Klage nr. 2022033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Liavaag Eiendom AS (Privatmegleren Drammen)
Saken gjelder: Uriktig opplysning om felleskostnader. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2021 kjøpte klagerne en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. I salgsoppgaven og øvrig markedsføring var det opplyst å være 3 513 kroner i månedlige felleskostnader. Etter overtakelse i november 2021 hadde felleskostnadene økt til
4 001 kroner. I januar 2022 ble felleskostnadene økt ytterligere til 4 488 kroner. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om økningen i felleskostnader, og om klagerne som følge av dette er berettiget til erstatning fra innklagede. Klagernes erstatningskrav er på 58 500 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var de månedlige felleskostnadene opplyst å være på 3 513 kroner. Det fremkom ingen opplysninger om at felleskostnadene ville øke. Da klagerne overtok leiligheten i november 2021, hadde felleskostnadene økt til 4 001 kroner. Det ble senere besluttet at felleskostnadene skulle økes ytterligere fra 1. januar 2022, til 4 448 kroner.
Selv om megleren oppdaterte salgsoppgaven etter at økning av felleskostnadene var vedtatt i september 2021, inneholdt den likevel ingen opplysninger om dette. Klagerne fikk heller ingen informasjon om økningen før de la inn bud på leiligheten.
Felleskostnadene var også oppgitt å være 3 513 kroner på kontraktsmøtet i november 2021. Innklagede hadde innhentet opplysningen fra sameiets forretningsfører i mai 2021. Opplysningene var altså nærmere seks måneder gamle på tidspunktet for budaksept. Det at innklagede ikke kontrollerte opplysningen i løpet av seks måneder, er å anse som brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og andre ledd nr. 11.
Selv om varselet om økning bare ble formidlet selgeren, er megleren ansvarlig for å følge opp og formidle vedtak i sameie som har betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7 tredje ledd nr. 5, jf. fjerde ledd. En månedlig økning av felleskostnader på nærmere 1 000 kroner var av betydning for klagernes kjøp. Risikoen for at selger, som i dette tilfellet var profesjonell utbygger, ikke har opplyst innklagede, kan ikke pålegges klagerne som forbrukere.
Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klagerne krever at innklagede erstatter differansen mellom de markedsførte felleskostnadene (3 513 kroner) og de faktiske kostnadene (4 488 kroner) i fem år, se eksempelvis RFE-2013-38. Totalt utgjør dette 58 500 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider kravet i sin helhet og er av den oppfatning av at de har handlet i henhold til eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.
Innklagede fikk i oppdrag å selge 18 nylig ferdigstilte leiligheter. Siden prosjektet var nyoppført og inne i sitt første driftsår var de stipulerte felleskostnadene beregnet ut fra budsjett. Innklagede fikk ikke opplysninger om den endelige fastsettelsen av felleskostnader i perioden mellom oppdragsinngåelse og avholdelse av årsmøtet. Etter årsmøtet og endelig vedtak i årsmøteprotokoll, ble opplysningene innhentet fra sameiets forretningsfører. Disse opplysningene ble hensyntatt ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Innklagede ble ikke informert om en eventuell økning. Samtidig var det ikke å forvente så snarlig økning etter gjennomført årsmøte hvor endelige felleskostnader var beregnet. Salgsoppgaven er med det utarbeidet i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Etter at innklagede innhentet opplisting av felleskostnader fra sameiets forretningsfører i mai 2021, var det ytterligere mailkorrespondanse mellom megleren og forretningsfører helt frem til 25. juni 2021. Under korrespondansen fikk innklagede ingen indikasjoner på at felleskostnadene ville komme til å øke. Ved budaksept i oktober var det dermed under fire måneder siden innklagede innhentet informasjonen og avsluttet korrespondansen med forretningsføreren. I utgangspunktet foretas endringer av felleskostnader ved årsskifte eller ved årsmøte. Siden informasjonen i dette tilfelle ble innhentet etter årsmøte, var det ingenting som oppfordret innklagede til å foreta ytterligere undersøkelser. Det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11.
Da det likevel ble foretatt en økning av felleskostnadene, ble innklagede ikke opplyst om dette. Sameiets styre informerte kun selgeren om økningen. Innklagede kan dermed ikke holdes ansvarlig for at informasjonen ikke ble gjort kjent for klagerne. Det er ikke tilbakeholdt opplysninger og innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning for den økte merkostnaden.
Under forutsetning av at det foreligger grunnlag for erstatning, er kravet feilaktig beregnet. Nemndsavgjørelsen RFE-2013-38, som klagerne henviser til, er ikke sammenlignbar med foreliggende sak. Klagerne har beregnet avviket mellom 3 513 kroner og 4 488 kroner. Vedtaket som ble fattet før kjøpet, tilsvarte en økning fra 3 513 kroner til 4 001 kroner. Det er kun denne økningen som er aktuell for kravet. Kravet må i tilfelle beregnes med bakgrunn i et månedlig avvik på 488 kroner.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder felleskostnadene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Det er på det rene at felleskostnadene som var oppgitt i salgsoppgaven til 3 513 kroner, i utgangspunktet var korrekt. Nemnda legger også til grunn at megler ikke fikk informasjon om de to økningene før avtaleinngåelsen, det vil si ved budaksept.
Det sentrale spørsmålet er om megler underveis i prosessen skulle foretatt nærmere undersøkelser om det hadde skjedd endringer i felleskostnadene. Her dreide det seg om leiligheter som var nyoppførte, og sameiet var inne i sitt første driftsår. Felleskostnadene var beregnet på grunnlag av budsjett. Megler fikk denne informasjonen i mai 2021, og avtale ble inngått i oktober 2021. Det gikk følgelig om lag fem måneder. Men megler hadde frem til slutten av juni 2021 dialog med forretningsfører uten at det ble gitt noen signaler om økning i felleskostnadene. Fellesutgiftene dekket blant annet fjernvarme etter sameiebrøken.
Nemnda nevner at når man skal vurdere meglers opptreden, skal det vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på avgjørelsen. Nemnda har på bakgrunn av den tiden som gikk, og at det dreide seg om en periode av året hvor det normalt ikke skjer endringer i felleskostnadene, kommet til at megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Det forhold at strømprisene økte høsten 2021 stiller ikke saken i et annet lys. Denne økningen forutsettes også kjent av klagerne. Strømutgifter til fellesarealer etc. ble i sameiet avregnet a-konto og klagerne måtte på bakgrunn av dette regne med at felleskostnadene ble justert deretter.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.