Klage nr. 2021199

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:       EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Tynset

Saken gjelder:               E-takst

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2021 utarbeidet innklagede en e-takst på klagerens enebolig, og vurderte verdien til 950 000 kroner. Det var innklagede som formidlet salget da klageren kjøpte eiendommen i 2018. Den gang var prisantydningen på 875 000 kroner. Klageren gjorde omfattende rehabiliterings- og oppussingsarbeider etter kjøpet. Spørsmålet er om verdivurderingen er riktig og gjenspeiler verdien på boligen etter de utførte arbeidene.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I august 2021 tok klageren kontakt med innklagede for å få e-takst av sin enebolig. Bakgrunnen var klagerens behov for refinansiering i forbindelse med bytting av vinduer. Klagerens bankrådgiver hadde opplyst at det ikke ville være noe problem å refinansiere et beløp på 1 100 000 kroner, men at det var nødvendig med en e-takst. Innklagede hadde formidlet eiendommen da klageren kjøpte den tilbake i 2018, og kjente derfor eiendommen fra før. Eiendommen hadde tidligere en takst på 1 590 000 kroner, som senere ble justert ned til 875 000 kroner etter at jorda og skogen ble solgt utenom. Klageren kjøpte eiendommen for 590 000 kroner i 2018.

Klageren gjort følgende utbedringer på eiendommen, som også megleren ble gjort kjent med:

• Byttet tak på hovedbygningen.
• Utbedret råteskader i taket (ikke opplyst om ved kjøp av eiendommen).
• Rehabilitert ulovlig pipe (heller ikke opplyst om ved kjøp av eiendommen).
• Etablert vedfyring i boligen.
• Fjernet alle gamle radiatorer, og rørsystem til gammelt oljefyringssystem. Erstattet med nye takelement for oppvarming i alle rom.
• Byttet sikringsskap, til automatsikringer.
• Gått over hele det elektriske ledningsnettet i boligen, etter at elektriker oppdaget at boligen hadde to branntilløp.
• Gått over det elektriske anlegget i fjøset, etter branntilløp også der.
• Lagt dusjkabinett inn på vaskerommet, etter mistanke om vannlekkasje i gulv på bad.
• Lagt inn ny og godkjent ovn for baderom på vaskerommet, samt nytt elektrisk løp dit.
• Revet kjøkkenvegger og lagt inn ny isolasjon.
• Nytt panel på kjøkkenet.
• Ny kjøkkeninnredning.
• Nylagt hovedgulv under kjøkkeninnredning, grunnet råte.
• Nytt hovedgulv på toalett i gangen nede, grunnet råte.
• Nytt rørarbeid på toalettet i gangen, grunnet gamle koblinger.
• Byttet inngangsdør/ hoveddør i kjelleren.
• Byttet mellom dør i kjelleren, med betongarbeid for å få det til å passe

Klageren har engasjert ulike fagarbeidere til å utføre arbeidet, noe som har påført henne betydelige kostnader. Klageren fant det svært provoserende da en ung megler, som hun fikk inntrykk av at ikke hørte på hva hun hadde å fortelle, verdivurderte eiendommen til 950 000 kroner. Megleren var kun på befaring i 20 minutter. Det eneste som fremgikk av e-taksten vedrørende arbeidene på boligen, var at det hadde vært «noe rehabilitering/oppussing i nyere tid».

De rehabiliteringsarbeider som er blitt utført, er av den typen som vanligvis medfører betydelige kostnader for en boligeier. Klageren fikk gjennom e-taksten inntrykk av at de utførte rehabiliteringsarbeider, var «uten verdi». Det var flere forhold ved eiendommen som ikke synes å være tatt i betraktning ved verdivurderingen. Det er flere bygninger på eiendommen, herunder et fjøs fra 1983, som senere er blitt renovert og har innredning til kyr. Man behøver bare kjøpe tilbake innmark og utmark, så er gården klar til drift. Videre har eiendommen en stor låve med plass til utstyr. Denne var nevnt i taksten, men tillagt liten verdi. Videre følger det med en dobbel garasje fra 90-tallet.

Megleren har gjort en svært dårlig jobb med verdivurderingen av eiendommen. Etter klagerens oppfatning har innklagede ikke krav på betaling for e-taksten. Hva er det man betaler for når e-taksten ikke gjenspeiler verdiene, og ikke kan brukes ved salg eller markedsføring av eiendommen.

