Klage nr. 2022011

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Thomas Meier Strømme

Brækhus Advokatfirma DA

Innklaget:                      Panorama Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Panorama)

v/advokat Elisabeth Faanes

Tryg Forsikring
                                     

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2020 kjøpte klagerne en hel tomannsbolig formidlet gjennom innklagede foretak. I salgsoppgaven var tomteareal oppgitt å være 2 272 kvadratmeter, og vedlagt lå et kart over eiendommen. For at klagerne skulle få et inntrykk av tomtens omfang, spurte de megleren på visning om hvor eiendomsgrensen gikk. Megleren og selgerens representant ble på nytt bedt om å påvise eiendomsgrensen på overtakelsen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å gi feil opplysninger om hvor eiendomsgrensen gikk. Videre er det spørsmål om megleren med dette har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne kjøpte eiendommen for 11 200 000 kroner, og kjøpekontrakt ble signert
8. desember 2020. Da klagerne hadde vært på visning, hadde de spurt megleren om hvor eiendomsgrensen gikk. De fikk opplyst at eiendomsgrensen gikk naturlig langs gjerdet plassert mellom eiendommen og skolen i vest. Disse opplysningene ble lagt til grunn av klagerne. Det var ingen annen mulighet for å konstatere eiendomsgrensen fysisk på stedet.

På overtakelsen ba klagerne megleren og selgerens representant på nytt om å påvise med sikkerhet hvor eiendomsgrensen gikk. Både megleren og selgerens representant informerte også da om at eiendomsgrensen gikk langs det nevnte gjerdet. Ut fra vegetasjonen og arronderingen i terrenget var dette også helt naturlig. Hagen fremstod som nettopp det; en hage som i sin helhet tilhørte eiendommen, ned til gjerdet.

Dette viste seg senere å være feil. Den faktiske eiendomsgrensen gikk flere meter nærmere boligen enn det som først ble påvist av megleren og selgerens representant. Korridoren mellom gjerdet og eiendomsgrensen viste seg å tilhøre kommunen. I tillegg har Statens vegvesen senere gjort gjeldende at de eier sykkelveien som går parallelt med eiendommen på den nordøstlige siden, og at eiendomsretten strekker seg halvannen meter videre inn på klagernes eiendom langs hele dette strekket.

Samlet utgjør dette et betydelig avvik fra det som ble opplyst på visning og overtakelse. Tomtens arealmessige størrelse er for så vidt som opplyst, men den fysiske utstrekningen stemmer ikke med det som ble forevist under visning og overtakelse. I praksis betyr dette at klagerne ble forevist et areal på ca. 412 kvadratmeter som ikke er en del av eiendommen. Arealet langs sykkelveien utgjør 125 kvadratmeter.

Det bestrides ikke at tomtearealet fremgikk av salgsoppgaven og arealbekreftelsen fra PBE, og at salgsoppgaven inneholdt et kart over eiendommen. En alminnelig interessent vil imidlertid ikke ha noe forhold til den fysiske utstrekning dette måtte utgjøre. Her måtte man henvende seg til selgeren og megleren og stole på den påvisning som ble gitt.

Salgsdokumentasjonen var meget omfattende. Til dette kommer at eiendomsgrensen var naturlig markert med gjerdet som gikk langs den nordvestlige delen av eiendommen. Dette er særlig synlig når man studerer bildene i salgsoppgaven, som eksempelvis bildet på side 28. Dette bildet viser hele hagen, og ikke bare den delen som klagerne eier. De som ser dette i salgsoppgaven eller på visning, har ingen grunn til å tro at eiendomsgrensen faktisk går flere meter inn i hagen, og ikke ved gjerdet. Det hverken var, eller er, mulig å se på stedet akkurat hvor eiendomsgrensen mot nordvest går.

Eiendomsgrensen var på ingen måte markert på bildene i salgsdokumentasjonen, og det var heller ingen fysiske skiller i hagen som skulle tilsi at en betydelig del av denne tilhørte kommunen. Videre er sokkelen til boligens flaggstang plassert på det som skal være kommunens tomt. Det fremstår dessuten som fullstendig unaturlig at kommunen har plassert gjerdet på nedsiden av kommunens friområde, og ikke på en måte som klart viste at eiendomsgrensen gikk midt i hagen. For allmennheten er det ikke praktisk gjennomførbart å benytte seg av dette området, da det består av tett vegetasjon på begge kanter og gir en forventning om at arealet er privat eiendom.

Før klagerne la inn sitt bud, hadde de spurt megleren ettertrykkelig om hvor eiendomsgrensen gikk. Det ble da opplyst at grensen gikk langs gjerdet, noe klagerne på nytt fikk bekreftet av megleren og selgerens representant under overtakelsen. Disse opplysningene måtte en kjøper kunne stole på. Det kunne ikke forventes at en interessent på eget initiativ skulle foreta ytterligere undersøkelser, hensyntatt markedsføringen og opplysningene gitt av megleren og selgerens representant.

