Klage nr. 2021319
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Park Eiendomsmegling AS (Privatmegleren park)
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i august 2021. Det ble ikke opplyst om fukt- og lekkasjeproblemer i leilighetsbygget, samt at sameiet som følge av dette var i en pågående tvist med utbygger. Utbedringene ville medføre kommende kostnader og sjenerende arbeider på bygget. Informasjonen fremgikk av innkallingen til årsmøte i sameiet og i årsberetningen for 2020. Disse dokumentene var ved en feil ikke vedlagt salgsoppgaven, og det var heller ikke gitt andre opplysninger om dette i selve salgsoppgaven. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og om klageren som følge av dette er berettiget til erstatning fra innklagede. Klageren krever 250 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede tilbakeholdt informasjon om omfattende vannlekkasjer i sameiet, tvist med utbygger, kommende kostnader og ikke minst fremtidige sjenerende arbeider på bygget.
På tidspunktet for kjøpet forelå denne informasjonen, likevel ble den ikke videreformidlet til klageren eller øvrige interessenter, hverken i FINN.no annonsen, salgsoppgaven eller på annen måte. Klageren ble først kjent med dette da hun skulle videreselge og leste korrektur på sin egen salgsoppgave ved videresalg. Leiligheten ville ikke vært aktuell for klageren dersom hun hadde fått informasjonen som ble opplyst i salgsoppgaven da hun skulle selge leiligheten igjen.
Kommende arbeider på bygget vil medføre store ulemper for beboerne, noe hun hverken selv ville bodd i eller har tro på at andre ønsker å bo i. Dette samt stor usikkerhet rundt tidsperspektiv, kostnader og omfang påvirket klagerens forsøk på salg av leiligheten. Hennes eiendomsmegler hadde selvsagt fremlagt all tilgjengelig dokumentasjon om saken.
Innklagede har tilbakeholdt avgjørende informasjon om sameiet, og må holdes ansvarlig.
Det stemmer ikke at klageren «kuppet» leiligheten 250 000 kroner over prisantydning. Megleren oppfordret i samarbeid med megler ved et annet kontor i samme kjede til et off market-salg og klageren fikk informasjon om at selgeren helst ikke ønsket at leiligheten skulle legges ut i det åpne markedet. Det ble også arrangert flere andre privatvisninger. Da klageren spurte megleren om bud på prisantydning ville bli akseptert, var svaret fra megleren at det ville bli avvist. Bud fra klageren på 12 900 000 kroner ble også avslått. Det er derfor misvisende av meglerforetaket å påstå at leiligheten ble kuppet.
Da klageren skulle selge igjen etter betydelige oppgraderinger, ble det kjørt flere visningsrunder og oppslutningen var laber for en leilighet med denne standard og beliggenhet. Det endte til slutt likevel med salg 250 000 kroner under prisantydning, til tross for omfattende informasjon om lekkasjesaken i salgsoppgaven. Uten denne informasjonen ville leiligheten enkelt blitt solgt for prisantydning eller mer.
Leiligheten ble kjøpt av klageren som privatperson, det at hun valgte å selge den igjen kort tid etter, endrer ikke hennes rolle i saken. Hadde hun fått anledning til å lese alle dokumentene som gjaldt leiligheten, herunder dokumentene megleren ved en glipp ble forvirret av og overså, ville hun ikke kjøpt leiligheten. Da hun via sin megler fikk tilgang til dokumentene hadde hun ingen problemer med å oppdage forskjellen på filene/dokumentene.
Forholdet utgjør dermed et klart brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, dette ville helt klart hatt betydning for avtaleinngåelsen, og vilkårene for å gjøre erstatningskrav gjeldende er oppfylt.
Klageren krever mellomlegget mellom prisantydningen ved hennes salg og kjøpesummen hun oppnådde, som tilsvarer 250 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det ble avholdt årsmøte i sameie 21. mai 2021. Av innkallingen fremgikk det at årsberetningen for 2020 skulle gjennomgås. Årsberetningen hadde et punkt som omhandlet vannlekkasjer hvor det fremgikk:
«Styre har varslet Gjensidige Forsikring om saken og opplyst at vi vil bruke rettshjelpsforsikringen i sameiets bygningsforsikringsavtale. Sameiets bygningsforsikring dekker som foran nevnt utbedring av følgeskaden, dvs. skadene på leilighetene, men ikke utbedring av årsaken (eksempelvis utettheter i fasaden). Kostnadene til dette vil således måtte bæres av sameiet eller utbygger.»
