Klage nr. 2022012
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Veiby Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling avd. St.Hanshaugen/Bislett)
Saken gjelder: Dekningssalg. Påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2021 ble det avholdt budrunde for en eierseksjon innklagede formidlet. Leiligheten lå ute med en prisantydning på 3 600 000 kroner. I budrunden deltok tre budgivere. Klageren fikk til slutt tilslag for sitt bud på 3 700 000 kroner. Senere samme dag fant klageren ut at det var begått et drap i en annen seksjon i bygget rundt 10 år tidligere. Klageren mente at disse opplysningene ville ha betydning for hennes trivsel, og ønsket derfor å trekke seg fra avtalen. Megleren mente at det ikke var grunnlag for å trekke seg fra avtalen. En av de andre budgiverne sa seg imidlertid villig til å reaktivere sitt bud på 3 660 000 kroner. Før endringsavtalen ble inngått, nedjusterte denne budgiveren sitt bud til 3 650 000 kroner. Klageren betalte det endelige mellomlegget på 50 000 kroner for å fri seg fra avtalen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å unnlate å informere om drapet, og om klageren som følge av dette er berettiget til erstatning fra innklagede. Klageren krever erstatning tilsvarende mellomlegget i endringsavtalen.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter at klageren ytret ønske om å fri seg fra avtalen, tok megleren kontakt med en av de andre budgiverne. Vedkommende tilbød seg å kjøpe leiligheten for 3 660 000 kroner, mot at klageren betalte mellomlegget på 40 000 kroner. Klageren ga imidlertid utrykk for at hun ikke var forpliktet til å betale dette, og at hun heller ikke kunne være ansvarlig for dekningssalget. Klageren ville ikke hatt noen grunn til å fri seg fra kjøpet dersom megleren hadde overholdt sin opplysningsplikt. Videre ble selgeren innen rimelig tid varslet om et mulig hevningskrav. Budet var derfor ikke juridisk bindende.
Da den andre budgiveren innga formelt bud, ønsket hun kun å tilby 3 650 000 kroner inkludert diverse inventar for å tre inn i avtalen, i motsetning til hva hun tidligere hadde gitt utrykk for. Dette forutsatte at klageren dekket mellomlegget på 50 000 kroner. Klageren valgte å akseptere denne løsningen til tross for at hun tidligere hadde blitt forespeilet et mellomlegg på 40 000 kroner. Klageren varslet samtidig at hun ville sende inn en klage til nemnda. Dagen etter ble avtalen signert, og klageren fratrådte som kjøper.
Opplysningene om drapet var av vesentlig betydning. Drapet gjaldt ikke kun oppgangen ved siden av, men også bakgården og inngangspartiet til den aktuelle leiligheten. Dette er fellesområder for alle beboerne i bygget, og følgelig en type opplysning som hvilken som helst kjøper burde blitt informert om. Sett hen til drapets omfang, vil klagerens trivsel bli svekket, selv om drapet ikke skjedde i selve seksjonen. I tillegg hadde gjerningspersonen skrevet «Gud» med blod i inngangspartiet som ville bli brukt av klageren, samt at gjerningspersonen ble funnet i sitt eget blodbad i bakgården. Klageren ble først informert om hendelsen etter at den ble etterspurt eksplisitt. Klageren ville ikke inngitt bud dersom hun hadde mottatt den aktuelle opplysningen.
I tillegg vil et drap naturligvis medføre at verdien på boligen blir lavere sammenlignet med tilsvarende boliger, noe som vil medføre redusert gevinst ved videresalg. Klageren ville tatt høyde for dette dersom opplysningen om drapet hadde blitt gitt før budrunden.
Megleren har kun handlet i selgerens interesse, og ikke ivaretatt sin rolle som objektiv mellommann. Det var i utgangspunktet avtalt et mellomlegg på 40 000 kroner, men megleren jobbet ikke for at denne avtalen skulle bli overholdt.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å holde tilbake vesentlige opplysninger ved markedsføringen av leiligheten. Klageren krever erstatning tilsvarende det endelige mellomlegget, totalt 50 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Nemnda bes prinsipalt om å ta stilling til om saken er egnet for skriftlig behandling.
