Klage nr. 2021320
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sørmegleren AS avd. Tvedestrand
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Innklagede fikk i desember 2020 i oppdrag å selge eiendommen til klagerens mor. Klageren kausjonerte for sin mor, men hadde ikke pant i eiendommen. Leiligheten ble opprinnelig lagt ut med en prisantydning på 890 000 kroner, før prisantydningen senere ble oppjustert til 1 350 000 kroner. Leiligheten endte med å bli solgt for 1 150 000 kroner ved tvangssalg. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, herunder ved å opprinnelig legge ut leiligheten med en prisantydning på 890 000 kroner, og på denne måten «ødelegge» for salget. Videre er det et spørsmål om innklagede er erstatningsansvarlig for kausjonistsummen inkludert omkostninger, på totalt 166 296,51 kroner.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kausjonerte for sin mor ved salget av hennes leilighet. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og mener innklagede har rotet til prosessen og ødelagt for salget. Plutselig ble det tale om et tvangssalg. Megleren brukte lang tid for å få gjort noe med salget, og leiligheten ble opprinnelig lagt ut for skammelige 890 000 kroner. Dette ble gjort uten at megleren konfererte med klagerens mor (selgeren) eller den største kreditoren. Etter en samtale med en representant for banken (kreditor), ble det opplyst at dette beløpet var langt unna en dekningsgrad de ville godtatt. Megleren har vist lite interesse og nedprioritert klageren og hans mor.
Etter at klageren fremsatte en klage, og leiligheten var omgjort til frivillig salg, ble klageren enig med innklagede om å prøve den samme megleren en gang til, da innklagede allerede hadde mange av papirene klare. Ettersom klageren og hans mor ønsket å kvitte seg med leiligheten til en akseptabel pris, gikk de med på en prisantydning på 1 350 000 kroner. Klagerens mor kjøpte leiligheten av klageren i 2011 for 1 420 000 kroner, og ingenting tilsa at boligen skulle falle i verdi i løpet av disse ti årene. Klageren har i tillegg vært i kontakt med et annet meglerforetak for å få en uavhengig verdivurdering av leiligheten. Ved en maskinell verdiberegning ble leiligheten vurdert til 1 800 000 kroner. Klageren er klar over at dette ikke var en reell pris, så ved befaring senhøsten 2021 ble leiligheten vurdert til 1 450 000 kroner. Dette ville vært mer enn nok for å dekke klagerens kausjonsforpliktelser.
Leiligheten burde enkelt blitt solgt for mellom 1 450 000 kroner og 1 500 000 kroner, dersom markedet ikke hadde blitt ødelagt ved at leiligheten opprinnelig ble lagt ut for 890 000 kroner. Innklagedes håndtering av oppdraget har medført at klageren har blitt økonomisk skadelidende grunnet kausjonistansvaret. Klageren er klar over at det foreligger en risiko ved å være kausjonist. I dette tilfellet var han imidlertid innstilt på et frivillig salg. I tillegg var det tilstrekkelig med verdier i leiligheten for å dekke store deler av forpliktelsene overfor bank/kreditor, samt klagerens kausjonistansvar.
Det stemmer at det på dette tidspunkt ikke er fremsatt noe erstatningskrav.
I forbindelse med at det kom inn et bud på 1 150 000 kroner, har klageren fått høre at megleren pratet med budgivers bank og sagt at leiligheten var verdt langt fra denne summen. Budgivers bank sa heldigvis ifra til budgiveren om denne samtalen og valgte å stole mer på budgiver, verdivurderingen fra en tredjepart og markedet i området. Det kan ikke være akseptabelt at en megler sier slikt.
Klageren krever erstatning fra innklagede pålydende kausjonistsummen inkludert omkostninger, totalt 166 296,51 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Det kan ikke dokumenteres at meglerforetaket har fått mulighet til å vurdere det fremsatte erstatningskravet. Vilkåret om forsøk på minnelig løsning er følgelig ikke oppfylt, og saken må avvises.
Videre må det vurderes om klagerens tilknytning til megleroppdraget er tilstrekkelig for å ha klageinteresse. Klageren er ikke hjemmelshaver/formell selger, og har heller ikke pant i eiendommen.
Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Gitt at nemnda tar saken til behandling, kan klagerens krav subsidiært ikke føre frem.
For at ha krav på erstatning må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre må det foreligge et dokumentert tap som står i årsakssammenheng med meglerens feil. I denne saken er det ikke sannsynliggjort noen feil ved meglerens håndtering av oppdraget. Selv om det kan ta tid å selge en eiendom, og markedet ikke er villig til å betale prisantydning, er ikke dette noe megleren kan lastes for. Salgssummen vil også tilfalle selger og ikke klager. Uansett er boligen nå blitt solgt.
Klagen går ut på at klageren ble påført et tap ved å være kausjonist for et krav som ikke var pantesikret. Det er uklart for innklagede hva megleren skulle gjort for å unngå det påståtte tapet. Hvorvidt man som kausjonist får et tap eller ikke ved salg, er en risiko man selv er ansvarlig for. Uansett er ikke tapet dokumentert.
På vegne av innklagede er det fremsatt følgende påstand:
«Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
For det første har nemnda kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke noe av det som er søkt sannsynliggjort fra klagerens side som tilsier at megler ved dette oppdraget har forsømt seg. Dette gjelder både prisfastsettelsen og gjennomføringen av salget.
Ut fra det resultat nemnda har kommer til, behøver nemnda ikke ta stilling til om klageren i henhold til nemndas vedtekter har klagerett.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.