Klage nr:
169/08
Avgjort:
25.11.2008
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om felleskostnader
Foretakets navn:
Eie Eiendomsmegling avd. Røa, In-Vest eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en seniorleilighet gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 19. juni 2008.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener det var vesentlige feil i innklagedes salgsoppgave og verditakst omkring leie av garasjeplass, som var en del av klagerens forutsetning ved kjøpet. Klageren hadde på forhånd undersøkt vedrørende ledige plasser til leie (eller kjøp) i senterets garasjeanlegg hvor 41 av 78 leiligheter har egen garasjepart som kan leies eller kjøpes internt. Undersøkelsen gjaldt for klagerens venninnes bil.
I verditaksten og salgsoppgaven sto det at leie av garasjeplass var inkludert i felleskostnadene for leilighet 502. Den 19. august fikk klageren vite at det er en feil i innklagedes salgsoppgave og verditakst vedrørende leieutgifter til garasjeplass som var en del av grunnlaget for klagerens pristilbud. Differansen utgjør 6 000 kroner som tilsvarer netto rentetap av 100 000 kroner.
Innklagede vil ikke innrømme noen feil og viser til klagerens undersøkelsesplikt. Telefonsamtaler med innklagede 21., 22. og 27. august fører ikke frem.
Innklagede foreslo den 28. august utsettelse av overtakelsen (mandag 1. september) eller at det holdes tilbake et relevant beløp, og benektet fortsatt feilen.
Partene ble enige om å gjennomføre overtakelsen 1. september etter å ha søkt en minnelig ordning eller ta forbehold i avtalen om tilbakehold for kravet. På overtakelsesdagen innrømmet innklagede feilen og gjorde det klart at ansvaret skulle rettes mot innklagede, og ikke mot selger.
Innklagede kunne imidlertid ikke ta stilling til kravet, og klageren ble bedt om å sende et skriftlig krav til innklagede og avstå et tilbakehold overfor selgeren. Klageren forsto at et eventuelt krav mot selgeren kunne føre til alvorlige konsekvenser med forsinkelsesrente og klageren fikk inntrykk av at kontrakten kunne komme i fare. Klageren følte seg nødt til å undertegne overtakelsen med selgeren med påskrift om at innklagede innrømmet feil og ansvar. Kravet ble spesifisert i overtakelsesprotokollen før den ble undertegnet.
Klageren sendte brev til innklagede påfølgende dag, den 2. september. Etter løfte om tilbakemelding og purring hadde klageren per klagedato 17. september ikke hørt noe fra innklagede.
Innklagede anfører:
Innledningsvis vil innklagede beklage at det er begått feil. Innklagede har hele tiden erkjent at det foreligger feil vedrørende felleskostnadene. Klagerens erstatningskrav bestrides fordi klageren har vært klar over feilen og ikke har lidd noe økonomisk tap.
Klageren har selv erkjent i klagen at han var klar over at garasjeplass ikke fulgte med. Det er etter innklagedes oppfatning derfor ikke riktig å kreve prisavslag i kjøpesummen.
Da markedsføringsmateriellet ble produsert, ble det inntatt en inkurie fra taksten der det fremkom at leie av garasjeplass var en del av kostnadene. Feilen fremkom i to kanaler: på internett og i salgsoppgaven. Selgeren gjorde innklagede oppmerksom på feilen den 16. juni 2008. Feilen ble umiddelbart rettet opp på internett og rettelsen ble bekreftet til selger per post samme dag.
Salgsoppgaven hadde gått i trykken og det var ikke mulig å rette denne feilen da fristen opp mot visning var for kort til å bestille nye salgsoppgaver.
Innklagede hadde to ansvarlige meglere på oppdraget. Disse informerte alle interessenter grundig om at verken garasje medfulgte og at felleskostnadene hadde denne trykkfeil. Dette ble presisert både under visning og i budforhandlingene.
Innklagede presiserer at verken salgsoppgaven eller taksten inneholder informasjon om egen garasje. Tvert i mot refererersalgsoppgaven til at sameiet har biloppstillingsplasser. Dette visste klageren da han i forkant av aksepten undersøkte og fikk opplysninger fra forretningsfører for sameiet angående dette.
