Klage nr. 2021290

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Innlandet AS

v/advokat Elisabeth Faanes

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt – krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte boligeiendom formidlet gjennom innklagede foretak i juni 2021. Eiendommen ble solgt for 2 100 000 kroner, 50 000 kroner under prisantydning. Klageren overtok boligen 24. august 2021. Klagen gjelder bod som ikke var bruksendret til oppholdsrom. Rommet som i virkeligheten var en bod, ble i salgsoppgaven opplyst å være stue/soverom/kontor og «perfekt for tenåringen i huset eller som ekstra TV stue/hjemmekontor». I taksten var rommet beskrevet som kontor. Spørsmålet i saken er om megleren ved å beskrive rommet som stue/soverom/kontor i salgsoppgaven, har opptrådt i strid med sin opplysningsplikt. Videre om dette gir klageren rett til erstatning, tilsvarende kostnadene til å sette rommet i den stand det var beskrevet brukt som i markedsføringen av eiendommen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Beskrivelsen megleren gav av rommet i salgsoppgaven var villedende. Klageren føler seg lurt av meglerens ordbruk. Rommet var planlagt brukt av sønnen hennes som “gamingrom”.

Rommet som ligger vegg i vegg med garasjen og trenger omfattende utbedring for å oppfylle tekniske krav. Blant annet stilles det krav til brann- og gassikring mot garasje. En vegg må rives og bygges på nytt på grunn av kuldebro og muggdannelser. Her er det antakeligvis bare plater og ikke isolasjon i veggen. Loftet over rommet er i tillegg utilstrekkelig ventilert. Det er ikke tilgang til loftet, og det er ikke mulig å se hvor mye mugg som har dannet seg her som følge av kondens. Ventilasjonen må muligens utbedres. Boligen burde vært solgt som oppussingsobjekt.

Klageren har reklamert ovenfor selgerens boligselgerforsikringsselskap. Saken der dreier seg om garasjen og ikke den manglende bruksendringen av bod til stue, med de kostnads- og bygningsmessige konsekvenser det vil innebære hva gjelder utbedring.

Klageren stiller seg undrende til at meglere kan komme med så tydelige beskrivelser av hva et rom kan brukes til, uten at det stemmer, for så å kunne helgardere seg i et avsnitt i salgsoppgaven med veldig juridisk språk etterfulgt av: «Eiendomsmegler er ikke bygningskyndig, og det er innhentet tilstandsrapport». Klagen dreier seg ikke om manglende ferdigattest, men om en lovlighetsmangel i form av manglende bruksendring av rom i boligen.

Det er riktig at selger ikke kjente til at det har vært foretatt bruksendring av rom i boligen. Dette burde ledet til en større varsomhet hos megler, når det gjaldt å markedsføre rommet som stue. Slik klageren har oppfattet det, behandler boligselger- og boligkjøperforsikringen saker som gjelder skjulte feil og mangler som selger kan holdes ansvarlig for, mens Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler krav knyttet til feil som megler har gjort. Det klageren ønsker å få avklart er hvorvidt megleren har gjort en feil eller ikke da han markedsførte boden som stue. Det synes som om selgeren har gjort det som er riktig, men at det i dette tilfelle er megleren som har fremstilt rommet som noe det ikke var.

På denne bakgrunn krever klageren at innklagede betale en erstatning tilsvarende det det koster å gjøre rommet om til en stue. Rommet ble fremhevet som stue i den muntlige dialogen med klageren, samt skriftlig i salgsoppgaven. Klageren hadde tillit og tro på at det var megler sin jobb å få frem det vesentlige av opplysninger i salgsoppgaven.

Klageren oppdaget at rommet ikke var bruksendret da hun ikke fant tegningene på påbygget/det overbygde glasstaket, sammen med papirene hun fikk fra megleren. Det var først etter at klageren snakket med en jurist i kommunen høsten 2021, at det kom frem at rommet var en bod. Hun fikk da tilsendt byggesøknaden med tegninger fra 1965.  Det har aldri vært en garasje slik megleren skriver i salgsoppgaven. Det var forholdene rundt inneklimaet i boligen som var gjenstand for behandling hos kjøperforsikring og borettslagets forsikring.

