I denne saken har klageren tidligere sendt en reklamasjon til selgerens eierskifteforsikring.
Prinsipalt anføres det at det ikke er påvist noen mangel i saken, og at klagen følgelig ikke kan føre frem. Subsidiært gitt at det forelå en mangel, kan klagerens erstatningskrav ikke føre frem. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klageren kan derfor ikke gis medhold i sitt krav overfor innklagede. Det er heller ikke påvist noen årsakssammenheng eller økonomisk tap i saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda legger til grunn at klagerens krav går på at klageren vil lide et tap ved et eventuelt fremtidig salg. Nemnda vil bemerke at en eventuell tidligere forekomst av skjeggkre medfører i alminnelighet ikke noen verdireduksjon ved videresalg, jf. Høyesteretts dom HR-2021-668-A avsnitt 35. Et vilkår for at innklagede skal være erstatningsansvarlig, er at klageren har lidt et økonomisk tap, og dette vilkåret er under enhver omstendighet ikke oppfylt. Det som styrelederen har uttalt i e-post 21. september 2021 og e-post av 18. oktober 2021 fra Pelias tilsier ingen annen vurdering. Fagpersoner antar for øvrig at rundt 40-50 prosent av alle boliger i Norge vil ha skjeggkre i løpet av fire til fem år, se nevnte høyesterettsdom avsnitt 30.
Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til om megler her eventuelt har vært uaktsom vedrørende spørsmålet om skjeggkre.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.