Informasjonen om feilen var gitt av begge de ansvarlige saksbehandlerne hos innklagede i forkant av aksept. Klageren har da ikke krav på erstatningskrav for leien av garasjeplassen. I forbindelse med overtakelsen avviste innklagede et potensielt krav med grunnlag i at dette var noe klageren hele tiden hadde kjent til.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren viser at prisen på leie fastsettes til 500 kroner per måned. I bekreftelse vedlagt fra daglig leder for seniorsenteret står det «Bekrefter herved at styret i sameiet har lagt inn en føring om pris på leie av garasjeplass på 500,- sameierne i mellom. Dette er selvfølgelig opp til de enkelte hvilken pris de avtaler seg i mellom. Seksjoner som har egen garasjeplass betaler 250,- pr. kvt. for kostnader knyttet til garasjeanlegg gjennom fellesutgifter.»
Etter at klageren fremmet saken for Reklamasjonsnemnda, ble kravet han sendte
2. september fra innklagede i brev av 14. oktober avvist. Klageren presiserer i brev til innklagede av 17. oktober at klageren aldri har hevdet at det fulgte med en eiet garasjeplass, men at kostnadene for leie av garasjeplass var inkludert i fellesutgiftene.
I svarbrev til innklagedes tilsvar orienterer klageren om at han ikke er på internett og at klageren ikke var på noen visning der innklagede skal ha rettet opp feilen. Klageren fikk heller ikke noe informasjon fra forretningsfører før etter aksept av budet.
Klageren hadde en separat visning med innklagede den 17. juni og klageren fikk ikke informasjon om feilen på dette møtet. Møtet ble avtalt per telefon og klageren reiste til X kvelden før. Klageren benyttet ca 2 timer i seniorsenteret til samtaler med en rekke beboere som viste klageren rundt og orienterte om relevante forhold inkludert adgangen til kjøp eller leie av garasjeplass. Ved kjøp skulle leiligheten leies ut ca 1-2 år og klagerens eventuelle fremtidige behov for garasjeplass ville blant annet bero på fortsatt kjøretillatelse grunnet handikap.
Klageren presiserer at det i verdifastsettelsen og salgsoppgaven sto at leie av garasjeplass var inkludert i fellesutgiftene. Basert på 500 kroner per måned eller 6 000 kroner per år utgjør dette en verdidifferanse på 100 000 kroner.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede opprettholder sine påstander. Innklagede mener klageren, på privatvisningen den 17. juni fikk informasjon om at garasjeplass ikke fulgte med.
Innklagede mener han ikke kan lastes for dette.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger om hva felleskostnadene inkluderte.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter eiendomsmeglingsloven av 16. juni 1989 nr. 53 og ulovfestede erstatningsregler.
Det er ikke bestridt at salgsoppgaven hadde en feil da den anga at fellesutgiftene inkluderte «garasje».
Innklagede ble 16. juni 2008 gjort oppmerksom på feilen i salgsoppgaven av selgeren. Klageren hadde en privat visning den 17. juni. Partene forklarer seg ulik om hvorvidt klageren fikk beskjed om feilen i salgsoppgaven. Klageren la inn bud den 18. juni med akseptfrist 19. juni kl. 11.00.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede på visning, eller senest ved formidlingen av klagerens bud, orientert klageren om feilen på en slik måte at dette kan dokumenteres i ettertid. Alternativt kunne innklagede på annen måte fått en bekreftelse på at klageren hadde lagt korrigert informasjon til grunn. Når dette ikke har latt seg gjøre, må Reklamasjonsnemnda legge til grunnat det er begått en feil som ikke er rettet på en tilfredsstillende måte. Innklagede har dermed opptrådt erstatningsmessig uaktsomt.
Ved beregningen av erstatningen antar Reklamasjonsnemndas at styrets anbefaling vedrørende leiepris kan legges til grunn. Erstatningen bør utgjøre nåverdien av kr 6 000 pr år i fem år, avrundet til kr 25 000.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må erstatte klageren kr 25 000.
Oslo, den 25. november 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |