Klage nr. 2021272
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aveny Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aveny)
Saken gjelder: Blant annet avklaring av forkjøpsrett, uriktige opplysninger i salgsoppgaven og meglerens rådgivningsplikt.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet for 3 700 000 kroner. Klageren har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. Hun anfører blant annet at megleren brøt sine plikter i forbindelse med avklaringen av forkjøpsretten i borettslaget, og at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om fellesgjeldens størrelse. Klageren krever 99 469 kroner i erstatning
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte OBOS-leilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Oppdraget ble utført på en kritikkverdig måte og i strid med god meglerskikk. Megleren har forsømt sine plikter utallige ganger både ved forberedelsen og ved gjennomføringen av salget, samt i forbindelse med overtakelsen.
Klagerens anførsler kan punktvis sammenfattes på følgende måte:
1. Innklagende har ikke sørget for en ny utlysning av forkjøpsrett, dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
2. Innklagede har ikke sørget for at budaksept inneholdt forbehold om avklaring av forkjøpsrett, dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. 3. Innklagede har ikke sørget for at salgsmelding ble sendt til OBOS like etter budaksept, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
4. Innklagede har ikke registrert motbud i budjournalen, og dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3-5.
5. Innklagede har ikke registrert tidspunktet for budavslag i budjournalen, og dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3-5 bokstav f).
6. Innklagede har ikke sendt budjournalen til kjøper like etter budaksept, og dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 6-4, første ledd.
7. Innklagende har ikke sørget for arkivering av dokumentasjon i meglersystemet, og dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3-7.
8. Innklagede har gitt feil opplysning om fellesgjeld i salgsoppgaven, og dermed opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7.
9. Innklagede har gitt feil opplysning om garasjeplassen, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
10. Innklagede har gitt manglende opplysning om boligkjøperforsikringen i salgsoppgaven, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
11. Innklagede nektet å arrangere kontraktsmøte, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
12. Innklagede har ikke sørget for at kontraktsmøte ble avholdt like etter aksept av bud, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
13. Innklagede har ikke sørget for at kjøpskontrakt ble utarbeidet med omsorg for begge parters interesser, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
14. Innklagede har avtalt elektronisk signering av kjøpskontrakten uten kjøpers samtykke, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8, andre ledd. 15. Innklagede har ikke gitt rådgiving i forbindelse med at kjøperen avtalte kompensasjon for manglende flyttevask, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
16. Innklagede har ikke gitt rådgiving i forbindelse med kjøpers tilbakehold for utskifting av lås, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
17. Innklagede sørget ikke for at varmtvannmåler ble avlest, og har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
18. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger vedrørende fellesgjelden, og må erstatte klageren 40 000 kroner.
19. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil informasjon om garasjeplassen, og må erstatte klageren 41 069 kroner.
20. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi manglede informasjon om boligkjøperforsikringen, og må erstatte klageren 6 900 kroner.
21. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sin manglede rådgivning, slik at klageren ikke fikk riktig rekompensasjon for manglende flyttevask, og må erstatte klageren 3 500 kroner.
22. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sin manglede rådgivning, slik at klageren ikke fikk holdt tilbake et riktig beløp for utskifting av lås, og må erstatte klageren 8 000 kroner.
23. Dersom klageren ikke får medhold i ovennevnte krav om erstatning, kreves det at nemnda stadfester at det ikke var riktig handling å trekke tilbud, og innklagede må betale klageren
25 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerens anførsler nr. 1–3
Forkjøpsretten ble forhåndsavklart av boligbyggelaget. Megleren var ikke klar over at forkjøpsretten måtte lyses ut på nytt siden andelen ikke ble solgt innen tre måneder etter at boligbyggelaget mottok forhåndsvarselet. Innklagede bestrider at budaksepten måtte inneholde et forbehold om at forkjøpsretten måtte avklares. En forhåndsavklaring innebærer at forkjøpsretten avklares før visningen.
