Klage nr. 2021318
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Kongsberg Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes hytte, som ble solgt for
850 000 kroner. Klagerne har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av salgsoppdraget som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, som tilsier at det er grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale og totalkostnad
I forbindelse med oppdragsinngåelsen hadde klagerne og megler et møte. Megler hadde knapt med tid, og brukte dette som et argument for at klagerne ikke trengte å lese gjennom alle punktene i oppdragsavtalen. Klagerne fikk imidlertid bekreftet muntlig at totalsummen for salgsoppdraget ville beløpe seg til 85 000 kroner inklusive mva. Av oppdragsavtalen fremgikk følgende:
«Estimert kostnad inkl. mva: Ca. kr 85 500»
I senere tid har klagerne blitt fakturert med 106 502 kroner, som utgjør en differanse på 21 002 kroner.
Klagerne har ikke fått en kopi av oppdragsavtalen som inneholder deres underskrift. De besitter kun en kopi som megleren selv har undertegnet.
Gjennomføring av salgsprosessen
Klagerne oppdaget feil i annonsen ved deres korrekturgjennomgang av denne. Videre fant både klagerne og kjøperne feil i de øvrige dokumentene knyttet til salget. I senere tid viser det seg også at kjøpekontrakten er datert med feil årstall.
Før annonsen ble publisert, foreslo megler at klagerne skulle stå oppført som kontaktperson i annonsen. Klagerne fant det overraskende at megleren kom med et slik forslag, og ba om at han ble satt opp som kontaktperson i stedet, noe han aksepterte. Klagerne fikk underveis tilbakemelding fra interessenter om at det var vanskelig å få kontakt med megler, og at han ikke hadde vært spesielt imøtekommende. Videre var det klagerne selv som avholdt alle visningene.
Bortsett fra å annonsere hytta på Finn.no, har ikke megler gjort noen ytterligere salgsfremmende tiltak. Megler rapporterte heller ikke til klagerne underveis, foruten om å sende statistikk over hvor mange som hadde sett annonsen.
Kjøpekontrakt og kontraktsmøte
Det ble ikke gjennomført et kontraktsmøte hvor både klagerne og kjøperne var til stede, slik at kjøpekontrakten kunne undertegnes, og alle nøkler overleveres samlet. Det fremgikk av oppdragsavtalen at kontraktsmøte var en del av oppdragets siste fase. I tillegg er avholdelse av kontraktsmøte vanlig bransjepraksis. Det var ingen koronarestriksjoner som tilsa at kontraktsmøte ikke skulle avholdes. Det er derfor uforståelig for klagerne hvorfor de måtte forespørre om eget kontraktsmøte.
Hverken kjøpekontrakten eller overtakelsesprotokollen som klagerne mottok i posten for signering var blitt undertegnet av kjøperne. Innklagede hevder at kjøperne undertegnet dokumentene 9. september, men disse har klagerne aldri blitt fremvist.
Markedsføring
På innklagedes hjemmesider fremgår det at eiendommer til salgs legges ut på Finn.no og Estate.no. Så vidt klagerne vet, har deres eiendom kun blitt annonsert på Finn.no.
Uryddighet i overtakelse, overlevering av nøkler og ansvar for forsikring
Det tok lang tid før grunneier undertegnet transporterklæringen knyttet til eiendommens festerett. Klagerne mener meglers håndtering med å få dette på plass var lite hensiktsmessig. Kjøperne inntok en aktiv rolle for å få løst saken. Klagerne tok til slutt selv kontakt med grunneier, og transporterklæringen ble undertegnet og sendt dagen etter.
Kjøperne hadde innbetalt kjøpesummen til innklagedes klientkonto lenge før overtakelsen skulle finne sted. Kjøperne ba om å få låne nøkkelen til hytta før kjøpekontrakten var undertegnet av begge parter. Megleren utleverte nøkkelen til tross for at klagerne motsatte seg dette. Videre fikk kjøperne beskjed fra megleren om å beholde nøkkelen og overta eiendommen, uten å først ha innhentet samtykke fra klagerne. Det at klagerne hadde klargjort hytta, og fjernet eiendelene som de ønsket å ta med seg, innebar ikke et samtykke til overtakelse. Eiendommen var allerede blitt overtatt av kjøperne to dager før avtalt overtakelse 26. september 2021.
Den 26. september 2021 stilte klagerne spørsmål til megler om de kunne si opp forsikringen på hytta. Megler svarte aldri på dette.
