Klage nr. 2022009
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Fana
Saken gjelder: Blant annet meglerens rådgivningsplikt og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2021 formidlet innklagede salget av klagerens bolig. Boligen ble markedsført med en prisantydning på 4 900 000 kroner, men boligen ble solgt for 4 600 000 kroner. På overtakelsen var kjøperen misfornøyd med rengjøringen, og hun holdt derfor tilbake 10 000 kroner i oppgjøret. Klageren anfører blant annet at hun ikke fikk mulighet til å rette opp i den mangelfulle rengjøringen, og at megleren brøt sin rådgivningsplikt i forbindelse med overtakelsen. Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet utbetales til henne, og at innklagede frafaller halvparten av sitt vederlag.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På overtakelsesdagen kom kjøperen to timer tidligere enn avtalt. Klageren ble derfor ikke ferdig med å vaske ut boligen. Kjøperen ønsket å overta boligen med en gang, og klageren fikk ikke mulighet til å rette opp i den mangelfulle rengjøringen. I stedet engasjerte kjøperen noen til å vaske ferdig boligen, og kom deretter med en «fiktiv» faktura på 10 000 kroner. Det følger av avhendingsloven § 4-10 fjerde ledd at kjøperen mister sin rett til å kreve prisavslag dersom kjøperen avslår et tilbud om retting som selgeren har rett til å utføre. Årsaken til den mangelfulle rengjøringen ligger derfor hos kjøperen. Det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke informerte om dette i forbindelse med overtakelsen. I stedet var megleren opptatt med å ivareta kjøperens interesser.
I overtakelsesprotokollen står det ingenting om at kjøperen ønsket å holde tilbake penger i oppgjøret. En måned senere kom megleren med en annen protokoll, hvor det sto at kjøperen ønsket å holde tilbake 10 000 kroner.
Bildene innklagede viser til, ble tatt én måned etter at klageren flyttet ut av boligen. Klageren er ikke ansvarlig for boligens tilstand etter overtakelsen. Dessuten mistenker klageren at enkelte av bildene er tatt i en annen bolig. Når det gjelder hvitevarene, tok megleren inn en uriktig opplysning i salgsoppgaven om at disse skulle følge med. Klageren måtte derfor levere tilbake stekeovnen og oppvaskmaskinen uken etter overtakelsen. I kjøpekontrakten sto det at hvitevarene ikke fulgte med, og klageren tenkte ikke på at megleren oppga andre opplysninger i salgsoppgaven. Det er meglerens oppgave at salgsoppgaven og kjøpekontrakten inneholder like opplysninger.
Megleren hadde en god tone med kjøperen under budrunden, og informerte muligens kjøperen om at klageren var villig til å gå ned i pris. Megleren handlet ikke i klagerens beste interesse, og derfor ble boligen solgt 300 000 kroner under prisantydning.
I salgsoppgaven tok megleren inn en uriktig opplysning om at det var varmekabler på det ene badet. Det sto ingenting om dette i takstrapporten. Kjøperen har varslet krav om erstatning mot klageren for den uriktige opplysningen i salgsoppgaven.
Boligbyggelaget har informert klageren om at megleren ikke har gitt dem beskjed om eierskiftet. Klageren engasjerte innklagede for å slippe denne typen arbeid. Klageren har måttet bruke mye tid og ressurser for å ordne opp etter megleren.
Megleren sørget heller ikke for at kjøperen betalte sin del av de kommunale avgiftene. Dette til tross for at klageren før overtakelsen ba ham om å gjøre dette.
Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet på 10 000 kroner utbetales til henne, og at innklagede frafaller halvparten av sitt vederlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Under overtakelsen ringte kjøperen til megleren og fortalte at boligen ikke var vasket, og sendte over bilder. Megleren informerte kjøperen om sine rettigheter og muligheten til å holde tilbake penger i oppgjøret. Kjøperen valgte å holdet tilbake 10 000 kroner og gjennomføre overtakelsen.
Da megleren fikk sammendraget fra overtakelsesprotokollen, sto det at kjøperen ikke ønsket å holde tilbake penger i oppgjøret. Megleren fulgte opp, og fikk oppgjørsavdelingen til å holde tilbake 10 000 kroner etter bekreftelse fra kjøperen. Siden det ikke er tvil om at det var for dårlig vasket, har megleren rådet selgeren til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til kjøperen.
