Klage nr. 2022035

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Vikebø & Jørgensen AS Bergen

 

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder manglende informasjon om offentligrettslige forhold og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. Oppdragsavtale med selger ble inngått 29. mars 2016. Fellesvisning, hvor også klageren var tilstede, ble avholdt 19. april 2016. Eiendommen ble solgt ved aksept av klagerens bud på 5 450 000 kroner
20. april 2016. Overtakelsen var avtalt 29. april 2016. Etter overtakelsen oppdaget klageren flere offentligrettslige mangler ved eiendommen. Blant annet at 3. etasje ikke var godkjent som boenhet, og næringslokalet i 1. etasje, som var markedsført som serveringslokale, var heller ikke godkjent. Spørsmålene i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder handlet i strid med god meglerskikk, og om dette gir grunnlag for erstatningsansvar. Erstatningskravet er på 1 500 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren fikk hevet kjøpet av eiendommen ved endelig avsagt dom i Gulating lagmannsrett 9. juni 2021 (LG-2020-078712).

 

Bakgrunnen for kravet om hevning var at selgeren unnlot å opplyse om vesentlige forhold

ved bygget og dets beskaffenhet. Meglerens ansvar for mangelfulle opplysninger har ikke blitt vurdert av domstolene. Klageren ber nemnda ta stilling til meglerens selvstendige

ansvar etter eiendomsmeglingsloven kap. 6.

 

Kravet er ikke foreldet. Dette har vært en pågående sak hvor innklagede har vært orientert underveis. Megleren har på en klanderverdig måte gitt mangelfulle og misvisende opplysninger i strid med reglene om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven kap. 6.

Konsekvensen av dette har vært fem år med rettslige prosesser, som burde og kunne vært unngått. Etter dommen i lagmannsretten, valgte selgeren å anke til Høyesterett. Anken ble senere trukket, da partene kom frem til et forlik.

 

Eiendommen er et kombinasjonsbygg som tradisjonelt har blitt brukt til både bolig og næringsformål. Både boligdelen og næringsdelen mangler ferdigattest for den

bruken de var tiltenkt. Bygget ble lagt ut for salg i 2015, med informasjon om at offentligrettslig godkjenning for planlagt bruk ikke fantes. Interessentene uteble.

 

Eieren valgte i 2016 å bytte megler og legge ut eiendommen på nytt. Denne gangen ble det ikke opplyst om de offentligrettslige manglene ved bygget. Det ble riktignok tatt generelle

forbehold, men ellers bare «pyntet» på salgsoppgaven fra 2015.

 

På annen gangs visning, etter å ha konferert med banken, spurte klageren megleren om hva forbeholdet i salgsoppgaven innebar, og hva som ikke var godkjent. Han ble beroliget med at det eneste megleren kjente til, var anmerkningen om inspeksjonsluke i skorsteinen i 3. etg. Det samme spørsmålet ble stilt til selgeren ved overtakelsen, og klageren fikk nøyaktig samme svar. Det ble ikke oppfordret til nærmere undersøkelser.

 

Lagmannsretten konkluderte med at:

 

«selger på kjøpstidspunktet satt med mer inngående og detaljert informasjon om de offentligrettslige forholdene enn det som gikk frem av salgsmaterialet, og som [klageren] på direkte spørsmål måtte forvente å få».

 

Det ble slått fast at dette var forhold som virket inn på avtalen, og som igjen medførte at kjøpet ble hevet.

 

Leieavtalen

Megleren tok en aktiv rolle ved inngåelse av leiekontrakt med ny leietaker av næringsseksjonen, kun dager før overtakelse. Klageren hadde planer om å leie ut, men ønsket selv å stå for kontraktinngåelse for nytt leieforhold. Det er ikke riktig slik megleren fortalte i tingretten, at hun hadde møte med klageren angående nye leietakere. Det har formodningen mot seg at man kjøper et hus til flere millioner og leier ut til noen man ikke har møtt før. Leieavtalen ble ikke lagt frem for klageren slik megleren påstår. Klageren ble ikke gjort kjent med avtalen før den var underskrevet. Avtalen skulle gjelde fra 1. mai 2016 til 1. mai 2021. Etter overtakelse ble klageren oppringt av noen som ville ha nøkkel til 1. etg., da de sa at de hadde en skriftlig godkjent leieavtale. Nøkkelen ble aldri overlevert. Selgeren og megleren har sammen inngått en ny skriftlig leieavtale, etter at budet ble akseptert og uten klagerens samtykke og signatur.