E-taksten inneholdt ikke informasjon om hvordan den kunne benyttes. I stedet inneholdt den informasjon om hvilke forhold som ikke var tatt hensyntatt i vurderingen, og i hvilke tilfeller vurderingen ikke kunne benyttes. Klageren har blitt informert av sin bankrådgiver om at e-takst viser hva boligen vil være verdt når vinduer er blitt skiftet, og avløpsanlegg byttet. Dette er ikke tilfellet i denne saken. Megler synes å ha vært mer opptatt av hva tidligere boliger har vært solgt for, uten at disse salgsprisene sier noe om deres standard.

Klageren ønsket å få fastslått verdien på egen bolig etter rehabiliteringen, hvilket klageren dessverre ikke har fått.

Klageren har engasjert en annen megler for utarbeidelse av ny e-takst. Denne megleren har anslått eiendommens verdi til rundt 1 500 000 kroner, uten en nøye gjennomgang av gården. Dette er en vurdering klageren er mer enig i, sett hen til arbeidet og kostnadene som har gått med etter kjøpet av eiendommen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Innklagede mener saken prinsipalt bør avvises, da klagen ligger utenfor det som kan defineres som «eiendomsmeglerens utøvelse av virksomheten» og dermed utenfor nemndas beslutningskompetanse. Slik innklagede oppfatter klageren, er hun først og fremst uenig i verdifastsettelsen, ikke meglerens fremgangsmåte.

Verdivurderingen

Subsidiært gitt at nemnda kommer til at saken skal behandles, bestrides det at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sitt oppdrag med å avgi verdivurdering. Som det fremgår av e-taksten, er vurderingen gjort «etter beste skjønn». Innklagede kan vanskelig se at klager kan høres med at megler har utvist feil skjønn. En skjønnsmessig vurdering vil aldri være objektivt uriktig. Verdivurderingen er gjort med bakgrunn i lokalkunnskap og de tilgjengelige verktøy. Det forhold at klageren har behov for en høyere verdivurdering, kan og skal ikke påvirke meglerens vurdering.

Innklagede påpeker at det må skilles mellom e-takst til banken og prisantydning ved salg. Det stilles noe strengere krav til en e-takst, som er utviklet for å sikre en trygg prosess for refinansiering/opplåning. Banken får på denne måten lett tilgang til boligens verdi, og kan samtidig være trygg på at dette er en realistisk pris. Videre er e-takst også en slags kvalifisert vurdering av hvilken pris selger kan forvente å oppnå ved salg. Det er imidlertid ingen fasit, da den reelle markedsverdien vil avhenge av hvilken interesse man oppnår ved å legge eiendommen ut for salg i det åpne markedet. Det betyr i utgangspunktet at en e-takst vil kunne være fastsatt ut fra en mer forsiktig vurdering. Meglere må forholde seg til kravene som stilles i den forbindelse.  

Det er mange faktorer som spiller inn ved en slik verdivurdering. Markedet er stadig i endring, og prisen vil avhenge av beliggenhet samt tilbud og etterspørsel i området. Man får derfor ikke alltid tilbake sine oppussingskostnader krone for krone ved fastsettelsen av verdien.

E-taksten settes på grunnlag av en generell gjennomgang av eiendommen. Det foretas ikke en grundig byggeteknisk gjennomgang som den som utføres ved takstmannens utarbeidelse av tilstandsrapport. Klageren har fått en e-takst mer utfyllende enn bransjenormen, da det er mange meglere som fastsetter markedsverdi uten kommentarer. Innklagede understreker at flere forhold er blitt vurdert ved verdifastsettelsen, selv om det ikke fremgår uttrykkelig av
e-taksten. Innklagede har kjennskap til eiendommen og god dokumentasjon på hvordan den så ut før.

Dersom klageren ønsket å få et estimat på eiendommens fremtidige verdi etter utførte renoveringsarbeider, så ble det bestilt feil produkt. Formålet med en e-takst er å gi kunden et realistisk bilde av eiendommens omsetningsverdi og en trygg lånefinansiering. Innklagede mener det ikke har noen hensikt å innhente en ny vurdering fra et annet kontor. Innklagede har lokalkunnskapen, og i henhold til interne rutiner diskuteres alle prisfastsettelser innad på kontoret.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder utarbeidelse av e-takst.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Avvisningsspørsmålet

Innklagede har anført at saken må avvises, da klagen ligger utenfor det som kan defineres som «eiendomsmeglerens utøvelse av virksomheten». Nemnda er ikke enig i det. Meglers avgivelse av en e-takst ligger innenfor nemndas beslutningskompetanse.

Sakens realitet

En verdivurdering er meglerens syn på hva en bolig kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold.

Nemnda har ikke forutsetninger for å etterprøve meglers skjønn. E-taksten fremstår ikke som åpenbart uforsvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.