Innklagede bestrider at bildene er tatt én måned etter overtakelsen.
I en telefonsamtale sa klageren at megleren kunne utbetale det tilbakeholdte beløpet til kjøperen. Megleren ba derfor kjøperen om å dokumentere sine utgifter til rengjøring. Overtakelsen var på en fredag, og kjøperen fikk ikke tak i et vaskebyrå den helgen. Kjøperen engasjerte derfor to bekjente, som vasket i ti timer hver. Klageren stolte ikke på dokumentasjonen kjøperen fremla, og ønsket ikke lenger å utbetale det tilbakeholdte beløpet. Det ble for øvrig samtidig sendt ut en faktura for kommunale avgifter, som klageren ønsket å motregne i det tilbakeholdte beløpet.
I ettertid har det kommet frem at det ikke er varmekabler på badet på loftet. Innklagede ser ikke bort fra at megleren kan ha tatt det for gitt at det var varmekabler også på dette badet. Det er over ett år siden salgsoppgaven ble utarbeidet. Uansett godkjente klageren salgsoppgaven.
Innklagede bestrider at megleren var lite til stede under prosessen, og at megleren presset klageren til å selge under prisantydning. Selv om det var en del folk på visning, var det få som vurderte å legge inn bud. Da det endelig kom inn et bud, skjønte megleren at de hadde mulighet til å redde salget. Megleren rådet derfor klageren til å holde på budgiveren.
Klageren og kjøperen var enige om at kjøperen kunne komme med noen møbler en time før overtakelsen.
I kjøpekontrakten står det at hvitevarer ikke følger med mindre noe annet går frem av salgsoppgaven. Det er altså ingen motsetninger mellom salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Uansett godkjente klageren salgsoppgaven.
Når det gjelder eierskiftemeldingen, har det skjedd en glipp fra meglerens side.
Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder blant annet meglerens rådgivningsplikt og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Tilbakeholdet av 10 000 kroner
Kjøper holdt tilbake 10 000 kroner av kjøpesummen på grunn av mangelfull rengjøring. Dette er et kjøper-selger-forhold som i utgangspunktet er megler uvedkommende. Det er ikke noe som tilsier at megler i denne forbindelse har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Opplysninger i salgsoppgaven om varmekabler på badene
Nemnda legger til grunn at det var varmekabler på hovedbadet i 2. etg., men ikke på badet på loftet. Det var følgelig en feil opplysning her i salgsoppgaven. Nemnda finner derfor at megleren som den profesjonelle parten her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det kan ikke få avgjørende betydning at klageren (selgeren) skal ha gjennomgått og godkjent salgsoppgaven.
Hvitevarer
Når det gjelder spørsmålet om hvitevarer skulle følge med eller ikke, finner nemnda at klagen ikke kan føre frem. Det er samsvar med hva som står i kontrakten om dette, og det som var opplyst i salgsoppgaven. Slik saken er opplyst, er det ikke sannsynliggjort at klageren har avtalt noe annet med megler i forkant av salget.
Fellesutgifter/kommunale avgifter
Nemnda har kommet til at klagen her ikke kan føre frem. Avregning av fellesutgifter, som også omfatter kommunale avgifter, er noe som gjøres mellom selger og kjøper, og er i utgangspunktet megler uvedkommende. Når dette i utgangspunktet faller utenfor meglers ansvar, kan ikke nemnda se at det forhold at megler har forsøkt å hjelpe til, medfører et ansvar i denne saken.
Spørsmålet om vederlagsnedsettelse
Nedsettelse av vederlaget forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt på vegne av oppdragsgiver.
Innklagede har erkjent at det skjedde en glipp fra meglers side når det gjelder eierskiftemeldingen. Det er videre på det rene at det var gitt en feil opplysning om varmekabler på badet på loftet. Spørsmålet er følgelig om dette utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda har kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Beløpet fastsettes skjønnsmessig til 10 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Fana har opptrådt i strid med god meglerskikk, og eiendomsmeglerforetaket må kreditere [klageren] 10 000 – titusen – kroner.