 

Det er ikke riktig at både kjøper og selger var til stede samtidig under kontraktsinngåelsen og ved signering. Klagerens første møte med selgeren var ved overtakelsen 29. april 2016.

Megleren var borte under klagerens gjennomgang av kontrakten og kom ikke tilbake før etter signeringen. Megleren plikter å gå gjennom alle sider i kjøpekontrakten med kjøper. Dette

for å sikre at kontrakten er korrekt ved signering. Det var ikke vedlagt noen ny leieavtale når klageren signerte kjøpekontrakten.

 

Mangelfulle opplysninger om eiendommen

Det er sterkt kritikkverdig av megleren å ikke innhente og opplyse om eiendommens beskaffenhet, særlig når denne informasjonen var lett tilgjengelig. Gjennom tjenester som

eiendomsverdi.no er det enkelt for megler å skaffe informasjon om tidligere salg, eller i dette tilfellet, informasjon om forsøk på salg i 2015. Av lagmannsrettens dom side 16 fremgår det:

 

«[Tidligere eier] hadde heller ikke lykkes med å selge eiendommen i 2015 da de offentligrettslige forholdene var opplyst helt eksplisitt. På denne bakgrunn er det påfallende at [tidligere eier] byttet megler uten å opplyse om salgsforsøket, og de overveielser som hadde vært med advokat om plikten til å opplyse om de offentligrettslige forholdene. At meglerbyttet skjedde uten informasjonsutveksling, med den konsekvens at det siste prospektet ble mindre eksplisitt enn det første, er derfor nærliggende å oppfatte som tilsiktet.»

 

Megleren har et selvstendig profesjonsansvar når det gjelder å innhente relevante opplysninger og må derfor holdes ansvarlig for den forsømmelse som har funnet sted. I dette tilfellet hadde megleren en klar oppfordring til å innhente mer informasjon. En boligkjøper må kunne stole på den profesjonelle parten i en bolighandel. Forholdet er åpenbart i strid med bestemmelsen om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Meglerens opptreden ved utarbeidelse av salgsoppgaven, underveis på direkte spørsmål, og senere i retten med sin misvisende forklaring, har virket konfliktdrivende og kunne enkelt vært unngått. Da megleren fikk vite at kjøperen ønsker å heve kjøpet, burde hun foretatt en ny gjennomgang og fått med seg alle feilene ved huset. Megleren burde deretter gått til selgeren og sagt at hun ikke kunne stå inne for opplysningene som var gitt. Utfallet ville følgelig blitt at selgeren ville godtatt tilbakekjøpet og konflikten kunne vært unngått.

 

I dette tilfellet har den profesjonelle parten i beste fall vært lemfeldig med avgjørende opplysninger. Meglerens opptreden skader ikke bare kjøper og selger, men det er også skadelig for meglerstandens renommé. Det bør derfor få konsekvenser når en megler på denne måten, tilsiktet eller grovt uaktsomt, handler i strid med god meglerskikk.

 

Klageren har forståelse for at meglerforetaket ikke har kompetanse til å vurdere EL-anlegg, men å innhente og legge frem EL- rapporten fra 2. august 2008 inngår i meglers oppgaver, sammen med all annen informasjon som ikke ble hentet ut. Det er ikke tilstrekkelig å stole kun på informasjon fra selger og selgers egenerklæring. Megleren kan ikke fraskrive seg historikken om eiendommen som ligger tilgjengelig hos kommunen. Informasjonen som megleren burde visst og som skulle vært informert om til klageren er tilgjengelig i kommunens arkiver. I saksinnsyn kan man se flere saker knyttet til eiendommen fra de foregående årene. Det fremgår blant annet av skriv med overskrift «pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt». Dette er lett tilgjengelige dokumenter som megleren skulle og burde sett og informert om.

 

Klageren har fremsatt følgende påstand:

 

«Klager ønsker at nemnda tar stilling til hvorvidt eiendomsmegler har oppfylt sitt profesjonsansvar i henhold til eiendomsmeglingsloven og fastsette en rimelig disiplinærstraff.

Klager ønsker at megler kommer med en uforbeholden unnskyldning for måten hun håndterte salget på.