Klagerens anførsler nr. 4–7
Budjournalen ble opprettet dagen etter visningen, men dessverre ble ikke denne sendt til klageren samme dag. Klageren har nå mottatt en korrekt budjournal. Siden ansvarlig megler har sluttet hos innklagede, har ikke innklagede flere kommentarer til dette. Innklagede bestrider at budjournalen er forfalsket.
Klagerens anførsler nr. 8 og 9
Det er riktig at det ble gitt uriktige opplysninger om fellesgjeldens størrelse i salgsoppgaven. Klageren fikk imidlertid en tekstmelding fra megleren med riktige opplysninger før hun la inn sitt siste bud. I kjøpekontrakten er riktig beløp oppgitt. Når det gjelder garasjeplassen, viste bildene i salgsoppgaven plassene i garasjeanlegget. Innklagede bestrider at megleren viste klageren feil plass på visningen. Det sto for øvrig ingen steder i salgsoppgaven at det fulgte med elbillader.
Klagerens anførsel nr. 10
Innklagede bestrider at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om boligkjøperforsikringen. Boligkjøperforsikringen dekker krav mot profesjonelle kjøpere. Uansett var det valgfritt om klageren ønsket å tegne boligkjøperforsikringen.
Klagerens anførsler nr. 11–14
Kontraktsmøtet ble utsatt fordi forkjøpsretten måtte avklares på nytt. Kjøpekontrakten ble signert i god tid før overtakelsen. Dessverre inneholdt kjøpekontrakten enkelte feil, men disse rettet megleren. Rettelsene ble imidlertid ikke fanget opp i systemet, og det gjorde at kjøpekontrakten manglet noen opplysninger da den ble sendt over til klageren. Feilene ble rettet før signering. Overtakelsen ble for øvrig utsatt etter klagerens ønske.
Klagerens anførsler nr. 15–17
Dette er kjøper–selger-forhold.
Klagerens anførsler nr. 18–22
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Uansett har ikke klageren dokumentert at hun har lidt et økonomisk tap som følge av meglerens håndtering av oppdraget.
Klagerens anførsel nr. 23
Blant annet siden klageren følte at hun hadde en dårlig opplevelse i forbindelse med kjøpet og forhåndsavklaringen måtte lyses ut på nytt, ble det holdt et møte mellom klageren og fagansvarlig i innklagedes kontorer. Fagansvarlig var klar på at klageren ikke hadde lidt et tap, men ønsket å bli ferdig med saken. Klageren ble derfor tilbudt 25 000 kroner i kompensasjon. På dette tidspunktet var imidlertid ikke fagansvarlig klar over at klageren før kjøpet hadde fått en tekstmelding fra megleren med riktige opplysninger om fellesgjeldens størrelse. I møtet ba fagansvarlig om en snarlig tilbakemelding på tilbudet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder blant annet avklaring av forkjøpsrett, uriktige opplysninger i salgsoppgaven og meglerens rådgivningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Klagers punkt 1: «Innklagede har ikke sørget for ny utlysning av forkjøpsrett, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3.»
Innklagede megler begjærte avklaring av forkjøpsretten 12. juni 2020. Ingen meldte seg. Borettslagets vedtekter punkt 3-3 (2) krever imidlertid ny utlysning når salg skjer mer enn tre måneder etter en avklaringsbegjæring, hvilket var tilfellet i nærværende sak. Dette følger også av borettslagsloven § 4-15 (1). Heller ikke denne gang var det noen som ønsket å bruke forkjøpsretten, men dette førte til en forsinkelse. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap som følge av forsinkelsen.
Megleren burde ha avklart forkjøpsretten på forhånd eller ha opplyst klageren før bud ble avgitt om at forkjøpsspørsmålet ikke var avklart/var åpent. Dette er kritikkverdig. Det kan imidlertid ikke sees at det er dokumentert noe økonomisk tap.
