Klage nr:
180/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Meglers utlegg, vederlag, honorar

Foretakets navn:
Tonne ogamp; Partnere Eiendomsmegling, Tonne ogamp; Partnere AS

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig den 11. januar 2008.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med salget tok innklagede i kontraktsigneringsmøte inn følgende klausul i kjøpekontrakten

«Kjøper er kjent med at det i etterkant av avholdt takst er oppdaget råte i bjelkelag i veggen bak kranene til badekaret».

Klausulen var ny i forhold til det forslaget til kontrakt med akseptbrev som ble sendt partene i forkant av kontraktsmøtet og var ikke kjent for selgeren. Med utgangspunkt i den nevnte klausulen hevdet kjøperen at det forelå en mangel og varslet om tilbakehold av deler av kjøpesummen.

Etter klagerens oppfatning ga innklagede mangelfull bistand i en situasjon som ene og alene oppsto på grunn av innklagedes handlemåte.

Videre nevner klageren i klagen for ordens skyld at kjøperen ved overtakelsesforretningen konkluderte med at det ikke forelå noen mangel og betalte hele den avtalte kjøpesummen.

Etter klagerens oppfatning har innklagedes handlemåte i en periode på over to måneder medført usikkerhet og merarbeid for klageren. Klageren mener innklagede ikke har fulgt opp overfor selgeren slik man må kunne forvente og i tråd med god meglerskikk. Klageren krever innklagedes vederlag nedsatt med 15000 kroner.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider klagerens påstand om at innklagede ikke har bistått i prosessen på en omsorgsfull måte.

Innklagede viser til deres brev av 11.september som redegjør for hans syns på hendelsesforløpet: Da skaden i baderommet utviklet seg til å bli av mer omfattende karakter enn den var under takstmannens befaring, sørget innklagede for at dette forholdet ble belyst i salgsoppgaven. Innklagede ønsket å stadfeste i kontrakten at selger hadde gitt alle relevante opplysninger om skaden og tok derfor inn et nytt punkt. Dette var i utgangpunktet uproblematisk da intensjonen var å benytte samme formuleringen som i salgsoppgaven, men ved en feiltakelse benyttet innklagede ordet «råte» istedenfor «fukt». Dette skyldes en feil, og ikke en konkret vurdering fra innklagedes side. Dessverre medførte dette til at kjøperen ble urolig for at det kunne være større skader ved badet enn det som var oppgitt.

Selv om feilen foranlediget kjøpers handlemåte må håndteringen av situasjonen gjøres i samsvar med lovverket og etiske regler. Innklagede skal ivareta begge parters interesser og veilede fremgangsmåten for tvisteløsning. Innklagede har etter beste evne gjort dette.

Skaden var synlig for de som befarte eiendommen. Eiendommen ble «solgt som den er» etter avhendingsloven og det er ifølge innklagede kjøper som da bærer risikoen for skjulte feil og mangler, så fremt selgeren har oppfylt sin opplysningsplikt. Klageren ga uttrykk for at hun var trygg på at hun hadde gitt all relevant informasjon til innklagede om skaden. All informasjon innklagede fikk ble formidlet til interessenter via salgsoppgaven, på visning og over telefon.

På bakgrunn av dette ga innklagede uttrykk for sin generelle juridiske vurdering av saken. Kjøper valgte å få en ytterligere juridisk vurdering av saken. Hvordan kjøper fremla saken for advokaten vites ikke. Etter en stund med brevskriving anså innklagede det som lite formålstjenelig for partene å fortsette meningsutvekslingen om eventuelle juridiske problemstillinger. Innklagede håndterte saken slik de mente var best og ga råd til klageren om ikke å fortsette brev- og mailkorrespondansen, og avvente til overlevering. Innklagede sitter med inntrykket at klageren ønsket at innklagede skulle vært mer aktiv. Innklagede mener dette ville vært i strid med god meglerskikk.

Befaring i forkant avkontraktssignering ble ikke foreslått fra innklagedes side av hensyn til eierskifteforsikringens regler.

