Klage nr. 2022021
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Foss & Co Eiendomsmegling AS avd. Kolbotn
Saken gjelder: Meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdrag.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eiendom. Kort tid etter ga klageren beskjed om at han ville kansellere avtalen ettersom han ville vente med salget. I august 2021 var klageren klar for å selge eiendommen, og tok på nytt kontakt med innklagede. Megleren sendte da en e-post om fornyelse av oppdraget. Den 15. desember 2021 sa klageren opp oppdraget. Spørsmålet er om det foreligger gyldig oppdragsavtale, og i så fall hva innklagede har krav på av vederlag i forbindelse med klagerens oppsigelse av oppdraget. Videre er spørsmålet om det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 27. juni 2019 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede om salg av hans eiendom på 2,8 dekar. Etter noen dager begynte klageren å angre på igangsettingen av salgsprosessen, og ringte megleren for å fortelle at han hadde ombestemt seg og ba om at oppdragsavtalen ble annullert. Klageren fikk til svar at dette ikke var noe problem. Han fikk ingen informasjon om at oppsigelse skulle være skriftlig.
På sensommeren 2021 bestemte klageren seg for å selge igjen, og kontaktet megleren. Megleren var overbegeistret over å få oppdraget. Han påbegynte arbeidet knyttet til taksering, fotografering og all signering ble gjort via PC 10. august 2021. Brev med kopi av signeringen er først kommet klageren i hende etter at han purret på dette i forbindelse med klagen til nemnda. Klageren var svært forundret da han oppdaget at megleren hadde lagt den annullerte oppdragsavtalen til grunn for oppdraget. Klageren stiller spørsmål ved om det er vanlig å legge en annullert oppdragsavtale til grunn ved fornyelse av oppdraget.
Omtrent to uker etterpå ble eiendommen markedsført på Finn.no. Innklagede anbefalte å selge hele eiendommen under ett, og opplyste at det var skattemessige fordeler ved å gjøre det slik. Det var høye besøkstall på annonsen de to første ukene, og deretter avtagende. Den sommeren solgte innklagede mange andre eiendommer i samme prisklasse rundt omkring i området, hvor prisen endte over takst. Markedet var svært godt.
Ettersom tiden gikk uten at noen meldte sin interesse, ble klageren utålmodig og begynte å følge med på prosessen. Klageren stilte spørsmål ved hvorfor ikke megleren hadde hengt opp salgsplakat på eiendommen, hvorfor det var brukt et dronebilde som «blikkfang» i annonsen, hvorfor det ikke var spesifisert at det var to tomter som var til salgs og hvorfor ikke visningene ble annonsert på Finn.no. Innklagede tok seg heller ikke bryet med å endre teksten i annonsen. Eiendommen kunne vært markedsført som en drøm å eie for de rette personene. Det ble heller ikke foreslått å legge kun den ene tomten for salg først.
Klageren ba om et møte med megleren, men det kom heller ikke noe ut av dette møtet. Da han spurte hva det ville koste å annullere avtalen, fikk han ikke noe konkret svar. Senere gikk klageren lei og ringte innklagede for å si ifra om at han ønsket å annullere salgsoppdraget. Han fikk da til svar at innklagede ville forsøke å kontakte noen faste kunder. Klageren var forbauset over at det ikke var gjort tidligere. Innklagede fikk frist til 15. desember 2021 for å få i stand en handel, dersom det ikke forelå noen kjøpekontrakt innen nevnte dato, skulle oppdraget avsluttes. Beklageligvis kom handel ikke i stand. Klageren fikk inntrykk av at oppdraget var for stort for innklagede, og at de sannsynligvis ikke hadde «verktøyene» til å fange opp potensielle kjøpere til en slik eiendom.
Den 4. januar 2022 mottok klageren en faktura fra innklagede. Klageren bestrider kravet.
For det første kan en oppdragsavtale som var annullert for flere år siden ikke danne grunnlag for den nye avtalen. Oppdragsavtalen fra 2019 ble annullert og er ikke å anse som gyldig. Følgelig er også den nye oppdragsavtalen ugyldig. Det fremgår av punkt 12 i oppdragsavtalen at oppdraget skal fornyes etter 6 måneder.
