Klage nr. 2021160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mekleriet Frogner AS (EIE Frogner & Aker Brygge)
Saken gjelder: Lokkepris. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2021 deltok klagerne i en budrunde på en borettslagsleilighet innklagede formidlet. Eiendommen lå ute med en prisantydning på 7 490 000 kroner. Det var kun klagerne og én annen budgiver som deltok i budrunden. Etter at klagerne hadde inngitt et bud på 7 550 000 kroner, var det kun de igjen. Klagerne fikk da beskjed om at selgerne hadde høyere forventninger til pris, og budet ble følgelig avslått. Selgerne ga uttrykk for at de ønsket 7 900 000 kroner, og fremsatte et motbud på 8 000 000 kroner. Budrunden endte med at klagerne aksepterte et motbud på 7 875 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å prise eiendommen for lavt, samt om innklagede er erstatningsansvarlig. Klagerne har fremsatt et erstatningskrav på 325 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Dagen før budrunden ønsket klagerne å avvente med å legge inn bud, ettersom de først ønsket å se hvor mange interessenter det var på boligen. I løpet av de første timene mottok klagerne flere telefonsamtaler fra megleren, som etter hvert ble mer og mer pressende og irritert. Klagerne fikk beskjed om at det var fire andre som også satt på gjerdet og ventet med å inngi bud, og at dersom ingen startet budgivningen innen klokken 14:00, ville det settes opp en ny visningsrunde. Klagerne innga sitt første bud klokken 13:37 på 7 000 000 kroner.
Da budrunden var kommet i gang, viste det seg at det kun var én annen budgiver med. Budrunden pågikk frem til klokken 15:00, da den andre budgiveren ga seg. På dette tidspunktet hadde klagerne det høyeste budet på 7 550 000 kroner. Dette var 60 000 kroner over prisantydning. Rett før akseptfristen gikk ut, ble klagerne oppringt av megleren som opplyste at budet var avslått, ettersom selgerne hadde en høyere forventning til pris. Dette kom overraskende på klagerne, da de hadde tilbudt mer enn prisantydning.
Siden klagerne likte leiligheten godt, lurte de likevel på hva selgerne var villige til å selge for. Megleren oppga da beløpet 7 900 000 kroner, altså 410 000 kroner over prisantydning. Klagerne syntes dette var urimelig, men ønsket uansett et motbud. Klagerne mottok deretter et motbud på 8 000 000 kroner, og ikke 7 900 000 kroner som avtalt. Etter mye diskusjon endte klagerne med å by 7 700 000 kroner, og økte altså sitt bud med 150 000 kroner, til tross for at det ikke var andre budgivere. På dette tidspunktet la megleren press på klagerne ved å si at dersom partene ikke kom til enighet innen klokken 16:00, ville hun ikke prosessere budene grunnet andre gjøremål. Megleren ga utrykk for at hun heller ikke hadde kollegaer som kunne bistå med å få salget på plass. Dette medførte ekstra stress for klagerne. Budrunden endte med at klagerne aksepterte et motbud på 7 875 000 kroner.
Senere har det kommet frem at megleren i april 2021 solgte en tilsvarende bolig på samme adresse, i samme etasje, med samme størrelse og standard for 8 900 000 kroner,
2 050 000 kroner over prisantydning. Klagerne finner det overraskende at megleren ikke tok lærdom fra dette salget.
Klagerne krever 325 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren har hverken opptrådt truende eller irritert ovenfor klagerne. Klagerne har blitt fremlagt de faktiske opplysninger, og megleren har videreformidlet selgernes ytringer og ønsker. Det at megleren tidvis var utilgjengelig etter klokken 16:00, må være forståelig, da ettermiddager og kvelder er hovedarena for visninger og øvrige kundemøter. Hvorvidt klagerne ble stresset av en situasjon som ikke kunne føre til umiddelbar avklaring, er utenfor innklagedes kontroll.
Selgerne ble gjort oppmerksomme på at konsekvensene ved å ikke akseptere prisantydning ville være ny visning med oppjustert prisantydning. Dette ble også kommunisert til klagerne.
Innklagede står ved at prissettingen av leiligheten var korrekt. Innklagede har i tillegg fått skriftlig bekreftelse fra selgerne på at de var villige til å selge for prisantydning. Verdiassistenten til Eiendomsverdi viser at tilsvarende solgte eiendommer i området tilsier en prisantydning på 7 700 000 kroner, selv åtte måneder etter budaksept, og med den verdistigningen som har vært siden da. Verdiassistenten har ikke tatt hensyn til etasje, noe som også vil påvirke prisen. I dette tilfelle ble boligen sammenlignet med leiligheter i både
3., 4. og 5. etasje, mens leiligheten ligger i 2. etasje. Dette taler for en pris som, også i dag, ligger under 7 700 000 kroner.
Det kan videre påpekes at det kun var to interessenter som deltok i budrunden. Dersom boligen var priset for lavt, ville den vært mer attraktiv for flere, noe som normalt ville resultert i flere budgivere.
Klagernes anførsel om at megleren burde kjenne prisene bedre, med henvisning til salget av en tilsvarende leilighet for 8 900 000 kroner i samme borettslag, kan ikke legges til grunn. «Fornuftig» pris av klagernes leilighet var under 7 700 000 kroner. Det faktum at enkelte eiendommer tidvis kan gå høyt i pris, skyldes vanligvis aktivitet i markedet eller betalingsvillige kjøpere.
Det er selger som besitter myndighet til å akseptere eller ikke akseptere bud. Innklagede kan ikke overstyre selgerens avgjørelser, men bare opplyse om konsekvensene ved å ikke akseptere bud til prisantydning. Da det kom frem at selgerne ønsket 7 900 000 kroner, ble dette videreformidlet til klagerne. Motbudet som selgerne ga, var likevel på 8 000 000 kroner. Etter en kort dialog mellom megler og selgerne for å bekrefte at summen var korrekt, ble motbudet videreformidlet, slik innklagede var forpliktet til.
Etter dette ble det utvekslet noen bud mellom selgerne og klagerne, før aksept endte på 7 875 000 kroner. Megleren håndterte situasjonen med en hyppig og grundig dialog med begge partene, med bistand fra sin ansvarlige megler.
Erstatningskravet kan ikke føre frem. Først og fremst har megleren opptrådt i tråd med både
lovgivning, bransjepraksis og god meglerskikk. Innklagede er lei for at klagerne ikke opplever prosessen som ryddig og korrekt, men hadde ingen forutsetninger for å vite at selgerne ikke ønsket å selge til prisantydning. Innklagede hadde tvert imot fått dette skriftlig bekreftet. Uansett foreligger det ikke noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om lokkepris og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet om lokkepris
Nemnda vil først si noe generelt om prisantydning. Dersom boligen markedsføres med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet standard, gjeldende markedsforhold og den prisen selger er villig til å selge boligen for. Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere (lokkepris), jf. Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig (oppdatert 9.9.2020) punkt 3.2.2. Dersom megler blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.
Slik saken er opplyst, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at boligen her ble markedsført med lokkepris. Det er også selger som til enhver tid tar stilling til om et bud skal aksepteres eller ikke.
Meglers håndtering av oppdraget
Klagerne har også anført kritikkverdige forhold ved meglers opptreden i forbindelse med salget. Innklagede har bestridt dette.
Her står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige behandling av saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.