Klage nr. 2022010

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Per Zimmer

Vaag & Zimmer Advokatfirma AS

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Kolbotn

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Meglerens rådgivningsplikt i forbindelse med budgivningen og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2021 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Prisantydning var 3 000 000 kroner, og andel fellesgjeld var 485 104 kroner. Som eneste budgiver la klageren inn et bud på 3 550 000 kroner, som selgeren aksepterte. Etter kjøpet kom det frem at klageren hadde misforstått hvordan prisen ble beregnet, og slått sammen prisen for andelen og fellesgjelden. Klageren mente å by 50 000 kroner over prisantydning. Spørsmålet i saken er om megleren brøt sin rådgivningsplikt i forbindelse med budgivningen, og om klageren har krav på erstatning.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Som eneste budgiver la klageren kl. 07.49 inn et bud på 3 550 000 kroner, med akseptfrist kl. 12. Megleren var kjent med at klageren var en ung førstegangskjøper, og han måtte forstå at budet ble lagt inn under bristende forutsetninger. Budet var for godt til å være sant. Det forelå ingen omstendigheter som tilsa at klageren som eneste budgiver mente å legge inn et så høyt bud. Da andelsleiligheten lå ute for salg én måned tidligere med en prisantydning på 3 300 000 kroner, kom det kun inn ett bud på 3 000 000 kroner.

Klagerens bud utløste en omsorgsplikt for megleren. I stedet for å veilede klageren, ringte megleren kl. 11.41 for å få bekreftet budet. Klageren bekreftet budet, men han var fortsatt i villfarelse om prisberegningen. Misforståelsen ville blitt oppklart dersom megleren hadde forklart klageren hvorfor han «stusset» over budet.

Selv om klageren allerede hadde bekreftet budet, ringte megleren på nytt kl. 11.52. Dette tilsier at megleren ikke ble beroliget i den forrige telefonsamtalen. I en tekstmelding dagen etter skrev megleren at han ringte på nytt for å være sikker på at budet stemte. Tekstmeldingen viser at megleren reagerte på budet, uten å dra omsorg for klageren.

Siden innklagede ikke erkjente ansvar i saken, inngikk klageren et forlik med selgeren. I forliket betalte klageren 3 400 000 for andelsleiligheten. Likevel har klageren blitt påført et økonomisk tap. Klageren krever erstatning skjønnsmessig fastsatt til 100 000 kroner pluss 40 000 kroner for sine advokatkostnader. Til sammen krever klageren 140 000 kroner i erstatning.

Klageren har fremsatt følgende påstand:

«1. Eiendomsmegler 1, org.nr. 976 756 673, betaler til [klageren] erstatning for økonomisk tap med kr. 100 000,-

2. Eiendomsmegler 1, org. nr. 976 756 672 betaler til [klageren] totale sakskostnader med kr. 40 000 kroner til dekning av advokatutgifter knyttet til tvisten rundt salget av eiendommen, inkludert behandlingen for Nemnda.»

Innklagede har i korte trekk anført:

I telefonsamtalen kl. 11.41 spurte megleren om klageren var klar over at budet var 550 000 kroner over prisantydning. Klageren bekreftet at det var meningen å legge inn et så høyt bud.

Innklagede bestrider at klageren i telefonsamtalen kl. 11.52 sa at han kun mente å by 50 000 kroner over prisantydning.

Når det gjelder meglerens undersøkelser om finansieringen, bekreftet klagerens saksbehandler i banken at klageren hadde finansiering til budet på 3 550 000 kroner pluss andel fellesgjeld.

Det er uomtvistet at megleren ringte til klageren for å få bekreftet at budet var riktig. Innklagede bestrider at meglerens burde gjort enda mer for å avklare om klageren eventuelt hadde misforstått noe. Det vil være å strekke meglerens omsorgsplikt for langt. En megler kan ikke i en situasjon som denne «gripe» inn og veilede budgiveren om strategien for budgivningen. I så fall risikerer megleren bli ansvarlig for at budgiveren eventuelt mislyktes med å sikre seg boligen. Dessuten risikerer megleren å komme i ansvar overfor selgeren dersom meglerens veiledning fører til at selgeren får lavere salgspris. Dette er en vanskelig balansegang for megleren.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett har ikke klageren sannsynliggjort et økonomisk tap ut over de 150 000 kroner han har fått i prisavslag av selgeren.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klageren ikke kan føre frem.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til klagen ikke fører frem.

Det er beklagelig at klageren synes å ha misforstått hvordan prisen var beregnet. Men klageren må her selv ta ansvaret for de bud han innga. Han fikk også telefon fra megleren hvor temaet skal ha vært om klager var klar over at budet lå langt over prisantydning.

Nemnda finner ikke at megler her kan kritiseres for sin håndtering av budrunden.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.