Klage nr. 2022001

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Z-Eiendom AS

                                      v/advokat Håkon M. Johannessen

                                      Advokatfirmaet Johannessen AS

Saken gjelder:               Meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mai 2021 kjøpte klageren en prosjektert enebolig formidlet gjennom innklagede foretak.  Boligen ble kjøpt for 4 590 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at boligen ble levert med gulvmontert toalett, og det samme fremgikk av den vedlagte leveransebeskrivelsen. Salgsoppgaven inneholdt imidlertid et bilde av et baderom med vegghengt toalett. Basert på markedsføringen, fikk klageren inntrykk av at vegghengt toalett var en del av standardleveransen. Senere viste det seg at boligen ble levert med gulvmontert toalett, og at vegghengt toalett eventuelt måtte bestilles som tilvalg mot ekstra kostnad. Spørsmålet er om markedsføringen var villedende, og om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke gi tilstrekkelige opplysninger om at vegghengt toalett var et tilvalg. Erstatningskravet tilsvarer kostnaden med å få levert vegghengt toalett i begge etasjer i boligen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren kontaktet megler etter å ha sett boligannonsen på Finn.no, og det ble holdt visning i ett av de ferdigbygde boligene. I den forbindelse stilte klageren spørsmål om noe av det fremviste var tilvalg. Klageren fikk til svar at downlights, mørke farger, modifisering av kjøkken og baderomsmøbel i andre etasje var tilvalg.

Etter videre korrespondanse fikk klageren presentert realistiske prisoverslag på de aktuelle tilvalg, men toalettløsning var utelatt. Klageren gjennomgikk leveransebeskrivelsen før bud ble inngitt. Budet ble akseptert 31. mai 2021.  

I forbindelse med tilvalgsprosessen noen måneder senere, ble klageren gjort oppmerksom på at vegghengt toalett også var et tilvalg. Klageren syntes prisen for tilvalget var urimelig høy, og reagerte på at det ikke var gitt informasjon om dette under salgsprosessen. Utbygger henviste da til leveransebeskrivelsen. Klageren kunne bekrefte å ha lest om gulvmontert toalett i leveransebeskrivelsen, men mente likevel at omfanget for byttet av toalettløsning ikke var beskrevet tilstrekkelig. Som et kompromiss foreslo klageren å redusere tilleggskostnaden med et beløp tilsvarende kostnaden for bygge veggrammen, men forslaget ble avvist av utbygger.

Megler og utbygger har påpekt at bilder i salgsoppgave og annonse kun var til illustrasjon. Etter klagerens oppfatning er de likevel villedende, sett i sammenheng med visning og meglers opparbeidede tillitt. Det vises til Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig kapittel 4.3, og at slik praksis er frarådet. Videre mener klageren at toalettløsningen er av vesentlig betydning for hvorvidt en bolig oppleves å ha «høy standard» eller ikke.

Visningshus og illustrasjoner avviker fra standardleveransen. Forventningene skapt gjennom beskrivelsen om at boligen hadde «høy standard» ble heller ikke innfridd. Boligen var markedsført med vegghengt toalett, men ble i stedet levert med gulvmontert toalett. Dette er villedende markedsføring.

For at klageren skal kunne forsvare at boligen har «høy standard» overfor fremtidige leietakere, må han betale for uplanlagte tilvalg som han i utgangspunktet hadde forstått var en del av standardleveransen. Når det i tillegg er tatt urimelig høye priser for slike tilvalg, ender klageren med å måtte finansiere det på ugunstige betingelser.

Klageren krever at vegghengt toalett blir levert i begge etasjer, uten tilleggskostnad.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Det fremgår av klagen at det påklagede forhold har betydning for om klageren vil kunne forsvare at boligen har «høy standard» overfor fremtidige leietakere. Klagerens anførsel viser at boligen er kjøpt med henblikk på utleie, og det er dermed svært tvilsomt om klageren er å anse som «forbruker» i denne sammenheng. Det må avklares hvorvidt han har klagerett, da opplysningene i klagen klart tilkjennegir at kjøpet ikke er gjort med tanke på klagerens «personlige bruk».

Ved vurderingen av om klageren anses som forbruker i henhold til nemndas vedtekter, må det sees hen til hvordan forbrukerbegrepet tolkes i øvrig lovgivning. Det vises til Forbrukertvistutvalgets sak 2003/611, hvor det er gjort en prinsipiell vurdering i relasjon til kjøp av utleieobjekter.

Gitt at nemnda får dokumentert at klageren er forbruker også i skattemessig forstand, og for øvrig kommer til at klageren regnes som «forbruker», kan klagen uansett ikke føre frem.

Klagerens anførsel om at «visningshuset» ga et villedende inntrykk, beror i beste fall på en misforståelse fra klagerens side. Det var ikke etablert noe «visningshus» i dette prosjektet. Etter ønske fra klageren selv fikk han, før kjøpekontrakt ble inngått, anledning til å se en av de andre leilighetene i prosjektet som var nær ferdigstilt. Dette var ingen visningsleilighet, men en ordinær leilighet solgt til en annen kjøper som hadde foretatt sine egne tilvalg, deriblant vegghengt toalett i stedet for gulvmontert.

