Klage nr:
176/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Nybygg – påstand om manglende informasjon om prisstigning

Foretakets navn:
Eiendomsmegler Vest AS Førde

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en prosjektert leilighet gjennom innklagede som megler. Det ble inngått avtale om kjøp ultimo 2006 betinget av tilstrekkelig stort salg av leiligheter i prosjektet. Kjøpekontrakten ble signert i september 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren ønsker ikke å betale for prisstigningen på leiligheten, da innklagede hadde kjennskap til at leiligheten som klageren kjøpte, allerede ved kontraktssignering hadde fått prisstigning på kr 142 841 uten at klageren som kjøper var informert om dette.

Klageren signerte bindende bud på leiligheten 22. november 2006. Den 19. september 2007 signerte han kjøpekontrakten. Den 29. september 2008 var klageren på besøk på utbyggerens kontor og fikk tilfeldig vite at leiligheten han hadde kjøpt var indeksregulert fra tidspunktet da prospektet ble lagt ut til dato for signering av kontrakt. Klageren har gjentatte ganger siden kontraktssigneringen vært i kontakt med innklagedes saksbehandler, uten at han har informert om at leiligheten var indeksregulert. Klageren mener at innklagede burde informert om prisstigningen før kontrakten ble signert, da dette var kjent for ham.

Prisstigningen er ikke nevnt i kontraktens punkt 3.2 eller 4 som regulerer beløpet som klageren skal betale. Dette burde vært inntatt i kontrakten slik at klageren var kjent med hva han skulle betale ved sluttoppgjøret.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder megleroppdrag knyttet til salg av prosjekterte leiligheter. Klageren var kjøper av en av de prosjekterte leilighetene. Han mener informasjonen knyttet til

reguleringen av kjøpesummen etter byggekostnadsindeks fra 15. august 2006 til kontraktssignering var mangelfull, og da særlig at prisstigningen grunnet økning i indeks ikke var estimert av innklagede ved kontraktens undertegning, når denne ble så høy som kr 142 841. Ut fra påstått mangelfull informasjon synes klageren å mene at det kontraktsmessige ansvaret for prisøkningen ved hans kjøp, så langt selgeren kontraktsmessig kan kreve prisøkning etter byggekostnadsindeks, ligger hos innklagede.

Klagen begrunnes med informasjonssvikt vedrørende indeksregulering av kjøpesummen for leilighet B25. Dette kjøpet er omgjort mellom partene. Ved kjøpekontrakt undertegnet 7. oktober/9. oktober 2008 er det avtalt kjøp av leilighet B 31. I den nye kontrakten er det bestemt at kjøpesummen ikke skal indeksreguleres. Klageren ble fritatt fra kjøpekontrakten vedrørende B25, han har ikke betalt og skal heller ikke betale noe indeksregulert beløp i henhold til den nye kontrakten. Han har ikke betalt etter den gamle kontrakten, utover forskuddsbeløpet som ble konvertert til den nye kontrakten. Klageren er således fritatt fra å betale prisstigningen på kr 142 841. Forutsetningen om at selgeren kan kreve klageren for prisøkning samsvarende med økning i byggekostnadsindeks foreligger ikke lenger. Det er da uansett ikke noe økonomisk ansvar for klageren å rette mot innklagede.

Klagen kan også ses på som en klage over meglerutøvelsen som sådan knyttet til informasjon om indeksregulering, og innklagedes eventuelle ansvar overfor kjøpere generelt, når disse har signert avtale om prisstigning etter byggekostnadsindeks på kunnskapsbakgrunn som i denne saken. Prislisten gir spesifiserte opplysninger om pris med tilleggsopplysninger om bl.a. indeksregulering. Her fremgår at «Kjøpesum er basert på SSB-indeks pr. 15.08.2006 og blir indeksregulert». Det er dette tilbudet med indeksregulering fra 15. august 2006 som gikk ut i markedet og som klageren 27. januar 2006 stadfestet hva gjaldt kjøpstilbud på leilighet nr B25. Dersom klageren ville ta forbehold knyttet til noe av betingelsene som fremgikk av salgstilbudet, det vil si prislisten med vilkår, skulle han tatt dette inn som forbehold. Innklagedeser det som etterpåklokskap at han, for å sikre at enhver som ga kjøpsbekreftelse, selv oppfattet at egen aksept omfattet alle tilbudets betingelser, kunne vært tatt inn i skjemaet for bindende stadfesting av kjøp. Dette burde likevel være unødvendig da pristilbudet på kjøpesum kr 2 508 000 var opplyst å bli indeksregulert med utgangspunkt i indeks 15. august 2006.