Saken ble omgående løst ved overtakelsen, etter en befaring av baderommet. Det viste seg at innklagedes råd var de beste ut fra situasjonen og at kjøperens uro var uberettiget.

Innklagede viser til at det ikke var noen økonomisk risiko for klageren, da han hadde eierskifteforsikring. I verste fall kunne en liten del av kjøpesummen bli sperret på rentebærende klientkonto frem til utbetaling til klageren.

Situasjonen ble fra innklagedes side drøftet med jurister i Norges Eiendomsmeglerforbund og de delte innklagedes syn på saken.

Etter innklagedes oppfatning er klagerens påstand om at innklagede bevisst har forholdt seg passiv feilaktig. Slik innklagede ser det, er den eneste feilen innklagede har gjort skrivefeilen i kontrakten, som ble rettet. Feilen førte ikke til reduksjon i kjøpesummen og eventuelle kostnader klageren har hatt ved å søke råd på egen hånd etter å ha mottatt innklagedes råd, kan ikke innklagede holdes ansvarlig for. Etter innklagedes oppfatning er oppdraget gjennomført i tråd med god meglerskikk.

Til klagerens påstander bemerker innklagede følgende i tilsvaret:

Det bestrides ikke fra innklagedes side at det var innklagedes opptreden som forårsaket kjøperens handlemåte i forkant av overleveringen. Innklagede nevner for ordens skyld at han flere ganger har beklaget situasjonen og all den bekymring dette medførte for klageren.

Både innklagede og klageren var trygge på at all relevant informasjon var gitt kjøperen i forkant av salget. Innklagede sitter med inntrykk av at klageren ønsket at innklagede mer aktivt skulle hjulpet klageren fordi innklagede var årsak til at situasjonen oppsto. Innklagede opprettholder anførslene i brevet det er redegjort for ovenfor, og mener han har veiledet klageren etter beste evne gjennom prosessen.

Innklagede påpeker at situasjonen oppsto midt i fellesferien og at innklagede håndterte situasjonen fortløpende og så raskt som mulig.

På grunn av forholdet til eierskifteforsikringen kunne ikke innklagede råde partene til å besiktige eiendommen før signeringen av kontrakten eller overtakelsen.

Innklagede fikk oppdraget 11. januar 2008 og har jobbet med salget frem til akseptert bud den 19. juni 2008. Innklagede viser til at det var liten interesse for eiendommen. Det ble avholdt tolv annonserte visninger, hvor innklagede var til stede på ti av dem. Innklagede finner det underlig at klageren ikke tilkjennegir at tiden innklagede faktisk har arbeidet med oppdraget, ikke på noen måte er for høy.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren kommenterer blant annet følgende til innklagedes brev av 11. september:

Innklagede bekrefter i brevet at alle relevante opplysninger om skaden ble gitt. Klageren påpeker at det er på det rene at formuleringen i kontrakten ikke er identisk med salgsoppgaven hvor det heter «Det er oppdaget noe fukt dusjarmatur i etterkant av takst». Klageren påpeker at det ikke bare er ordet «fukt» som ble byttet ut med ordet «råte». Det er for klageren fremdeles uklart hvorfor klausulen ble tatt inn i kontrakten.

Klageren forstår innklagede slik at også han anser kontraktsklausulen for å ha foranlediget kjøperens handlemåte. Klageren kan ikke forstå at forpliktelsen til å dra omsorg for begge parters interesser står i veien for å erkjenne ansvar for den oppståtte situasjonen, og bistå klageren innenfor de lover og regler som gjelder for å avklare saken på en adekvat måte. Feilen og fraværet av ekspeditt, faglig fundert oppfølgning fra innklagedes side representerer en mangel i forhold til den tjenesten klageren kjøper fra innklagede.

Innklagedes første skriftlige tilbakemelding komtil klageren først 29. juli, over en måned etter møtet der kjøper nektet å skrive under kontrakten. I mellomtiden var klageren i realiteten overlatt til å håndtere situasjonen på best mulig måte. Klageren mener innklagede i realiteten ikke hadde noen bistand å tilby klageren. Tilbakemeldingen 29. juli var direkte foranlediget av telefonsamtale fra klageren.