Klagerens påstand om at megler skal ha bekreftet hva som var foretatt av tillegg, er ikke korrekt. Som eiendomsmegler er man ikke involvert i de enkelte kjøpernes tilvalg eller øvrige endringer under byggeprosessen av de ulike leilighetene. Megleren hadde av den grunn ingen forutsetning for å kunne opplyse der og da om hvilke eventuelle tillegg eller endringer den aktuelle kjøper hadde foretatt i leiligheten. Klagerens oppfatning av at megler gjennom å ikke påpeke at det vegghengte toalettet var et tillegg, har bekreftet at det var en del av standardlevering, er ikke riktig.

Det fremgikk tydelig av leveransebeskrivelsens punkt 21 at det i standardleveransen inngikk gulvmontert toalett på bad og WC. Leveransebeskrivelsen av 27.01.2020 var en del av kontraktsdokumentene. Videre var det i salgsoppgaven under avsnittet «Standard» opplyst at leveransen omfattet gulvmontert toalett. I de vedlagte plantegningene var også begge toalettene tegnet som gulvmonterte toalett.

Salgsoppgaven inneholdt et illustrasjonsbilde som viste et vegghengt toalett, men klageren hadde ingen grunn til å oppfatte illustrasjonen som et bilde av hvordan baderommene ville bli. På side 6 i salgsoppgaven stod det at alle bilder i salgsoppgaven er illustrasjonsbilder, og i kjøpekontraktens punkt 1 fremgikk følgende:

«Tegninger og illustrasjoner i prospektet og tegningsmateriale er kun av illustrativ karakter. Ved eventuelle avvik gjelder leveransebeskrivelsen foran prospektet og tegninger.»

Innklagede har oppfylt alle sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven når det gjelder å gi korrekte opplysninger om eiendommen. Det var ingen reell grunn til at klageren, etter å ha gjennomgått salgsoppgave og kjøpekontrakt med vedlegg, skulle være av den oppfatning at det ble levert vegghengte toalett. Det var flere steder i dokumentene skrevet i klartekst at toalettene ble levert gulvmontert. I tillegg var det opplyst at alt fotomateriell var av illustrerende karakter, all den tid boligene ikke var bygget på markedsføringstidspunktet.  

Klageren har som kjøper en plikt til å sette seg inn i kjøpekontrakt og leveransebeskrivelse. Dersom han hadde konkrete spørsmål knyttet til toalettene, måtte dette selvsagt ha kommet frem før kontraktsinngåelsen. Uansett hvordan klageren oppfattet illustrasjonsbildet, ville han ved en gjennomgang av salgsoppgaven, som inneholdt tegninger og leveransebeskrivelse, oppdaget at beskrivelsen av toalettleveransen var annerledes enn det illustrasjonsbildet viste. Dersom han ved kontraktsinngåelsen likevel var av den oppfatning at vegghengt toalett inngikk i standardleveransen, hadde han en klar forpliktelse til å bringe klarhet i denne «uoverensstemmelsen».

Det bemerkes at begrepet «høy standard» ikke er ensbetydende med at boligen har vegghengt toalett. Begrepet betegner boligen som helhet, og innklagede mener begrepet er dekkende for boligens totalstandard.

Av klagen fremgår det at denne i all hovedsak er begrunnet i at klageren mener tilleggskostnadene for å få levert vegghengt toalett er for høye. Det faktum at endringskostnadene overstiger klagerens forventninger, er ikke et forhold innklagede kan holdes ansvarlig for. Dette er et forhold mellom kjøper og selger.

Innklagede bestrider å være ansvarlig for merkostnaden klageren vil bli påført dersom han velger å få montert vegghengt toalett. Klageren har heller ikke dokumentert noe økonomisk tap knyttet til toalettløsningen. Innklagede forstår klageren dithen at han mener gulvmonterte toalett vil medføre lavere leieinntekt ved utleie av boligen. Denne påstanden er ikke dokumentert. Etter innklagedes oppfatning er det tilnærmet usannsynlig at dette vil påvirke leieinntekten.

Innklagede nedlegger derfor påstand om å bli frifunnet for det fremmede krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet om avvisning

Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken.

Spørsmålet om megleren har overholdt opplysningsplikten

Nemnda finner det klart at megler har overholdt opplysningsplikten vedrørende utførelsen av toalettet. Det vises til leveransebeskrivelsen punkt 21, og opplysningene i salgsoppgaven om at det var tale om gulvmonterte toaletter, samt plantegningene. Videre at det fremgikk av salgsoppgaven at tegninger og illustrasjoner i prospektet kun er av illustrerende karakter. Det som klageren har vist til om Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig punkt 4.3 tilsier ingen annen vurdering i dette tilfellet, når man ser på den samlete informasjonen som ble gitt om utførelsen av toalettet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.