Klagers punkt 2: «Innklagede har ikke sørget for at budaksept inneholdt forbehold om avklaring av forkjøpsrett, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3.»
Hvis megleren hadde klargjort for klageren at forkjøpsspørsmålet var åpent, jf. punkt 1, ville klageren ha hatt mulighet til å gjøre sitt bud avhengig av løsningen på forkjøpsrettsspørsmålet. At klageren ikke fikk utnyttet denne mulighet, har imidlertid ikke ført til dokumentert tap av økonomisk art.
Konklusjonen blir derfor som i punkt 1 at megleren kan klandres, men at det ikke er dokumentert noe tap som nemnda kan ta standpunkt til.
Klagers punkt. 3: «Innklagede har ikke sørget for at salgsmelding ble sendt til OBOS like etter budaksept, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk.»
Hvis megleren hadde vært klar over at tremånedersfristen var utløpt, jf. punkt 1, burde han ha varslet OBOS så snart salg var skjedd. Det var han ikke og derfor kan megleren klandres, men det er ikke dokumentert noe tap som nemnda kan ta standpunkt til.
Klagers punkt 4: «Innklagede har ikke registrert motbud i budjournal, dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3‑5.»
Forskriften § 3-5 lyder:
«Hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en budjournal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:
a) tidspunkt for når budet er mottatt,
b) budgiverens eller fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer,
c) budets størrelse,
d) eventuelle forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold,
e) akseptfrist, og
f) tidspunkt for avslag eller aksept.»
Det er erkjent en svikt i korrekt føring av budjournalen: Et motbud fra selger ble først innført 3. mars 2022. Nemnda finner grunn til å legge til at det ikke foreligger bevis for bevisst juks fra innklagedes side.
Megleren er å klandre for ikke å ha fulgt forskriftens regler om føring av budjournal. Feilen har ikke ført til noe dokumentert økonomisk tap.
Klagers punkt 5: «Innklagede har ikke registrert i budjournalen tidspunkt for budavslag, dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3‑5.»
Vurderingen blir her den samme som ovenfor i punkt 4.
Klagers punkt 6: «Innklagede har ikke sendt budjournal til kjøper like etter budaksept, dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 6‑4, første ledd.»
Bestemmelsen lyder:
«Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Eventuelle rettelser i budjournalen, jf. § 3-1, skal fremgå tydelig av slik kopi.»
I sitt tilsvar har innklagede sagt:
«Akseptbrev med budjournal ble opprettet den 17.09.21 [17.09.20] i meglersystemet men innklagede kan dessverre ikke se at denne ble sendt ut samme dag. Da megler nå har sluttet har vi ingen ytterligere kommentar er knyttet til dette. Budjournalen er rettet og klager har mottatt korrekt budjournal.»
Nemnda legger til grunn at budjournal ikke ble sendt til kjøper «uten ugrunnet opphold», og at megleren må klandres for ikke å ha fulgt forskriftens regler. Feilen har ikke ført til noe dokumentert økonomisk tap.
Klagers punkt 7: «Innklagede har ikke sørget for arkivering av dokumentasjon i meglersystemet, dermed handlet i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3‑7.»
Når det gjelder hvorvidt dokumenter er arkivert i systemet, står det påstand mot påstand. For øvrig kan nemnda ikke se at klageren har dokumentert noe økonomisk tap.
Klagers punkt 8: «Innklagede har gitt feil opplysning om fellesgjeld i salgsoppgaven, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑7.»
Fra § 6-7 gjengis annet ledd om at «Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave» som skal inneholde nærmere angitt informasjon av betydning for den som gir bud – supplert i tredje ledd med krav om angivelse av fellesgjelden når det som her dreier seg om en borettslagsleilighet.
