Klage nr:
179/08

Avgjort:
25.03.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om solforhold og hage

Foretakets navn:
Privatmegleren Parkveien 21, Parkveien Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 29. april 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eierseksjon i en tomannsbolig gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten er datert 24. april 2008. Klagen gjelder påstand om feil/manglende opplysninger vedrørende solforhold og bruk av hage.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne mener innklagedes saksbehandler har solgt en bolig der innklagede hadde nær relasjon til boligen uten å oppgi dette, utgi seg for å være nøytral uten å være dette, lyve på visning, lyve til naboer og i salgsdokumentene og oppfordre til kriminell handling. Klagerne mener innklagedes daglige leder har besvart spørsmål med feil informasjon grunnet dårlig kunnskap og interesse, gitt kjøper dårlig oppfølgning og fraskrevet seg ansvar.

Klagerne fremholder følgende forhold

– innklagede opplyste om at det var solforhold frem til ca kl 20.00, mens det faktisk er sol fram til kl 15.00 i august

– innklagede opplyste at fellesseksjonert hage ble disponert av seksjon A i

henhold til skriftlig avtale om bruk, der sydlig del er til seksjon A. Klagerne mener det ikke foreligger en avtale og at seksjon B gjentatte ganger i salgsprosessen har kontaktet innklagede om at dette var uriktig informasjon

– på visning fortalte innklagede om disponering av hage og solforhold

– naboene ble av eieren betalt for ikke å være til stede under visning ved at de ble betalt for å spise på restaurant. Innklagedes saksbehandler og selger er observert flere ganger i seksjonen som venner under pokerspill før salget

– klagerne har ikke fått noen oppfølgning etter kjøpet og er i strid med naboene i seksjon B hva gjelder rett til å benytte hagen

Innklagede anfører:

Innklagede viser til brev skrevet til forsikringsselskapet vedrørende klagernes påstander. Hva gjelder bruken av hagen, fremgår det at innklagede fikk opplyst av selger at hagen p.t. ble brukt i hovedsak slik som beskrevet i «avtale om fellesarealer». I tillegg ble det ifølge innklagede opplyst at naboen hadde barn og at man p.t. ikke nektet barn å løpe fritt rundt, men at man tok hensyn til hverandre. Innklagede opplyste også at det er opp til enhver tids beboere å bli enige seg i mellom og understreket innklagede kun kunne formidle hvordan hagen p.t. ble disponert. En felles hage, blir ikke annet enn en felles hage.

Hva gjelder solforholdene, har innklagede formidlet ordrett det selgeren har sagt om eiendommen. Selger har også nevnt at underskog og busk vokser fort på nabotomten og at selger og nabo har kuttet trærne og at dette har vært uproblematisk. Dette ble meddelt kjøper.

Innklagede mener bestemt at han ikke har meddelt et så bestemt tidspunkt som kl 20.00 som klageren hevder. Innklagede hadde ikke forutsetninger for å meddele noe annet enn det selger sa. Utsagn som «sen ettermiddag», «attentiden» eller «litt utpå kvelden» kan nok stemme overens med det som ble sagt på visning i følge innklagedes saksbehandler. Innklagede sier han blir overrasket dersom sola faktisk forsvinner fra tomta kl 15.00 slik klagernehevder.

Av tilsvaret til Reklamasjonsnemnda fremgår det at innklagede tilbakeviser påstanden om at innklagedes saksbehandler skal ha hatt personlig kjennskap til selgeren. Innklagede har bedt klagerne underbygge/dokumentere påstanden uten at han har fått svar.

Innklagede har lagt ved korrespondanse mellom klagerne og selger som i følge innklagede viser at han har bestrebet seg for å være nøytral part i saken. Innklagede mener at påstanden om uriktig informasjon og å «bevisst holde naboer vekk fra visningsområdet» er totalt grunnløse. Innklagedes saksbehandler vedkjenner seg overhodet ikke dette.

Klagerne hevder at innklagede har oppfordret til kriminell handling ved å formidle selgerens utsagn om at dersom trærne kuttes på nabotomten, får man sol inn på terrassen noe lenger. Dette har vært praktisert tidligere. Innklagede mener ikke dette kan betegnes som en «oppfordring til kriminell handling».

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne føler seg svartmalt og mener at innklagede kommer med usannheter. Vedrørende kjennskapet mellom innklagedes saksbehandler og selger kan dette bekreftes av naboene. Klagerne opplyser at de ikke kommer overens med naboene og at naboene ikke har interesse av å lyve om dette. Klagerne oppgir kontaktinformasjon til naboene.

Klagerne bestrider at innklagede har bedt dem og naboen om å underbygge påstandene. Klagerne mener de ikke har hørt fra innklagede om dette, kun fra forsikringsselskapet. Klagerne opplyser at de akter å fortsette saken.

Klagerne viser til at naboen fikk beskjed om at de ville få alt betalt om de holdt seg borte under visningen.