Klagerne mottok signert kjøpekontrakt og overtakelsesprotokoll fra megler 24. november 2021. Brevet var poststemplet 19. november. Dette finner klagerne underlig, ettersom Kartverket bekreftet tinglysingen 16. november.
Oppsummering. Krav om vederlagsnedsettelse.
Ifølge oppgjørsoppstillingen utgjør de totale meglerkostnadene 106 502 kroner. Innklagede har fakturert 21 000 kroner mer enn det megler tidligere har bekreftet at totalkostnaden ville bli. Salgsprosessen har vært preget av passivitet og lite engasjement fra meglers side. Klagerne krever at meglers vederlag settes ned med 31 502 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale og totalkostnad
Megleren befarte eiendommen 23. april 2021 sammen med takstmann og klagerne. Det ble foretatt en normal besiktigelse og gjennomgang av hytta uten tilknytning til strøm, vann og vei. Megleren var til stede frem til takstmannen var ferdig med sitt arbeid, og klagerne ble informert om den videre salgsprosess.
Klagerne signerte oppdragsavtalen, og beholdt et likelydende eksemplar som var undertegnet av megler. Klagerne har ikke fremsatt noen innsigelser til oppdragsavtalen, og det er ikke inngått annen skriftlig eller muntlig avtale. Megler kan ikke ha ansvar for at klagerne unnlot å undertegne på sin egen likelydende oppdragsavtale. Hva megler har krav på av vederlag fremgår av oppdragsavtalen punkt 4.
Gjennomføring av salgsprosessen
Etter avtale med klagerne skulle eiendommen markedsføres på Finn.no. Annonsen ble oversendt klagerne for korrektur før den ble lagt ut. På grunn av de bestemmelser og restriksjoner som kom i forbindelse med koronapandemien, måtte visninger avholdes separat og etter avtale. På denne bakgrunn ble klagerne satt opp som kontaktperson for visninger. Megler rettet dette etter å ha fått SMS fra klagerne 21. juni 2021, før annonsen ble publisert. Klagerne påpekte kun ubetydelige skrivefeil, samt sitt ønske om at megler stod oppført som kontaktperson for avtale om visninger.
Megler har holdt klagerne løpende orientert om interessen rundt hytta og samtlige interessenter som har ønsket visning ble formidlet videre til klagerne. Det var stor interesse for hytta på Finn.no, men liten interesse for å besiktige eiendommen. Selv om hytta hadde
8 308 visninger på Finn.no, resulterte det kun i tre e-posthenvendelser. Tilbakemeldingen fra potensielle kjøpere var at denne type hytte ikke var av interesse, på grunn av manglende standard på vei, vann, avløp og strøm. Dette har dessverre også vært tilbakemeldingen på tre andre hytter med tilsvarende standard som innklagede har til salgs i samme område.
Samtlige henvendelser fra interessenter på de andre hyttene er blitt fulgt opp med opplysning om denne og andre tilsvarende hytter til salgs i samme område. I tillegg har innklagede kontaktet interessenter som tidligere har vært på utkikk etter hytte i det aktuelle området.
Klagerne har aldri henvendt seg til megler med ønske om ytterligere markedsføring. Megleren kan ikke holdes ansvarlig for at interessen for slike hytter generelt har vært lav. Hytta ble imidlertid solgt innenfor den normale omsetningstiden for slike eiendommer.
Budgivning
Eneste budgiver var eieren av nabohytta. Som budjournalen viser ble eiendommen solgt for 850 000 kroner, etter at klagerne fremsatte et motbud som ble akseptert av budgiver.
Kjøpekontrakt og kontraktsmøte
07.09.2021: Forslag til kjøpekontrakt sendt på e-post til kontraktspartene.
08.09.2021: Kjøpekontrakt godkjent og undertegnet av klagerne på e-post.
09.09.2021: Kjøpekontrakt signert av kjøper på e-post.
15.09.2021: Original kjøpekontrakt og skjøte m.m. sendt som ordinær postforsendelse til klagerne.
24.09.2021: Original kjøpekontrakt og overtakelseserklæring signert av klagerne.
I henhold til reglene under koronapandemien ble det ikke gjennomført kontraktsmøte. Hverken klagerne og kjøperne har ytret ønske om et eget kontraktsmøte.
Kjøpekontrakt og skjøte m.m. ble postlagt 15. september 2021. Innklagede er ikke kjent med at postforsendelsen ble stemplet 19. september, som er en søndag. Dette har heller ingen relevans for saken.
Overtakelse og utlevering av nøkler
Av kjøpekontraktens punkt 10 fremgår følgende:
«Kjøper overtar eiendommen senest innen den 26.09.2020 kl. 14.00.
