Klage nr:
181/08

Avgjort:
02.02.2009

Saken gjelder:
Feilaktige/mangelfulle opplysninger om hovedvannledning

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Moss

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne solgte en ubebygd tomt gjennom innklagede som megler. Kjøper var en utbygger som planla bygging av tre boliger. Kjøperen oppdaget ledningsnett over eiendommen som førte til begrensninger vedrørende bebyggelsen, og krevde tilbakeholdelse av del av innbetalt kjøpesum. Kjøper og klagerne inngikk august/september 2008 avtale hvoretter klagerne erstattet kjøperen kr 150 000.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Bnr 1961 er en regulert boligtomt bebygget med en tomannsbolig, hvor det i 2003 ble fradelt en ubebygd tomt på 1 339,9 m2. Målebrev er tinglyst 27. november 2003 og tomten fikk betegnelsen bnr 2861. Hovedeiendommen ble overtatt av den ene klagerne (A) og hennes søster (B) fra deres foreldre i 1991, mens tomtegrunnen som opprinnelig var festet, ble innløst av As ektefelle ved skjøte tinglyst 9. mai 2005. Eiendommen bnr 1961 ble ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 19. april 2006 seksjonert i to seksjoner.

Klagerne besluttet i 2007 å selge den ubebygde tomten bnr 2861. Innklagede ble engasjert til å forestå salget. I forbindelse med oppdragsinngåelsen ble det foretatt besiktigelse av eiendommen og oppdragsgiveren påviste tre kummer og påpekte at disse var tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Innklagede utarbeidet salgsoppgave og innhentet grunnboksutskrift for bnr 2861. I salgsoppgaven står det bl.a.: «Tinglyste bestemmelser. Ingen servitutter registrert iht grunnboka datert 15.11.07». Den dokumentasjon som er innhentet av innklagede, og som er overlevert kjøperen og andre interessenter, omfatter ikke oversikt over ledningsnett, til tross for at ledningskart enkelt kan innhentes fra teknisk etat i kommunen. Innklagede har ikke foretatt undersøkelser av om det var tinglyste heftelser på bnr 1961 som tomten ble utskilt fra, til tross for at fradelingen fant sted så sent som 2003.

Eiendommen ble lagt ut i markedet med prisantydning kr 875 000. Eter en kort og hektisk budrunde ble det akseptert bud fra NN AS på kr 1 450 000. Kjøpekontrakt ble deretter inngått 20. desember 2007 og overtakelse var avtalt til 15. januar 2008. Pr avtalt overtakelsesdato ble kjøpesummen ikke innbetalt. Kjøperen meddelte den 24. januar 2008 at selskapet var blitt kjent med at det lå en 600VL hovedvannledning over tomten og at kr 339 905 av kjøpesummen ble krevd tilbakeholdt. Kjøpesummen ble etter hvert innbetalt, men slik at nevnte beløp ble holdt tilbake på innklagedes konto da oppgjør til klagerne fant sted.

Av grunnboksutskriften for bnr 1961, fremkommer det at det på denne eiendommen var tinglyst skjønn fra 1971 vedrørende ekspropriasjon til [xx]Vannverksledning. Skjønnet fra 1971 gjelder den hovedvannledning VL600 som bl.a. går på skrå over tomtens sydøstre hjørne. Den tinglyste servitutten fra 1997 gjelder ledningsnettet som er angitt som OV250/SP200 på ledningskartet og som går noenlunde parallelt med tomtegrensen. Begge servitutter inneholder også byggeforbud på nærmere angitt avstand/område. Således er det forbud mot bebyggelse og anlegg av noe art nærmere enn fem meter hva gjelder VL600 og tre meter hva gjelder OV250/SP200.

