Klage nr. 2022007

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mai 2021 kjøpte klageren en eiendom som innklagede formidlet. Eiendommen består av tre ulike aksjeleiligheter, der to av disse er slått sammen til én leilighet. Den tredje leiligheten er en tilliggende hybel med egen inngang fra korridor, som også kan nås fra hovedleiligheten via rom (rømningsvei) mellom byggets branntrapp og sydvestvendt takterrasse. Leilighetene ble solgt fra et dødsbo, og markedsført samlet i samme salgsoppgave. Eiendommen lå ute med en prisantydning på 11 950 000 kroner, mens klageren kjøpte den for 10 075 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at eiendommen hadde to private terrasser. Etter overtakelsen ble klageren oppmerksom på Plan- og bygningsetaten hadde registrert den ene terrassen som en fellesterrasse. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med salget.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Leiligheten ble markedsført med to private takterrasser i salgsoppgaven. Klageren søkte til Plan- og bygningsetaten om å få bytte ett vindu til en ny terrassedør ved den ene terrassen. Klageren fikk imidlertid beskjed om at de ikke kunne behandle søknaden ettersom det var tale om en felles takterrasse for sameiet. Av den grunn kunne han ikke flytte terrassedøren, og heller ikke stenge døren i gangen mellom leiligheten og hybelen, da dette ville fjerne naboenes tilgang til branntrappen.

Det stod ingenting i salgsmaterialet om at den ene takterrassen var felles. Megleren fortalte gjentatte ganger at sameiet v/styrelederen ville godkjenne stenging av døren, noe som også er blitt gjort. Megleren fortalte videre at en nabo hadde gjort endringen tidligere, og at det ble anbefalt for å få mest mulig ut av terrassen. Dette skulle være en enkel sak, noe alle på visningen ble informert om. Plan- og bygningsetaten har imidlertid ikke godkjent stenging av døren, og vist til at terrassen i deres papirer er beskrevet som felles. 

Klageren ble møtt med stillhet, arroganse og nedlatenhet fra innklagede når han ba om bistand for å ordne opp i saken. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Innklagede har i korte trekk anført:

Salgsoppgaven ble laget på grunnlag av meglerens egen befaring, samt opplysninger fra arvingene i dødsboet. Det ble utarbeidet tilstandsrapport av takstmann, inkludert oppmåling. Det ble videre innhentet «meglerpakke» fra forretningsfører samt nødvendige opplysninger fra kommunen.

I de opprinnelige byggetegningene ble rommet mellom branntrappen og takterrassen benevnt som «balkong». Dette rommet er rømningsvei fra byggets branntrapp og merket grått på plantegningen vedlagt salgsoppgaven. Dette er tilsvarende gråfarge som tilstøtende felles trapperom/branntrapp. I salgsoppgaven er rommet ikke beskrevet som en del av boligen. Rommet inngår heller ikke i det arealet som er oppgitt som boligens samlede areal av takstmann.

I salgsoppgaven var det beskrevet at hybeldelen kunne gjøres helt separat ved å tette igjen døren mellom hybelens bad og rommet mellom branntrappen og terrassen. Badet har også en dør til hybelens entré som ikke fremkommer på plantegningen, og er derfor å regne som hybelens baderom. På denne måten vil ikke rømningsveien fra branntrappen bli berørt.

Ettersom leilighetene i bygget er organisert som et boligaksjeselskap, foreligger det ikke seksjoneringstegninger som definerer de ulike seksjonene og hva som er fellesarealer. I boligaksjeselskapets husordensregler er det opplistet følgende fellesarealer: gårdsplass, bakgård, trappeoppgang, korridorer, loft og felles kjellerrom. Takterrassen er ikke nevnt som fellesareal, og har heller aldri vært benyttet som dette. I byggets opprinnelige tegninger er terrassene i 7. etasje benevnt som «Takterrasse». Tidligere eier har bebodd boligen i en årrekke, og terrassene har kun vært benyttet som private terrasser.

Det bemerkes at selv i flere moderne nybygg er en tilsvarende ordning for rømningsvei i tilfelle brann benyttet. Terrassene er ikke å anse som «felles» av den grunn.

Megleren kan ikke klandres for at klageren ønsker å gjøre tilpasninger som går ut over hva kommunen kan godkjenne med tanke på brannsikkerhet. Muligheten for å gjøre slike tilpasninger er ikke beskrevet i salgsmaterialet, og det ble heller ikke tatt forbehold i klagerens bud om at slike tilpasninger skulle kunne gjennomføres.

Megleren jobber ikke lenger for innklagede, og innklagede har følgelig ikke grunnlag for å ta stilling til hva som skal ha vært formidlet muntlig eller utvekslet av ideer og tanker.

Innklagede beklager dersom klageren opplevde megleren som stille, arrogant og nedlatende. Det er grunn til å anta at dette stammer fra at megleren var delvis ut av spill grunnet sykdom og ikke i stand til å besvare e-post og telefonhenvendelser fortløpende.

Megleren har ikke opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler innhentet alle lovpålagte opplysninger, og befarte eiendommen. Det ble også utarbeidet tilstandsrapport.

På bakgrunn av den dokumentasjon som er fremlagt for nemnda, og vurdert ut fra situasjonen på salgstidspunktet, finner nemnda at megler her har overholdt opplysningsplikten. Det at klager i ettertid ønsker å foreta endringer som ikke kommunen kan godta, kan i utgangspunktet megler ikke ha noe ansvar for.

Klagerens påstander om at han ble møtt med stillhet, arroganse og nedlatenhet fra innklagede når han ba om bistand, er ikke nærmere sannsynliggjort. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til dette ved sin skriftlige behandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.