Klagerne viser til at de har kjøpt en eiendom basert på opplysninger om solforhold og i ettertid viser det seg at disse er uriktige. Trærne på tomten ved siden av står oppført som «bevart» i offentlige takstdokumenter. Klagerne oppfatter ikke diskusjonen om det er oppfordret til en kriminell handling, men om dokumentasjonen og opplysningene som ble kommunisert er korrekte.

Hva gjelder innklagedes saksbehandlers nøytralitet, viser klagerne til at innklagede i mail har skrevet at «vi føler dette var et skambud». Klagerne påpeker at innklagede bruker ordet «vi» og at han bestemmer hva som er skambud eller markedsverdi. Klageren mener dette underbygger at innklagede er på grensen til hvordan en nøytral megler kan opptre. Klagerne fastholder at naboen har observert innklagedes saksbehandler privat hos selger.

Innklagede viser til et dokument om avtale til fellesarealer. Klagerne kunne ikke åpne dette dokumentet, og påpeker at dersom dette dokumentet viser til noe som ikke fremkommer av takst, opprinnelig nett dokumentasjon eller noe som er formidlet på visning, i salgsøyeblikket eller kontrakten så kan ikke dokumentet regnes som dokument i denne saken.

I følge klageren skrev innklagede at det ble kommunisert at naboen hadde barn som man ikke kunne nekte å løpe fritt. Dette mener klagerne er direkte løgn. Både selger og innklagede kommuniserte at det forelå en avtale på bruk av hagen og at avtalen gjorde bruksretten til det bestridte bruksområde til klagernes bruksområde. Klagerne er i strid med naboen vedrørende dette.

Klagerne oppfordrer Reklamasjonsnemnda om å spørre innklagede etter budloggen og spørre de øvrige interessentene om hva som ble sagt på visning.

Til innklagedes anførsel om at en felles hage ikke kan bli noe annet enn en felles hage, viser klagerne til at det ble kommunisert at det forelå en avtale om bruksrett og at det ble kommunisert at klagerne hadde bruksretten. Klagerne viser til at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige.

Klagerne mener innklagede sa at det var gode solforhold til sent på kveld. Klagerne mener innklagede burde undersøkt dette nærmere eller skrevet isalgsdokumentene at opplysningene kom fra selger, men at innklagede ikke kan garantere for dette og oppfordre interessentene til å selv undersøke dette før de legger inn bud. Klagerne trodde på innklagedes ord i salgsoppgaven og forventer at det ikke kommuniseres opplysninger som innklagede ikke kan bekrefte. Klagerne mener det ble bastant kommunisert feilaktige opplysninger fra innklagede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av uriktige opplysninger om solforholdene og bruk av hagen på eiendommen.

Innledningsvis bemerkes det at Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på det som kan dokumenteres skriftlig av partene. Påstander som fordrer ytterligere bevisførsel for å avdekke faktum, må eventuelt fremmes for de alminnelige domstoler. Reklamasjonsnemnda finner at påstanden om at innklagedes saksbehandler har personlig tilknytning til selgeren, for å være en slik type påstand, og Reklamasjonsnemnda har således ikke grunnlag for å ta stilling til denne. Det påståtte forholdet ville ikke under noen omstendighet rammes av egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven 2007 § 5-3.

Partene har også forklart seg delvis ulikt vedrørende hva som er sagt om solforholdene på eiendommen. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å vurdere om innklagede har gitt feilaktige opplysninger vedrørende solforholdene.

Hva gjelder opplysningene om hagen, fremgår det av salgsoppgaven publisert på internett at det er «Felles eiet tomt/hage på 1.211 kvm totalt for begge seksjonene». Videre står det under punktet «Beskrivelse av sameiet» at «1. og 2. etasje er inndelt i hver sin seksjon. Det foreligger skriv om bruk av hage og fellesarealer vedlagt denne salgsoppgaven».

«Avtale om fordeling av fellesarealer mellom eier av seksjon 2 (1. etg.) og eier av seksjon 1 (2. etg.) …» ligger vedlagt i dokumentasjonen oversendt fra klageren. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at denne således fulgte med salgsoppgaven, slik det er angitt.

Innklagede har bl.a. i mail av 13. april 2008 fått innvendinger fra naboen vedrørende bruken av hagen uten at usikkerheten om hagen gjenspeiles i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Det vises i salgsoppgaven og taksten til en usignert avtale om bruk av fellesarealer. Dette er et forhold som innklagede burde ha opplyst om.

Den konkrete etterlevelsen og bruken av hagen er et forhold mellom kjøper og selger, noe Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til. Det er omstridt om avtalen er bindende. Dette er et selger-kjøper forhold, som Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til.

Reklamasjonsnemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til om innklagede er erstatningsansvarlig i forhold til klageren.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om uklarheten vedrørende bruk av hagen. Reklamasjonsnemnda har ikke tatt stilling til om klageren har krav på erstatning.