Basert på markedsføringen og de fysiske forholdene på eiendommen fikk klagerne en berettiget forventning om at hele arealet som ble fremvist som boligens hage, faktisk tilhørte eiendommen. Dette var av avgjørende betydning for deres beslutning om kjøp. I stedet må de finne seg i at allmennheten kan benytte særlig korridoren i vest til friluftsliv, og må søke kommunen om tillatelse dersom de ønsker å benytte dette arealet selv. I verste fall kan klagerne miste dette arealet, om en annen etat i kommunen plutselig bestemmer seg for å opparbeide friarealet som passasje.

Megleren har opptrådt i strid med reglene for god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger som har hatt betydning for handelen. Dette må særlig gjelde i tilfeller som dette, hvor det er gitt opplysninger om tomteareal. Slike opplysninger er av sentral betydning ved ethvert eiendomskjøp, og særlig når kjøper er en småbarnsfamilie med behov for hage, slik som her. Det forhold at tomtestørrelsen var oppgitt i kvadratmeter i salgsdokumentasjonen, er ikke relevant med tanke på meglerens oppfyllelse av opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Klagerne kjøpte det de hadde fått påvist og besiktiget, og ikke et bestemt antall kvadratmeter. Det vises i den forbindelse til en tilsvarende sak, RFE-2020-87.

Videre kreves det fastslått at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

«Panorama Eiendomsmegling AS v/[eiendomsmegler] og [eiendomsmegler] har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved utførelse av oppdrag [oppdragsnummer].»

Innklagede har i korte trekk anført:

Kommunen var selger av eiendommen. Før eiendommen ble lagt ut for salg
22. september 2020, ble salgsoppgave utarbeidet. Det er på det rene at det her ble gitt korrekte opplysninger om tomteareal og tomtens reguleringsmessige status. Videre er det ubestridt at et kart over tomten var vedlagt salgsoppgaven.

Salgsoppgaven ble på vanlig måte godkjent av selgeren, og megleren fikk i den anledning ingen informasjon om et eventuelt avvik mellom formell og faktisk tomtegrense.

Det ble holdt visning 8./9. november 2020. Megleren forteller at det ikke ble garantert for hvor den formelle tomtegrensen gikk, og at det ville vært unaturlig å si annet enn hva som fulgte av salgsdokumentene. Klagerne kjøpte eiendommen 12. november 2020.

Klagerne har reklamert overfor selger som har avslått kravet.

Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Klagen knytter seg til hva som ble sagt på visning og om megleren burde ha forstått at det var avvik mellom formell og faktisk tomtegrense. Disse spørsmålene reiser bevisspørsmål som ikke kan avgjøres ved nemndas skriftlige saksbehandling. For å kunne vurdere hvorvidt megleren har opptrådt uaktsomt vil det også være nødvendig med befaring av eiendommen.

Subsidiært foreligger det ikke noe ansvarsgrunnlag for innklagede. Det kan legges til grunn at eiendommen ikke grenser til skolen i vest. Det kan være at eiendommens faktiske grense går slik klagerne har anvist i klagen, uten at dette virker å være nøyaktig målt. Dersom det er et avvik, er spørsmålet om megleren skulle ha oppdaget dette og gitt klagerne opplysninger om dette på en tydeligere måte enn ved å fremlegge kommunens kart over eiendommen.

Det forelå ingen omstendigheter som tilsa at megleren skulle oppdaget avviket under befaringen av eiendommen. Det vises til at det er et svært lite og smalt areal, og at det går parallelt med eiendommen. Det kan ikke forventes at en megler skal måle opp eller lignende, og uten oppmåling var det umulig å se at gjerdet eventuelt var feilplassert. Nemndas tidligere avgjørelser gjelder tilfeller hvor megleren hadde informasjon om eller burde forstått at det var et avvik mellom den faktiske og formelle tomtegrense. Dette er ikke tilfelle i herværende sak.

Arealet benyttes i dag av klagerne. Det er lite nærliggende at de vil måtte finne seg i at allmennheten benytter seg av arealet, så fremt det ikke gjøres store faktiske endringer på stedet.

På vegne av innklagede er det fremsatt følgende påstand:

            «Prinsipalt: Klagen avvises

Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om det foreligger ansvarsgrunnlag som følge av brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda legger til grunn at opplysningen om tomtens areal i salgsoppgaven var korrekt. Forutsetningen for at innklagede blir erstatningsansvarlig er at megler har vært uaktsom ved å gi uriktige opplysninger til klagerne om hvor grensen går, eller ved at han skulle forstått at gjerdet stod feil.

Nemnda kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at megler skal ha gitt uriktige opplysninger om hvor tomtegrensen går. Det er klagerne som her har bevisbyrden, det er ikke innklagede som i utgangspunktet må sannsynliggjøre det motsatte. Det er heller ikke sannsynliggjort at megler skulle forstått at gjerdet stod feil. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.