Når det gjelder kravets omfang og kostnader har kommunen vært veldig tydelige på at de er saksbehandlere og ikke rådgivere. Klageren måtte i tilfelle få et byggefirma til å søke og sørge for at kravene i TEK 17 blir oppfylt. Klageren har hatt to firmaer på befaring for å se hva som skal til, og hva det ville koste. Ingen av dem har sendt skriftlig pristilbud som avtalt. Klageren har snakket med begge på telefon, og begge var av den oppfatning at den beste løsningen er å etablere garasjen som en branncelle ved å gipse den inn. Den viktigste årsaken til at rommet ikke kan omgjøres til stue slik det er i dag, er at det ikke er brann- og gass-sikkert skille mellom garasjen, og det som skulle vært en stue. Nemnda har tidligere konkludert i saker hvor prisen ikke var klar. Dersom nemnda kommer til at megleren har gjort en feil, vil det være en god løsning at meglerforetaket og forsikringsselskapet også bidrar til å finne en løsning.

Rommet er en bod, ikke en stue, og er således ikke godkjent for varig opphold. Rommet er søkt oppført som bod i 1965 og bortsett fra litt endringer i planløsningen, er det dette formålet det ble søkt og gitt tillatelse til. Rommet er ikke ulovlig, det er meglers fremstilling av rommet som er feil. Dersom rommet skal bli en stue, må det oppgraderes i henhold til tekniske krav og søkes om bruksendring, men det går ikke fra å bli ulovlig til lovlig av den grunn. Begge deler er lovlig, men har ulike bruksområder.

Innklagede har i hovedsak anført:

Eiendommen ble lagt ut for salg gjennom innklagede foretak i mai 2021. Boligen var oppført i 1957. I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven kontaktet megleren kommunen. Kommunen opplyste at de ikke hadde dokumentasjon på at det var gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på denne boligen. Det ble derfor opplyst i salgsoppgaven at kjøper overtar all risiko for eventuelle ulovligheter i boligen.

I egenerklæringen fra selgeren var det opplyst at selger selv ikke kjente til at deler av boligen var innredet, bruksendret eller bygget ut. Selger har bebodd eiendommen i 40 år. Det var derfor ingenting som gav megleren en oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser.

Det er en pågående sak mellom kjøper og selger uten at det er dokumentert hva saken gjelder og hva som er status.

Saken er ikke tilstrekkelig opplyst. Det må dokumenteres hvorfor rommet er ulovlig. Selger har opplyst at det ikke har funnet sted noen bruksendring i hans eiertid. Videre må det dokumenteres hvordan klageren oppdaget forholdet.

Den pågående saken mot selger må dokumenters nærmere. Det er for innklagede uforståelig at en sak knyttet til lovlighetsmangler ikke skal være et forhold det er relevant å kreve prisavslag for. Det bemerkes at dersom dette er et ulovlig forhold, har selgeren gitt feil opplysninger i egenerklæringen.

Det må dokumenteres hvorvidt klageren har vært i kontakt med kommunen for å avklare hvorvidt det ulovlige rommet kan godkjennes. Det følger av alminnelige erstatningsrettslige regler at det er klageren som må opplyse saken. Saken må avvises, alternativt stilles i bero inntil disse forholdene er avklart.

Subsidiært foreligger det ikke ansvarsgrunnlag. Innklagede bestrider at det er grunnlag for kravet om erstatning. Kravet er hverken spesifisert eller dokumentert. Et udokumentert tap kan ikke kreves dekket.

Forutsatt ansvar for innklagede, er det videre uklart hva boligen ville blitt solgt for, dersom korrekte opplysninger var gitt. Rettingskostnaden er nødvendigvis ikke riktig måte å utmåle tapet på. Det er heller ikke dokumentert at klageren har vært i kontakt med kommunen for å få utredet hva som eventuelt må til for å få godkjent rommet. Klagen kan ikke føre frem.

Dette er et forhold mellom kjøper og selger.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det var opplyst følgende om brukstillatelse/ferdigattest på side 11 i salgsoppgaven:

«FERDIGATTEST/MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE:

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, iflg. kommunen jf. Plan- og Bygningsloven § 21.10. 5. ledd utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Ulovlige oppført tiltak vil kommunen fremdeles kunne forfølge og kreve omsøkt etter dagens regelverk.

Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.»

Her fikk klageren opplyst at det ikke foreligger brukstillatelse eller ferdigattest, og at kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Det var ikke noe som tilsa at megler her skulle ha foretatt ytterligere undersøkelser, og takstmannen opplyste at han hadde vurdert rommene slik som de fremsto.

Nemnda har derfor kommet til megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.