I salgsoppgaven er andel fellesgjeld angitt til 4 400 000 kroner, mens den i virkeligheten var 4 440 000 kroner. Riktig tall ble gitt til klageren ved en SMS av 31. august 2020, på spørsmål om korrekt fellesgjeld fra klageren. Nemnda legger til grunn at innklagede med SMS-en har tilfredsstilt kravet om informasjon om fellesgjelden «før handel sluttes».
Klagers punkt 9: «Innklagede har gitt feil opplysning om garasjeplassen, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑7.»
Salgsoppgaven angir: «Bruksrett til garasje i garasjekjeller følger leiligheten»; intet er sagt om elbillading. Det er lagt ved tre bilder fra garasjeanlegget, hvor megler ved det første bildet skriver: «Garasjeplass i lukket garasjeanlegg følger med.» På de to siste bildene vises det el-bil ladere.
Når det gjelder dette punktet, står det påstand mot påstand. Det er motstridende utsagn om hva som ble sagt eller påvist under visning hva gjelder om elbillader fulgte med.
Klagers punkt 10: «Innklagede har gitt manglende opplysning om forsikring HELP i salgsoppgaven, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3.»
Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, Falkanger og Røse Solli, kan ikke se at det er grunn til å klandre megleren for ikke å ha klargjort at forsikringen ikke dekker mulig tvist med utbygger.
Mindretallet, Sandvik, mener at megler burde ha tydeliggjort at boligkjøperforsikringen kun gjaldt i forbindelse med krav ovenfor selger. Megleroppdraget gjaldt salg av en forholdsvis ny leilighet hvoretter det gjelder en fem års reklamasjonsfrist etter bustadsoppføringslova. I et slikt tilfelle burde megler ved formidlingen av en boligkjøperforsikring for krav etter avhendingsloven, ha tydeliggjort forsikringsproduktets relevans, da skjulte feil og mangler som oftest må rettes mot entreprenør. Mindretallet finner at dette utgjør et brudd på god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klagers punkt 11: «Innklagede nektet å arrangere kontraktsmøte, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.»
Nemnda bemerker at det ikke fremgår et krav om fysisk kontraktsmøte etter eiendomsmeglingsloven og forskriften. Den enkelte situasjon kan nødvendiggjøre et slikt møte, jf. god meglerskikk § 6-3. I dette tilfellet der det gjaldt smittevernsrestriksjoner pga. korona-situasjonen og tidspress, kan nemnda ikke se at et fysisk kontraktsmøte var nødvendig ut fra de presiseringer klager ønsket å foreta i kontrakten.
Klagers punkt 12: «Innklagede har ikke sørget for at kontraktsmøte ble avholdt like etter budaksept, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.»
Hva gjelder krav om gjennomføring av kontraktsmøte, viser nemnda til foregående punkt. Vedrørende meglers plikt til å sikre rimelig fremdrift av signering av kjøpekontrakt, viser nemnda til redegjørelsen i punkt 13.
Klagers punkt 13: «Innklagede har ikke sørget for at kjøpskontrakt ble utarbeidet med omsorg, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda viser til e-postkorrespondansen mellom partene vedrørende korrektur og endringer av kontrakt. En megler kan foreta enkelte rettelser og tilføyelser i kontrakt uten at dette kan anses å være i strid med god meglerskikk. I dette tilfellet har det imidlertid vært så mange endringer at megler neppe kan sies å ha utført sin oppgave i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klagers punkt 14: «Innklagede har avtalt elektronisk signering av kjøpskontrakten uten kjøpers samtykke, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8 andre ledd.»
Det er fremlagt en kjøpekontrakt som er signert fysisk, og derfor går nemnda ikke ytterligere inn på dette punktet.
Klagers punkt 15: «Innklagede har ikke gitt rådgiving i forbindelse med at kjøper har avtalt riktig kompensasjon for manglende flyttevask, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3.»
En meglers plikter vedrørende rådgivning om renhetstilstand ved overlevering kan neppe gå langt. Nemnda finner ikke grunn til å trekke noen nærmere grense, idet nemnda under enhver omstendighet legger til grunn at i dette tilfellet kan megleren etter den beskrivelse som klageren har gitt, ikke klandres.