Subsidiært gitt at nemnda velger å behandle saken, kan klageren ikke gis medhold i sitt krav.
Det fremkom ingen detaljer om drapet i dokumentene megleren innhentet fra styret i sameiet eller forretningsføreren. Drapet fant sted for mer enn ti år siden i en enhet i en annen etasje og oppgang. Den aktuelle leiligheten har egen inngang og befinner seg i 1. etasje på motsatt side. Et eventuelt ansvar i denne saken vil utvide megleransvaret i stor utstrekning. Det er i tillegg vanskelig å få tak i slike opplysninger. Det vil være utenfor meglerens kompetanse å vite hvilke hendelser i andre enheter som vil kunne utløse reaksjoner hos mulige kjøpere.
Det er uklart for innklagede når og hvordan klageren ble kjent med denne opplysningen. På bakgrunn av den korte tiden fra budaksept til klageren reagerte, er det grunn til å tro at klageren var kjent med informasjonen allerede bør budaksept.
Det stemmer ikke at klageren først ble opplyst om hendelsen etter at den ble eksplisitt etterspurt. Megleren hadde ingen telefonsamtaler med klageren etter at gratulasjon på budaksept var gitt. All kommunikasjon foregikk skriftlig. Første gang megleren hørte om dette fra klageren, var i e-post på kvelden etter budaksept.
Megleren kontaktet de to øvrige budgiverne da det ble klart at klageren ønsket å trekke seg fra kjøpet. Deres siste bud var da på henholdsvis 3 660 000 kroner og 3 600 000 kroner. Begge var villige til å stå ved sine bud på dette tidspunktet. Dette indikerer at opplysningen ikke medførte noen verdireduksjon påboligen. Megleren foreslo at en av budgiverne kunne overta for salgssum. Budgiver 2 svarte at dette var uaktuelt, men tilbød å reaktivere sitt bud på 3 660 000 kroner. Megler gjorde det klart at det kunne bli vanskelig, ettersom selgeren forventet salgssum.
Megleren la så frem et forslag om at budgiver 2 sitt siste bud ble stående og at klageren betalte mellomlegget. Klageren brukte tre dager på å svare, men gikk med på forslaget. Det var deretter dialog mellom budgiver 2, selger og megler om diverse forbehold som ikke var med i klagerens opprinnelige bud. Da budgiver 2 kom tilbake med en formell e-post var budet nedjustert til 3 650 000 kroner. Megler ringte budgiveren for å undersøke om det var skjedd en feil og forsøkte å få henne til å oppjustere til 3 660 000 kroner. Dette var imidlertid uaktuelt. I denne situasjonen hadde megleren ingen flere verktøy for å få budgiver 2 til å endre budet. Megler informerte klageren om det nye budet på e-post, noe hun aksepterte. Det ble deretter signert endringsavtale der klageren gikk med på å betale mellomlegget på 50 000 kroner.
Det presiseres at klageren ikke hadde grunn til å heve kjøpet, og at løsningen som ble avtalt var en minnelig løsning mellom de involverte parter. Megleren la ned betydelig arbeid for at klageren skulle fristilles fra kjøpet.
Megleren har ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Hun har derimot lagt ned stor innsats for å bistå klageren med råd og veiledning rundt konsekvensene av å heve kjøpet og usikkerheten rundt dekningssalg. Klageren sendte også en e-post der hun takket for meglerens gode råd. Megleren har utført betydelig servicearbeid for å få til en god løsning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt opplysningsplikten om drapet for om lag 10 år siden. Nemnda legger til grunn at megler var ukjent med at det hadde vært begått i en annen leilighet. Men uansett ville megler her ikke hatt noen informasjonsplikt om drapet, som for øvrig ikke ble begått i den leiligheten som salget gjelder.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.