(….) Før overtagelse må kjøpesum med omkostninger være betalt.»
Kjøperne hadde pr. 24. september 2021 oppfylt alle sine forpliktelser i henhold til kjøpekontrakten, og ønsket å overta hytta denne dagen. Klagerne har blitt godskrevet renter på salgssum fra 24. september med totalt 1 008 kroner.
Ansvar for egen forsikring
Av kjøpekontrakten punkt 9 fremgår følgende;
«Eiendommen er fullverdiforsikret. Selger er forpliktet til å holde eiendommen fullverdiforsikret ut dagen for overtakelsen. Kjøper må selv tegne egen forsikring fra overtagelsesdatoen.»
Ut fra dette må klagerne selv ta ansvar for oppsigelsen av egen forsikring.
Samtykke til transport av festerett
Under avsnittet «heftelser» i salgsoppgaven fremgikk følgende:
«Festekontrakt fra 1971 med opprinnelig festetid 40 år. Festeavgift 2020 kr. 3.287.- Festeavgiften kan reguleres hvert 10 år tilsvarende stigningen i KPI. Ved salg må ny eier godkjennes av grunneier.»
Videre fremgår det av henholdsvis punkt 3 og 4 i kjøpekontrakten:
«Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør, før:
– Grunneiers skriftlige samtykke til transport av festeretten»
….
Kjøper er innforstått med at overdragelsen krever samtykke fra bortfester/grunneier. Selger er ansvarlig for å innhente skriftlig samtykke. Samtykke kan ikke nektes av bortfester/grunneier uten saklig grunn.»
Følgende tiltak ble uført av megler for innhenting av samtykke til transport av festerett;
02.09.2021 E-post sendt bortfester med spørsmål om hvordan samtykke til overdragelsen lettest kunne gjennomføres.
07.09.2021 Svar fra bortfester med spørsmål om det er mulig å samtykke på e-post.
08.09.2021 Avtale med bortfester om at transporterklæringen må sendes som ordinær post.
Transporterklæringen sendes pr. post til bortfester.
17.09.2021 Megler purrer bortfester pr. telefon – intet svar.
01.10.2021 Personlig fremmøte på bortfester sin bopel av kjøper etter avtale med megler samme dag. Ingen tilstede.
03.10.2021 Fremmøte av kjøper. Ingen tilstede.
12.10.2021 Telefon samt purring pr. e-post.
20.10.2021 Personlig fremmøte av kjøper etter avtale med megler. Ingen tilstede.
24.10.2021 Personlig fremmøte av kjøper. Var folk hjemme, men kom ikke ut. Ny transporterklæring hengt på inngangsdør.
25.10.2021 Telefon fra megler – intet svar. Ny purring pr. e-post.
01.11.2021 Ny purring pr. e-post fra megler.
03.11.2021 E-post fra bortfester at undertegnet transporterklæring er sendt pr. post.
08.11.2021 Mottatt undertegnet transporterklæring.
Klagernes påstand om at kjøperne tok en aktiv rolle for å få løst saken, er ikke riktig. Det var megler som på eget initiativ kontaktet kjøperne for bistand til å raskere få innhentet samtykke fra bortfester. Det bemerkes at bortfester har overholdt fristen for overføring av festerett, jf. tomtefesteloven § 17.
Oppsummering. Krav om vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider påstanden om at megler har utvist passivitet og lite engasjement ved håndteringen av oppdraget. Megler har tvert imot bistått klagerne på best mulig måte. Det foreligger ingen pliktforsømmelse fra meglers side som tilsier at vederlaget skal settes ned eller falle bort. Innklagede har foretatt oppgjøret i henhold til oppdragsavtalens punkt 4.
Som et forslag til minnelig løsning har innklagede tilbudt klagerne et avslag på 13 000 kroner i meglers vederlag. Tilbudet innebar ingen erkjennelse av ansvar. Tilbudet står ikke lenger ved lag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Oppdragsavtalen
Etter eiendomsmeglingsloven § 4-4 nr. 6 skal det i oppdragsavtalen fremgå et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Nemnda finner ikke at oppdragsavtalen oppfyller dette kravet, noe som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Gjennomføringen av salgsoppdraget
Når det gjelder gjennomføringen av oppdraget, er det mye påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Klagen må derfor avvises på dette punkt.
Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Slik bevissituasjonen er i denne saken, finner nemnda at saken må avvises i medhold av vedtektene punkt 5.1 bokstav e).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Kongsberg Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig avvises klagen.