Da selgeren hadde oppnådd tilfredsstillende salg, slik at forutsetningene for realisering av prosjektet og endelig inngåelse av kjøpekontrakter var til stede, ble kjøpekontrakten mellom selgeren og klageren utarbeidet og sendt partene for merknader, uten at klageren ba om avklaringer. Det fremgår i punkt 3.1. at kjøpesummen indeksreguleres etter SSBs byggkostnadsindeks pr 15. august 2006 og at reguleringen blir avregnet ved kontraktsdato. Dette innebar at kjøpesummen skulle indeksreguleres for tidsrommet fra prisgrunnlaget var utarbeidet – det vil si 15. august 2006 til kjøpekontraktsdato 19. september 2007. Betalingen av de første 10 prosent som skulle skje ved kontraktsinngåelsen, var derfor uten indekspåslaget som ennå ikke kunne beregnes korrekt. Beregnet prisstigning kom til når restkjøpesummen skulle betales. Dette var tidspunktet for overtakelse mot skjøte eller når utbygger/selger hadde stilt betryggende garanti etter reglene i bustadoppføringslova.

Tilbud og aksept var forutsatt nok salg til å gjennomføre prosjektet. Indeksutviklingen var ingen forutsetning for gyldigheten av kjøpsforpliktelsen. At innklagede i slik sammenheng skal ha noen orienteringsplikt om utviklingen i byggekostnadsindeksen, og eventuelt stipulere hvor den ventelig kunne ligge ved kontraktssigneringen, kan ikke innklagede se. Veksten i byggekostnadsindeksen utgjorde snaue 5,7 prosent på de aktuelle vel 13 månedene. Dersom klageren trodde veksten ville være som konsumprisindeksen, kan ikke innklagede kritiseres for denne villfarelsen.

Innklagede ser at dokumentene pedagogisk sett kunne vært mer gjentagende knyttet til opplysningen om indeksregulering etter byggekostnadsindeksen. Innklagedes presentasjon var imidlertid ikke vanskeligere å forstå enn at klageren er den eneste som eventuelt har misoppfattet at tilbud og aksept innebar indeksregulering og at kjøpekontraktens oppgjørsangivelse i punkt 4.1, tredje ledd ikke opphevet kjøpekontraktens punkt 3.1 om indeksregulering.

Grunnet omkjøp etter klagerens ønske, hvor det ble etablert ny kontrakt uten indeksregulering for leilighet B31 og annullering a kontrakt for leilighet B25, har klageren dessuten fått det slik han vil. Han blir ikke belastet noen indeksregulering for B25, og uansett hvilke forutsetninger en legger til grunn, har klagerne ikke lidd noe tap som kan tilbakeføres til innklagede.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er riktig at klageren har endret kjøpekontrakt fra leilighet B25 til B31. Det var under denne prosessen han oppdaget at det i kjøpekontrakten på B25 fantes en indeksregulering som innklagede aldri har informert ham om.

Endring av avtale om kjøp av annen leilighet medførte at klageren i første omgang aksepterte å betale indeksreguleringen for den nye leiligheten til saken kunne bli avgjort i Reklamasjonsnemnda. Klageren tok forbehold overfor selgeren om at beløpet på ca kr 142 841 skulle tilbakeføres klageren dersom han fikk medhold i Nemnda.

Når det gjelder kjøpekontrakten signert 27. november 2006, skjedde avtaleinngåelsen mens klagerne arbeidet på skip i Nordsjøen. Han ble kontaktet av innklagede på telefonen og informert om at budrunden på leilighetene skulle starte om morgenen 27. november. Han ble informert om at det var faste priser på leilighetene, men hvis det kom flere bud på samme leilighet ble det budrunde på den leiligheten. Klagerne la da inn bud på B25 til kr 2 508 000. Da denne kontrakten ble signert, hadde klageren ikke mottatt annen informasjon frainnklagede enn at «leilighetene skulle selges til fast pris». Samme dag ble klageren informert av innklagede om at hans bud var låst og at leiligheten var hans. Først 19. september 2007 ble kjøpekontrakt underskrevet. Klagerne hevder at innklagede burde være kjent med beløpet for prisstigningen og informert klagerne om det.