Klageren har hele tiden forutsatt at innklagede har handlet i samsvar med lover og regler.

Ved kontraktssigneringen den 19. august kunne ikke innklagede med sikkerhet svare på når eierskifteforsikringen gjaldt fra.

Klageren påpeker at det var usikkert hvor stort beløp kjøperen eventuelt ville holde tilbake og at det også var usikkerhet om når eierskifteforsikringen trådte i kraft. Klageren kan ikke forstå at innklagedes resonnement om at utgifter i klageren har hatt ved å rådføre seg med andre enn innklagede kan være holdbart. Klageren har vært meget bekymret og hatt et ikke ubetydelig merarbeid som direkte følge av at megler tok inn klausulen på eget initiativ. Situasjonen skyltes innklagedes handlemåte alene. Klageren hadde i realiteten valget mellom å kontakte advokat eller å forsøke å ivareta sine interesser med bistand fra familie. Under de gitte omstendighetene fremstår det for klageren som åpenbart at innklagede også må ha ansvar for det arbeidet, ulempene og eventuelle kostnadene klageren har pådratt seg. Klageren mener innklagedes resonnement om at innklagede ansvarsfritt kan begå feil og så overlate problemet til klageren er uriktig.

Klageren mener saken ikke ble håndtert løpende og så raskt som mulig.

Klageren mener at antall visninger som ble forestått av innklagede er beskjedent og tidsbruken er av innklagede satt til fire timer. For øvrig var det ingen spesielle omstendigheter knyttet til salget og det merarbeidet knyttet til kontraktsklausulen har innklagede selv ansvaret for.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsjustering grunnet forhold rundt utforming av kjøpekontrakten.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Spørsmålet er om innklagede ved sin handlemåte rundt kontraktsutformingen handlet slik at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke kritikkverdig at innklagede i kjøpekontrakten forsøker å avklare forholdet rundt fukt. En eiendomsmegler har en omfattende plikt til å gi opplysninger om forhold som er eller burde vært kjent, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven omfatter bl.a. fukt og råte.

I denne saken fremgår det av partenes forklaringer at innklagede på eget initiativ inntok følgende i kjøpekontrakten av 24. juni 2008 § 12 [2] «Kjøper er kjent med at det i etterkant av avholdt takst er oppdaget råte i bjelkelag i veggen bak kranene til badekaret». Endringen av kontrakten skjedde etter at innklagede hadde sendt kontraktspartene et kontraktsutkast uten denne formuleringen den 19. juni 2008.

Formuleringen i kontrakten av 24. juni avviker fra det som ble skrevet i salgsoppgaven. I salgsoppgaven under punktet «Standard» sto det følgende om fuktigheten på badet: «Det er oppdaget fukt i vegg bak dusjarmatur i etterkant av takst». Slik saken er belyst for Reklamasjonsnemnda, forelå det ikke særskilte omstendigheter som skulle tilsi at forholdet rundt fukten på badet har endret seg etter at salgsoppgaven ble laget.

I brev fra kjøpernes advokat til klageren står det at det var kjøpekontraktens § 12 [2] som var foranledningen til at kjøperne ikke skrev under kontrakten, og at de muligens ønsket å gjøre gjeldende mangelsbeføyelser etter avhendigloven.

EtterReklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede konferert med oppdragsgiver før han inntok en annen formulering i kontrakten enn det som fremgikk av salgsoppgaven, jfr. § 12 [2] i kontraktsutkastet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kvalifiserer manglende varsling av endret kontraktsutkast i forhold til det som ble utsendt i forkant av kontraktsmøtet til en vederlagsjustering.

Når det gjelder klagerens påstand om manglende informasjon om eierskifteforsikringen er dette imøtegått av innklagede. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til spørsmålet da partene forklarer seg ulikt.

Etter oppdragsavtalen utgjør vederlaget 1,4 prosent av salgssummen, det vil si et vederlag på 30 800 kroner. En passende nedsettelse vil være 10 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har utvist klanderverdig passivitet.

Konklusjon:

Klageren gis medhold og innklagede må tilbakebetale kr 10 000 av vederlaget.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant