Klage nr. 2022015
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS avd. Sola
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden
Sakens spørsmål og bakgrunn
I januar 2022 deltok klageren i en budrunde på en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av budrunden som etter hans mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 18. januar 2022 deltok klageren i en budrunde sammen med tre andre budgivere. Mot slutten av budrunden hadde klageren det høyeste budet på 5 520 000 kroner med akseptfrist klokken 12:45 samme dag. Megleren mottok klokken 12:42 et bud på 5 530 000 kroner fra en annen budgiver, uten at klageren ble varslet om dette. Klageren mottok først budvarselet klokken 12:55, samtidig som fristen for budet til den andre budgiveren gikk ut. På dette tidspunkt ventet klageren på en telefon fra megleren om at budet hans var blitt akseptert. Han kontaktet megleren for å forhøre seg om status, og ble da opplyst om at eiendommen var blitt solgt til den andre budgiveren.
Etter henvendelse fra klageren gjorde innklagede undersøkelser i et forsøk på å finne årsaken til at budvarselet ikke var mottatt tidligere. Det var ingen feil i meglersystemet Webmegler, og ifølge Telia som stod for utsendelsen av SMS med budvarsel, var meldingen sendt til klageren klokken 12:42 og hadde status som «levert». Innklagede stilte dermed spørsmål om forsinkelsen kunne skyldes treghet hos klagerens teleleverandør. Klageren tok da kontakt med sin mobiloperatør, som svarte at det ikke var mottatt noen melding mellom klokken 12:42 og 12:55.
Klageren ber nemnda vurdere om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budrunden. Som følge av budrundens gang ble det ingen rettferdig konkurranse mellom klageren og den andre budgiveren. Klageren mistet muligheten til å kjøpe eiendommen, mens selgeren oppnådde en lavere pris enn han ellers ville ha gjort.
For det første hadde budet på 5 530 000 kroner en kort akseptfrist, på kun 13 minutter.
For det andre mottok ikke klageren noe budvarsel fra megleren før akseptfristen på det andre bud var gått ut. Ifølge klagerens mobiloperatør ble det først mottatt en SMS på hovedserveren klokken 12:55. Klageren har derfor ikke fått bekreftet hvorvidt megleren sendte varselet rettidig eller ikke.
For det tredje ble klageren ikke ringt opp av megleren, eller fulgt opp på annen måte, i tidsrommet mellom budet på 5 530 000 kroner ble mottatt og akseptert. Megleren gjorde ingen forsøk på å sjekke om klageren fortsatt var interessert i å by. Han hadde tross alt vært svært aktiv under budrunden, og den siste til å legge inn bud før budet på 5 530 000 kroner kom inn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Akseptfristens lengde
Foruten klagerens første bud med en akseptfrist på 24 minutter, la han inn bud med akseptfrist på henholdsvis 16, 18, 15 og 13 minutter. Budet som ble akseptert av selger hadde en akseptfrist på 14 minutter. Før klageren inngav sitt første bud på 5 200 000 kroner, hadde budgiver 1 og budgiver 2 akseptfrist på henholdsvis 51 og 44 minutter på sine siste bud. Etter innklagedes syn var det klageren selv som bidro til at det ble korte akseptfrister under budrunden, ettersom han var den første til å legge inn bud med kort akseptfrist.
Budvarsel
Budloggen viser at innklagede sendte budvarsel om budet på 5 530 000 kroner til klageren klokken 12:42, altså ett minutt etter at megleren mottok budet. Dette er også blitt bekreftet av systemleverandøren. Innklagede hadde ingen grunn til å tro at budet ikke kom frem til klageren på lik linje med de andre budvarslene han hadde mottatt tidligere i budrunden. Klagerens SMS-logg dokumenterer at alle andre budvarsler kom frem til klageren samtidig som innklagede sendte dem fra meglersystemet. Det er beklagelig at klagerens teleoperatør hevder at budvarselet ikke kom frem, men dette er ikke noe innklagede kan lastes for.
Meglerens oppfølging
Innklagede bestrider klagerens påstand om at han ikke ble fulgt opp av megleren. Da klageren ikke responderte på budvarselet, forsøkte megleren å ringe klageren på telefon klokken 12:54 uten å få svar. Dette har også klageren erkjent og dokumentert gjennom utskrift av egen anropslogg. Da megleren ikke fikk svar, ringte hun budgiveren med det høyeste budet, og meddelte selgerens aksept innenfor fristen. I en budrunde har også budgiver et selvstendig ansvar for å være tilgjengelig i tilfelle megler skulle ringe. Klageren kontaktet heller ikke megleren på eget initiativ i minuttene etter at budet hans utløp. Når han ikke hørte noe, hadde det vært naturlig å ta kontakt med megleren for å forhøre seg om status. Særlig i et tilfelle hvor han hadde det høyeste budet, og han hadde forventninger om at megleren ville videreformidle en aksept før fristens utløp.