For det andre mener klageren at kravet ikke står i forhold til det arbeidet som er blitt utført.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er riktig at oppdragsavtale ble inngått 27. juni 2019, og at klageren kontaktet megleren etterpå for å gi beskjed om at han ville kansellere avtalen da han heller ville vente med salget. Megleren svarte at dette ikke var noe problem, og at han da bare lot oppdraget gå ut på tid. Alternativet ville vært å be klageren om en skriftlig oppsigelse, og fakturert vederlag på 15 000 kroner i henhold til oppdragsavtalens punkt 13 B. Megleren unnlot å kreve inn dette gebyret, for at klageren ikke skulle bli påført noen kostnader med sin kansellering.
Klageren tok på nytt tok kontakt med megleren da han var klar til å selge boligen. Megleren sendte da over et brev om fornyelse av oppdraget, og iverksatte normal saksgang med innhenting av lovpålagt informasjon, takstmann, fotograf m.m. Ettersom det allerede forelå en avtale (dog utgått) fra tidligere, ble det enighet om å fornye denne avtalens innhold og betingelser. Det ble tydeliggjort at det var tale om en fornyelse som videreførte original avtale fra 2019, og innklagede stiller seg undrene til hvordan klageren kan mistolke dette.
Det medfører ikke riktighet at klageren først fikk kopi av sin egen signatur etter å ha purret på dette i forbindelse med denne klagen. Innklagede benytter Verified som BankID og signeringssystem. Når de angitte personene har signert dokumentet, blir en kopi med alle signaturer tilsendt de som har signert på den samme e-postadressen som de opprinnelig mottok invitasjonen for signering.
Klageren har lest ordlyden i oppdragsfornyelsen i forbindelse med hans digitale signering. Videre har han beviselig mottatt kopi av sin egen signering. Klageren hadde ingen kommentarer til dokumentet han leste og signerte.
I forbindelse med at salget ble igangsatt, anbefalte megleren å selge boligen og tomten under ett for at klageren skulle slippe unna med minst mulig tomtebeskatning ved salg. Det ble også informert om at et slikt objekt ikke ville passe alle, og at det kunne ta tid å få eiendommen solgt. Klageren uttrykte i begynnelsen at han hadde svært god tid, men det ble etter hvert klart for megleren at han ønsket et raskt salg da han gjerne ville komme seg videre.
Det ble da avholdt et møte mellom megleren og klageren, hvor megleren la frem forslag til tiltak for å få eiendommen solgt. Megleren foreslo blant annet at han kunne videreformidle kontakt med en arkitekt for å få tegnet opp et forslag på hvordan tomten kunne bebygges, slik at potensielle kjøpere lettere kunne se for seg mulighetene på eiendommen. Megleren mente dette kunne gi de beste mulighetene for et raskere salg. Klageren var ikke interessert, da han ikke ville bruke penger på dette, og ikke så verdien av å få det på plass. Megleren forholdt seg til klagerens ønske frem til han fikk beskjed av klageren om at han hadde frem til
15. desember til å få på plass en kjøper. Megleren tok nok engang kontakt med alle interessentene og kontaktnettet han og selskapet hadde, uten at det førte til salg. Klageren valgte da å si opp avtalen.
Innklagede kom i kontakt med klageren gjennom en tidligere ansatt. Som en konsekvens av bekjentskapet har innklagede også i forbindelse med klagerens oppsigelse gang nummer to, valgt å frafalle kravet på vederlag pålydende 15 000 kroner i henhold til oppdragsavtalen punkt 13 B. Innklagede har kun krevd dekket sine reelle utlegg. På denne bakgrunn har megleren og innklagede ikke fakturert klageren for mye, heller tvert om. Innklagede har frafalt totalt 30 000 kroner i oppsigelsesgebyr, og kun fakturert utlegg.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens vederlag ved oppsigelse av oppdragsavtale, samt krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Gyldig oppdragsavtale
Nemnda finner at det kan ikke være tvilsomt at det mellom partene forelå en gyldig oppdragsavtale mellom partene. Det fremgår at den aktuelle oppdragsavtalen ble signert med Bank ID 10. august 2021. Klageren var således bundet av den. Det er uten betydning om denne avtalen i større eller mindre grad bygget på den tidligere oppdragsavtalen.
Vederlagsnedsettelse
En forutsetning for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg for oppdragsgiver. Klageren har ikke sannsynliggjort at det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det skal også nevnes at fakturaen viser at innklagede for det alt vesentlige bare har fakturert for utlegg.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.