Kjøperen har – som følge av at bebyggelsen på tomten måtte omprosjekteres pga ledningsnettet som går over tomten – krevd prisavslag/erstatning med i alt kr 442 500 Klagerne har bestridt at det var grunnlag for prisavslag/erstatning. Som følge av at det de facto var gitt opplysning om at det ikke var tinglyste servitutter på tomten, mens de servituttene som er tinglysti 1971 og 1997 faktisk berører den solgte tomten, er det gitt en feilopplysning, jfr. avhendingslovens § 3-8. Som følge av den prosessrisiko som forelå, valgte klagerne å forlike saken med selger ved at kjøperen ble gitt et prisavslag på kr 150 000. Klagerne har overfor innklagede forbeholdt seg å holde ham ansvarlig for det tap de her ble påført. Klagerne har ikke noen kompetanse hva gjelder kjøp og salg av fast eiendom. Nettopp derfor tok de kontakt med innklagede for at salget skulle foregå på korrekt og forsvarlig måte.

Innklagede har ifølge klagerne erkjent å ikke ha innhentet kart over ledningsnettet, til tross for at klagerne under besiktigelsen i forhold med oppdraget opplyste om at det lå kommunalt ledningsnett over tomten. Klagerne gjør gjeldende at det ikke er i samsvar med god meglerskikk å ikke innhente opplysninger om ledningsnettet da tomten var fradelt så sent som i 2003. Dette ikke minst fordi grunnboksutskriften for bnr 2861 klart tilkjennegir at det kan være servitutter som berører tomten som er påheftet forut for fradelingsdato og at det i den anledning «henvises til hovedbruket». Klagerne viser her til Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, Oslo 2005 s 179.

Innklagede har anført at det er klagerne som ikke har oppfylt sin opplysningsplikt. Klagerne er ansvarlig for feilopplysningene vis a vis kjøperen, men feilopplysningen som er gitt, kan tilbakeføres til innklagede. Ledningsnettet som har begrenset utnyttelsen av tomten, ble anlagt tidlig på 1970-tallet og før klagerne ervervet eiendommen. Klagerne engasjerte innklagede nettopp for at eiendommen skulle bli solgt på en betryggende måte, herunder har de stolt på at innklagede innhentet all relevant informasjon vedrørende eiendommen.

Det er klagernes oppfatning at innklagede ikke har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og at innklagede er ansvarlig for det tap som klagerne har blitt påført som følge av kjøperens reklamasjon over feilaktige opplysninger hva gjelder servituttene på tomten. I den forbindelse gjøres gjeldende at det foreligger et strengt profesjonsansvar, selgerne er påført et økonomisk tap og at det er årsakssammenheng mellom tapet og innklagedes unnlatelse av å innhente informasjon om servitutter på den eiendommen tomten er utskilt fra, samt unnlatelsen av å innhente ledningskartverk. Det er klagernes oppfatning at innklagede har opptrådt uaktsomt ved ikke å undersøke om det var tinglyste heftelser på bnr 1961 som kunne ha betydning for salgsobjektet da tomten var utskilt så sent som i 2003. Innklagedes unnlatelse av å innhente opplysninger er etter klagernes oppfatning i strid med eiendomsmeglingslovens § 3-6 nr 3.

Klagernes økonomiske tap utgjør kr 150 000.

Innklagede anfører:

Innklagede har innhentet vanlig informasjon vedrørende salget fra tinglysingen (grunnboksutskrift), [xx] kommune/infoland, samt selgers opplysninger. Salgsoppgaven er godkjent av klagerne 23. november 2007. Det ligger en hovedvannledning over nedre del av tomten som kjøperen burde fått opplysninger om fra klagerne i forbindelse med kjøpet. Denne ledningen var ikke tinglyst på eiendommen, opplyst fra [xx] kommune/infoland eller av selgerne selv. Klagerne opplyste om andre vann- og avløpsledninger på tomten. Innklagede hadde følgelig ingen informasjon om vannledningen som skulle tilsi at dette måtte undersøkes nærmere.

Kommunen har ifølge innklagede innrømmet overfor klagerne og innklagedes saksbehandler, at det er gjort en kommunal saksbehandlingsfeil ved at ikke ledningen er tinglyst eller inntegnet på tomtens situasjonskart ved fradelingen fra hovedbølet. Kjøperen fikk kjennskap til ledningen ved henvendelse til kommunen etter inngått aksept, men før kontraktsmøtet. Han opplyste ikke forholdet til innklagede ved kontraktsmøtet og signerte kjøpekontrakten uten forbehold.