Klagerne føler seg lurt av innklagede. Verken innklagede eller utbyggeren har noen gang informert klagerne om indeksregulering av leiligheten før 29. september 2008 da han ønsket å skifte leilighet. Klageren hevder at innklagede ikke har utvist nødvendig informasjonsplikt og krever erstatning for indeksregulering av leilighet B25 for kr 142 841. Klageren mener han har tatt de forholdsreglene som kan forventes av vanlige folk under kontraktsinngåelse. Dersom kjøpekontrakten/prospektet er så dårlig formulert at man må søke juridisk hjelp for at vanlige mennesker skal forstå beskrivelsene, må det være noe galt med innklagedes måte å drive meglervirksomhet på.

Innklagedes ytterligere bemerkninger:

B31 var en mer attraktiv leilighet enn B25. Klageren meldte til innklagede 29. august 2008 at han ønsket å bytte til B31 da han hadde hørt at denne var blitt ledig. Spørsmål vedrørende endringen måtte avgjøres av selgeren, og kontakten skjedde direkte mellom klageren og selgeren. Leilighet B31 var utenfor megleroppdraget. Partene forhandlet seg fram til enighet om pris og vilkår ellers uten innklagedes medvirkning. Da partene var kommet til enighet, fikk innklagede i opprag å utforme kontrakten. Kontrakten vedrørende B25 ble kansellert uten noe ansvar eller tap for kjøperen. Klagesaken gjelder om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk hva gjelder informasjon til klageren, samt om klageren har lidt et erstatningsmessig tap innklagede kan holdes ansvarlig for.

Klagerens informasjonsbeskrivelse deles på ingen måte av saksbehandler eller innklagede foretak. Salgsoppgave med egen side med prisopplysninger – hvor forbehold om indeksregulering fremgår, og hvor skjema for bindende stadfesting av kjøp var inntatt på siste side, var lagt ut på nettet. Det var dette klageren reflekterte og kontaktet innklagede i forhold til. Det innklagede opplyste til klageren før klageren sendte den bindende stadfestingen 27. november 2006 var at det som var skrevet vedrørende pris gjaldt dersom det ikke innkom flere kjøpsstadfestinger på samme leilighet. Hvis flere ønsket samme leilighet, ville det bli budrunde. Oppstilt pris ville da bli erstattet med antatt bud. Vilkårene ellers ville være som oppstilt. Innklagede forutsatte at klageren hadde lest prisoppstillingen og indeksreguleringsforeholdet, og presiserte derfor kun endringen i forhold til det utlyste ved eventuell konkurransesituasjon.

Klageren reagerte ikke på indeksreguleringsklausulen i kontraktsutkastet han fikk tilsendt i september 2007 og aksepterte.

Hva gjelder klagerens erstatningsansvar, er kravet satt til den byggekostnadsindeksjusteringen som ville fulgt den kansellerte kontrakten, men som aldri kom til belastning. Kontrakten som kom i stedet og var knyttet til leilighet B31, ble fremforhandlet uten innklagedes mellomkomst. Bakgrunnen for bytte av leilighet lå ikke i innklagedes forhold, men at en flottere/mer attraktiv leilighet ble ledig og at både kjøperen (klageren) og selgeren fant slikt bytte hensiktsmessig. I den grad kritikk av innklagede ble brukt som argument under vilkårsdrøftelsene, er det irrelevant for denne klagesaken og lå utenfor innklagedes påvirkning og ansvar. Uten økonomisk tap for klageren knyttet til den kansellerte kontrakten, har klageren uansett forholdet til god meglerskikk i informasjonsspørsmålet ikke noe erstatningskrav mot innklagede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om mangelfull informasjon om indeksregulering av kjøpesum ved kjøp av prosjektertbolig.

I prospektet for prosjektet ligger en prisliste hvor prisen for de forskjellige leilighetene er listet opp. Det fremgår av denne at «Kjøpesum er basert på SSB-indeks pr. 15.08.2006 og blir indeksregulert». Videre fremgår at «Selgar tek atterhald om å kunne endre pris på leilegheiter som ikkje er selde.»

Kjøpekontraktens punkt 3.1. sier følgende:

«Kjøpesummen indeksreguleres etter «Statistisk sentralbyrå, byggekostnadsindeks for boliger, bustadblokker i alt» pr. 15.08.2006. Reguleringen blir avregnet ved kontraktsdato.»

Kjøpekontrakten ble sendt klageren på forhånd, uten at det fremkom noen bemerkninger til denne. Kjøpekontrakten ble underskrevet av partene 19. september 2007. Reklamasjonsnemnda finner ikke at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved sin informasjon om indeksregulering av kjøpesummen.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings /Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant