Klage nr. 2021251
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fana Sparebank Eiendom AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 24. januar 2020 kjøpte klageren en eierseksjon innklagede formidlet. Prisen var 2 400 000 kroner. Etter kjøpet ble klageren kjent med at sameiet var i en tvist med utbyggeren om et mangelskrav. I en tilstandsrapport ble utbedringskostnadene estimert til fire millioner kroner. Senere har sameiet og utbyggeren inngått et forlik hvor utbyggeren betaler 545 000 kroner til sameiet. Spørsmålet i saken er om megleren burde gjort nærmere undersøkelser og informert om tvisten med utbyggeren før kjøpet, og om dette i tilfelle gir grunnlag for å holde innklagede erstatningsansvarlig.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren gjorde ingen nærmere undersøkelser mellom 8. mai 2019 og kjøpstidspunktet. I denne perioden var det en utvikling i tvisten mellom sameiet og utbyggeren som klageren burde blitt informert om før hun kjøpte eierseksjonen. Blant annet sendte sameiet i september 2019 en liste over mangler på flere enn 120 punkter til utbyggeren. Dessuten gikk det frem av dokumentene megleren sendte til klageren før kjøpet at sameiet jobbet med en liste over mangler. Megleren burde som en profesjonell aktør gjort nærmere undersøkelser og informert klageren om dette før kjøpet.
I ettertid har det blitt innhentet en tilstandsrapport som estimerer utbedringskostnadene til fire millioner kroner. På et ekstraordinært beboermøte i januar 2022, har et flertall i sameiet stemt for å inngå et forlik med utbyggeren. I forliket betaler utbyggeren 545 000 kroner til sameiet som et endelig oppgjør i saken. Klageren stemte mot forslaget.
Klageren bestrider at flere undersøkelser ikke ville ført til et annet svar enn at sameiet var i en dialog med utbyggeren. Hadde megleren gjort nærmere undersøkelser før kjøpet, ville klageren vært kjent med listen over mangler da hun la inn budet på eierseksjonen. Denne opplysningen ville hatt stor betydning for avtalen. Klageren sitter nå med en eierseksjon i et sameie med en tilstandsrapport som estimerer utbedringskostnadene til et betydelig beløp. Denne informasjonen vil påvirke et eventuelt senere salg av eierseksjonen.
Megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever at innklagede holdes erstatningsansvarlig.
Innklagede har i korte trekk anført:
I selgerens egenerklæring sto det ingenting om feil eller mangler. I tråd med innklagedes rutiner snakket megleren med styrelederen før salget, men styrelederen sa det ikke var noe spesielt å bemerke.
Styret har vært kjent med manglene i lang tid, og har hatt en dialog med utbyggeren. Det kan virke som at styret har hatt tiltro til at utbyggeren ville rette opp i manglene. Dette er muligens årsaken til at hverken selgeren eller styret informerte megleren. Først elleve måneder etter salget var det i ferd med å bli en tvist mellom sameiet og utbyggeren. Innklagede viser til
e-posten en prosjektleder i boligbyggelaget sendte til styret 7. desember 2020.
Innklagede bestrider at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten. Det var ingenting som tilsa at megleren burde gjort nærmere undersøkelser mellom oppdragsinngåelsen og kjøpstidspunktet. En megler har ikke en plikt til å gjøre undersøkelser kun for sikkerhets skyld. Dessuten er det ikke noe som tilsier at flere undersøkelser ville ført til et annet svar enn at sameiet var i en dialog med utbyggeren.
Erstatningskravet bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt informasjonsplikten sin når det gjelder sameiets tvist med utbyggeren. Når det skal avgjøres om megler overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.
Selger er en viktig informasjonskilde for megler. I egenerklæringsskjemaet har selgeren krysset av på at han ikke er kjent med at sameiet er involvert i tvister av noe slag. Nemnda finner at denne avkryssingen i seg selv ikke ga megler noe grunnlag for å foreta nærmere undersøkelser. Det var på dette tidspunktet heller ikke noen tvist mellom sameiet og utbygger. Det ble først en tvist rundt 11 måneder etter salget.
Det må legges til grunn at megler ikke var i kontakt med styrelederen i sameiet før salget, men at han snakket med den tidligere styrelederen. Nemnda forstår det slik at det skjedde skifte av styreleder på årsmøtet 25. april 2019, det vil si ca. tre uker etter at oppdragsavtalen ble inngått. I en slik situasjon kan det ikke være av avgjørende betydning at megler ikke fikk tak i den nye styrelederen, men holdt seg til den tidligere styrelederen. Det er ikke noe som tilsier at den nye styrelederen satt på informasjon av betydning som ikke den tidligere styrelederen kjente til.
Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at det skjedde noe vesentlig vedrørende «tvisten» med utbygger bortsett fra at styret 18. september 2019 sendte en e-post til sameierne, herunder selger, om at styret arbeider fortsatt med feil og mangler med tanke på fellesarealene. Det ble også oppfordret om å kontakte styret dersom man hadde noe å påpeke/bemerke. Styret sendte også i september 2019 en formell reklamasjon til utbygger. Nemnda legger til grunn at selger ikke informerte megler om dette.
Megler varslet klageren om at det var en pågående sak i sameiet overfor utbygger. Men det var først etter salget at det ble innhentet en tilstandsrapport hvor det ble konkretisert hvilke mangler som forelå. Utbedringskostnadene ble estimert til ca. 4 millioner kroner. Dette resulterte i at sameiet inngikk et forlik med utbyggeren som innebar at utbyggeren utbetalte 545 000 kroner.
Kjøperen (klageren) var før salget informert om saken. Ut fra en totalvurdering finner nemnda at megler her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og ikke handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.