Klagernes advokat hevder atinnklagede skulle innhentet pantattest på hovedbølet også i tillegg til pantattesten på selve eiendommen. Dette er ikke normal rutine dersom det ikke er opplysninger i grunnboken, eller megler blir gjort oppmerksom på forhold som tilsier dette. Innklagede hevder at klagerne måtte forstå at dette var en vesentlig opplysning som innklagede og kjøperen burde fått opplyst i forbindelse med salget.

Innklagede har så langt mulig bidratt for å løse denne saken mellom partene med opplysninger til partene, anmodning til kjøperen om å kontakte advokat, samt møte på innklagedes kontor med gjennomgang av saksgangen.

Klagernes ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at det fra selgernes side var opplyst om «andre vann- og avløpsledninger på tomta» enn den aktuelle. Klagerne har ikke opplyst om noe spesifikt ledningsnett, men har påpekt at det går ledningsnett for vann- og kloakk over tomta og påvist tre kummer. Det ledningsnettet innklagede mener klagerne har opplyst om, fremkommer heller ikke av grunnboksutskriften for bnr 2861. Innklagede har likevel ikke undersøkt dette nærmere, til tross for at han har opplysning om et eller annet ledningsnett, hvilket reglemessig er tinglyst.

Det hevdes at kommunen har innrømmet at det er gjort en saksbehandlingsfeil ved at ledningen ikke er tinglyst eller inntegnet på kommunalt situasjonskart. Denne påstanden holder ifølge klagerne ikke mål. Her har servituttene om ledningsnett vært tinglyst på hovedbølet før fradelingen av 2861. Slik tinglysingssystemet er innrettet, er det bare pengeheftelser på hovedbølet som blir ført over på grunnboksbladet for nyopprettet eiendom, mens servitutter eldre enn dato for tinglyst målebrev ikke blir overført. Dette er innarbeidet tinglysingspraksis som innklagede må forventes å ha kjennskap til. Det er heller ikke vanlig at ledningsnettet er inntegnet på situasjonskartet. Ledningsnettet er – og var da salget fant sted – ajourført for de aktuelle ledningstraseer. Innklagede har kun innhentet ordinært situasjonskart og ikke ledningskart.

Det har ikke latt seg påvise at kjøperen har hatt informasjon om ledningsnettet før kontraktsunderskrift. Kommunen har heller ikke kunnet bekrefte at kjøperen fikk slik informasjon før kontraktsunderskriften. Det vil være selgeren som har bevisbyrden for at kjøperen har vært kjent med opplysninger forut for kontraktsunderskrift.

Klagerne har overfor innklagede opplyst om at det er ledningsnett over tomta og påvist tre kummer. Selgerne personlig hadde ikke noen klar formening om hvor de ulike ledningstraseene gikk. Her skulle innklagede for å ivareta partenes interesser foretatt tilstrekkelige undersøkelser.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning som følge av meglers manglende undersøkelse av heftelse/servitutter fra hovedbølet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Etter aksept av bud oppdaget kjøperen at det lå ledninger over eiendommen som førte til begrensninger i utbygging/utnyttelse av eiendommen. Dette har ført til en avtale mellom kjøper og selger (klagerne) hvoretter partene er enige om at kjøperen skulle få tilbakebetalt kr 150 000 av det beløpet som var holdt tilbake på innklagedes klientkonto.

Klagerne hevder at innklagede har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved ikke å innhente relevante opplysninger.

For at klagerne skal ha krav på erstatning, må de dokumentere at det foreligger et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Klagerne krever erstattet prisavslaget som de betalte til kjøperen fordi eiendommen hadde mangel. Dette prisavslaget kan etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke anses som en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Reklamasjonsnemnda vilimidlertid på generelt grunnlag påpeke at eiendomsmegler ved salg av tomter bør søke å innhente et ledningskart som viser det relevante ledningsnettets plassering i forhold til tomten. Utskrift av et ledningskart kan være mer opplysende enn en grunnboksutskrift for hovedbølet.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.