Klagers punkt 16: «Innklagede har ikke gitt rådgiving i forbindelse med kjøper har tilbakehold et riktig beløp for utskifting av lås, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.»
På tilsvarende vis som i punkt 15, mener nemnda at en meglers plikter vedrørende rådgivning om nøkkelforhold ved overlevering neppe kan gå langt. Nemnda finner ikke grunn til å trekke noen nærmere grense, idet nemnda under enhver omstendighet legger til grunn at i dette tilfellet kan megleren etter den beskrivelse som klageren har gitt, ikke klandres.
Klagers punkt 17: «Innklagede sørget ikke for at varmtvannsmåler ble avlest, dermed oppdrått i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.»
Nemnda har gjennomgått sakens dokumenter grundig, men finner ikke saken tilstrekkelig opplyst til å ta stilling til dette punktet. Klager har på sin side fremlagt et bilde som viser vannmåler, men det fremgår ikke av saksdokumentene hvorfor dette forholdet ikke ble brakt på det rene av selger, da det fremgår av overtakelsesprotokollen at det ikke er vannmåler i leiligheten.
Klagers punkt 18: «Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger vedrørende fellesgjelden, og må erstatte klager 40 000 kr.»
Nemnda viser til punkt 8 hvor det fremgår at opplysningen ble rettet før klager innga siste bud og avtale kom i stand. Nemnda kan derfor ikke se at klageren er blitt påført et tap på
40 000 kroner.
Klagers punkt 19: «Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil informasjon om garasjeplassen, og må erstatte klager 41 069 kr.»
Om hva som ble sagt og fremvist på visning angående parkeringsplass med elbillader, står det ord mot ord, jf. punkt 9. Nemnda kan derfor ikke ta nærmere stilling til dette. I salgsoppgaven er det ikke beskrevet at parkeringsplassen som fulgte leiligheten, hadde lader for elbil. Selger har for øvrig krysset av for «Nei» hva gjelder elbillader i egenerklæringsskjemaet. I et slikt tilfelle burde klager etter nemndas syn ha undersøkt forholdet nærmere med megler, dersom dette var viktig for klager. Nemnda kommer derfor til at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Klagers punkt 20: «Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi manglende informasjon om HELP forsikring, og må erstatte klager 6 900 kr.»
Det vises til bemerkninger til punkt 10, hvor flertallet, Falkanger og Røse Solli, konkluderer med at det ikke foreligger erstatningsgrunnlag. Mindretallet, Sandvik, går ikke nærmere inn på om vilkårene for erstatning er oppfylt.
Klagers punkt 21: «Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved manglende rådgivning, slik at klager fikk riktig rekompensasjon for manglende flyttevask, og må erstatte klager 3 500 kr.»
Nemnda viser til hva som er sagt i punkt 15 og konkluderer med at det ikke kan sees at det foreligger erstatningsgrunnlag.
Klagers punkt 22: «Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved manglende rådgivning, slik at klager holdt tilbake et riktig beløp for utskifting av lås, og må erstatte klager 8 000 kr.»
Det vises til bemerkningene i punkt 16. Nemnda konkluderer derfor med at det ikke foreligger erstatningsgrunnlag.
Klagers punkt 23: «Dersom jeg ikke får medhold i ovennevnte krav om erstatning, krever jeg at Reklamasjonsnemnda stadfester at det ikke var riktig handling å trekke tilbud, og innklagede må betale klager 25 000 kr.»
Nemnda finner det uklart om det ble gitt en frist til forlikstilbudet, men finner i alle tilfeller at en aksept av tilbudet tidligst ti måneder senere, er for sent. Nemnda viser også til at tilbudet var betinget av at ytterligere krav ikke ble fremsatt.
Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Megleren til Aveny Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aveny) har på noen av de overnevnte punkter opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravene fører ikke frem.