Oppsummering
Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Dersom nemnda konkluderer med at det foreligger brudd på god meglerskikk, innebærer det at megler ikke kan ha tillit til meglersystemet alene, men i tillegg må ha egne rutiner for budvarsel også utenom.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megleren har håndtert budrunden på en forsvarlig måte.
Nemnda vil først si noe generelt om budgivning. For det første er det budgiver som fastsetter akseptfristen, og det sier seg selv at dersom akseptfristene er svært korte, kan det være en utfordring for megler. For det andre er det selger som til enhver tid vurderer om et bud skal aksepteres, og hvem sitt bud hvis det er flere budgivere. For det tredje må meglers gjennomføring av budrunden, vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.
Et spørsmål i saken er om klageren fikk budvarsel om budet på 5 530 000 kroner. Klageren bestrider at han fikk noe slikt varsel, mens innklagede mener at dette budvarselet kom frem til klageren på lik linje med samme budvarslene klageren mottok tidligere. Her står det påstand mot påstand, og nemnda har slik saken er opplyst ikke mulighet til å ta stilling til hva som her er riktig.
Det fremgår av budjournalen at det var en hektisk budrunde mellom to budgivere, og at akseptfristene på slutten var meget korte. Spørsmålet er om megler skulle tatt et initiativ for å forsøke å «kjøle ned» prosessen, slik at megler fikk mer tid til å håndtere budene forsvarlig. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 at megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.
I forslaget til ny eiendomsmeglingslov – NOU 2021: 7 side 237 – er det foreslått at det fastsettes en minste akseptfrist i forskrift, og at det anbefales at fristen settes til 30 minutter. Bakgrunnen for forslaget er de utfordringer korte frister reiser for meglere, og hvor vår sak er illustrerende. Men dette er foreløpig et forslag, og gjelder ikke i dag.
Nemndas flertall, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Berdal, har kommet til at man her står overfor et grensetilfelle med tanke på hva megler burde gjort for å forsøke å gjøre budprosessen mindre hektisk. Men nemndas flertall har kommet til at megler her ut fra en totalvurdering ikke har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.
Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sørlie, har under noe tvil kommet til at megler skulle gjort forsøk på å gjøre budprosessen mindre hektisk, ved å fraråde budgiverne til å sette så korte frister som var tilfellet i denne budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd. Etter mindretallets syn har derfor megler handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det følger av eiendomsmeglingsutvalgets utredning – NOU 2021: 7 s. 70 at praksis i dag synes å variere mye hva gjelder hvor korte akseptfrister eiendomsmeglere er komfortable med, «men enkelte eiendomsmeglere vil sjelden formidle bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter.»
I vår sak har det blitt inngitt en rekke bud med korte akseptfrister på rundt 13-20 minutter, både fra klager og andre budgivere. Det aktuelle budet fra budgiver nr. 4, som til slutt ble akseptert, hadde en akseptfrist på 14 minutter. Slike tidsfrister er etter mindretallets syn helt i det nedre sjiktet av hva som er mulig for megler å håndtere på en forsvarlig måte, forutsatt at alt går på skinner i prosessen og at alle involverte aktører reagerer raskt. Imidlertid må megler ta høyde for at det kan oppstå uregelmessigheter og lignende, og at budgivere og oppdragsgiver får tilstrekkelig med tid til å områ seg og foreta forsvarlige handlingsvalg. Det er enighet om at megler gjorde et forsøk på å kontakte klageren på telefon ett minutt før utløpet av akseptfristen på budet fra budgiver nr. 4. Bakgrunnen var nettopp at klageren ikke responderte på budvarslingen, som ble sendt/forsøkt sendt 12 minutter tidligere. Ett minutt før utløpet av akseptfristen er det i praksis for sent å gjøre en slik avklaring. At denne avklaringen ble forsøkt gjort på dette tidspunktet i prosessen, er etter mindretallets syn et klart tegn på at fristen som ble satt var for kort til at megleren kunne håndtere budrunden på en forsvarlig måte.
Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.