Da selger ønsket å selge sin seksjon sommeren 2021, bistod innklagede. Det ble innhentet meglerpakke, som blant annet inneholdt innkalling og årsberetning 2020, men dokumentene var lagt i samme fil/PDF som innkallingen og årsberetningen for 2019. Megler utarbeidet salgsoppgave med vedlegg. Megler overså at det var forskjell på dokumentene, da de var lastet opp med svært like filnavn. Innkallingen til årsmøte og årsberetningene for 2020 ble derfor ikke vedlagt salgsoppgaven.
Klageren kjøpte leiligheten i august 2021 for 13 000 000 kroner. Hun kuppet leiligheten, samt tok forbehold om å få benytte in-blanco skjøte, hvor feltet for kjøper stod åpent for senere utfylling og tinglysning.
Etter kjøpet ble leiligheten pusset opp og lagt ut for salg igjen i november 2021. Da var prisantydningen på 15 250 000 kroner. Det var laget ny salgsoppgave hvor informasjonen om «fukt-saken» var inntatt. Leiligheten ble solgt i januar 2022 for 15 millioner kroner.
Klageren kjøpte leiligheten kun med det formål å videreselge den kort tid etterpå, uten selv å ha bodd der. Dette er ikke noe en vanlig forbruker ville gjort. Klagen må avvises, da klageren ikke har klagerett, jf. nemndas vedtekter.
Innklagede ga tydelig beskjed om at det var dialog om saken. Det ble signalisert at innklagede ønsket å se på saken, men at tapet først måtte dokumenteres. Videre var det på dette tidspunktet uklart om klageren også hadde fremmet krav ovenfor selger og selgers boligselgerforsikring.
Saken må på disse grunnlag avvises. Dersom saken ikke avvises, kan klagen subsidiært ikke føre frem.
Innklagede hadde dokumentet «Innkalling til årsmøtet i Sameie [navn på sameie]» med vedlegg i hende, men dokumentet ble ved en glipp ikke vedlagt salgsoppgaven. Megleren mottok to dokumenter, som både i filnavn og ved første øyekast på innholdet, så like ut. Selv om megleren kanskje burde ha oppdaget dette og lagt ved begge innkallingene, bemerker innklagede at måten forretningsfører oversendte dokumentene på var egnet til forvirring. Årsmøteprotokollen var vedlagt. At innkallingen med årsmeldingen skulle hatt betydning er vanskelig å forstå, særlig når protokollen for årsmøtet stemte nei til forslaget som var innkommet. Det bemerkes også at i perioden mellom de to salgsoppgavene var beboerne tilskrevet i et eget, klargjørende brev.
Når det gjelder ansvar knyttet til påståtte brudd på meglers opplysningsplikt, gjennom den manglende fremleggelsen av innkalling til årsmøtet, kan klagerens erstatningskrav på 250 000 kroner klart ikke føre frem.
Det vises til at 250 000 kroner tilsvarer avviket mellom prisantydning og kjøpesum, og det anførte tapet har ikke noe med en eventuell meglerfeil å gjøre. Videre solgte klageren leiligheten for 15 millioner kroner i januar 2022. Leiligheten ble dermed solgt med en betydelig gevinst. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap, og klagen kan av den grunn ikke føre frem. Det er derfor ikke nødvendig å ta stilling til ansvarsgrunnlaget.
På vegen av innklagede er det fremsatt følgende påstand
«Prinsipalt: Saken avvises
Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Spørsmålet om avvisning
Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for å avvise saken.
Feil opplysninger fra megler
Innklagede har erkjent at megler ved en feil ikke vedla innkallingen til årsmøte og årsberetningen for 2020 som bilag til salgsoppgaven. Poenget er midlertid at megler ikke orienterte om fuktproblematikken i sameiet i salgsoppgaven. Dette er et brudd på meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det skal for ordens skyld nevnes at det normalt ikke vil være tilstrekkelig «bare» å vedlegge innkallingen til årsmøte og årsberetningen for 2020 uten å fremheve i salgsoppgaven det som gjelder fuktproblematikken.
Erstatningskravet
Nemnda finner ikke at erstatningskravet kan føre frem. Klageren krever erstattet differansen mellom prisantydningen og kjøpesummen hun oppnådde ved videresalget, det vil si
250 000 kroner. Men nemnda kan ikke se at klageren har sannsynliggjort et økonomisk tap som har årsakssammenheng med meglers forsømmelse i salgsoppgaven.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Park Eiendomsmegling AS (Privatmegleren park) har ikke overholdt opplysningsplikten sin vedrørende sameiets fuktproblemer. Erstatningskravet fører ikke frem.