Det kan dokumenteres tap på kr 1,5 millioner og det bes om at det erstattes.

For helsemessige plager (fem års nattesøvn) bes det om at nemnda skjønnsmessig fastsetter erstatning for tort og svie, nedad begrenset til kr 1.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen er et eldre trehus fra ca. 1860 bestående av to etasjer og loft. Bygget har
ca. 50 kvm grunnflate. Byggets andre etasje og loft var på markedsføringstidspunktet innredet som en boenhet, mens første etasje bestod av næringslokale benyttet til servering/take away. Vedlagt annonsen var salgsoppgave med informasjon om planforhold og bruksgodkjennelse. Videre var det vedlagt tilstandsrapport med informasjon om teknisk tilstand, bruksendringer og arealmåling. I tillegg var selgerens egenerklæringsskjema vedlagt hvor selgers kjennskap til eiendommen fremgikk, herunder kjennskap til offentligrettslige forhold.

 

Megleren innhentet standardisert meglerpakke hvor det var opplyst at det ikke fantes ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. På salgstidspunktet var det ingen informasjon om registrerte byggesøknader eller godkjennelser, hverken for boligformål eller næringsvirksomhet. Dette ble videreformidlet i salgsoppgaven. I tillegg ble det gitt informasjon om premissene for arealmåling, samt risiko ved manglende dokumentasjon:

 

«Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstdokumenter. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er opplyst i salgsoppgaven. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.»

 

Andre byggesaksforhold som måtte være opprettet på eiendommen, slik som avslag på byggesøknad og tilsynssak blir ikke formidlet fra kommunen som del av meglerpakken. Megler har ikke byggteknisk kompetanse til å foreta egen kontroll av bruksinnredning opp mot gjeldende byggekrav. Viktige kilder til informasjon i denne sammenheng er takstmannens vurderinger av åpenbare avvik mellom bruk og gjeldende krav og ikke minst selgers opplysninger.

 

Slik det fremgår av dommen fra lagmannsretten, er det godtgjort at meglerens oppdragsgiver hadde informasjon om den avholdte tilsynssaken for boligdelen. Oppdragsgiver unnlot tilsynelatende bevisst å meddele denne informasjonen til megler. Av kjennskap til mangler opplyser oppdragsgiver i egenerklæringsskjemaet kun om at «Brannvesenet ønsker tilsynsluke i 3. etg. ellers alt ok». Dette er den eneste håndfaste kunnskapen om mulige mangler i offentligrettslige krav som megleren har mottatt fra oppdragsgiver, og som megleren gjentar ovenfor klageren på hans forespørsel.

 

Megleren har foretatt de undersøkelser og gitt de opplysningene hun hadde. Det kunne ikke forventes at megleren skulle foreta seg noe annet, all den tid oppdragsgiver holdt tilbake informasjon om forholdet ovenfor megleren. Dette sammenfaller med lagmannsrettens vurdering.

 

Når det gjaldt næringsdelen, var det også opplyst om manglende ferdigattest. Informasjonen var et varsel om at det ikke fantes offentlige godkjennelser på eiendommen. Om den nærmere bruken, forelå det ingen registrerte byggesaker med godkjennelser. Oppdragsgiver gav ikke nærmere informasjon om endret bruk i senere tid som kan medføre en søknadspliktig bruksendring. I tilstandsrapporten fremkom det ingen åpenbare avvik i næringslokalets innredning i forhold til benyttelse for servering. Megleren hadde ikke selv forutsetning for å gjøre en slik vurdering ved sin befaring.

 

Megleren har ikke anledning til å vurdere tilstand for el-anlegg. Tilstandsrapporten, som fulgte salgsdokumentene, anbefaler kontroll ved autorisert elektriker.

 

Leiekontrakter

Den opprinnelige leiekontrakten ble sagt opp etter kontraktsignering. Med den korte tiden det var til overtakelsen, ble håndteringen av dette ikke optimal. Klageren ble orientert om oppsigelsen. Klageren og selgeren ble enige om at selgeren skulle finne ny leietaker før overtakelsen for å sikre leieinntekter. Ved signering av kontrakten har klageren bekreftet sin kjennskap til endringer i leiekontrakten vedrørende næringsdelen. Ny leiekontrakt var vedlagt kjøpekontrakten. Megleren har ikke handlet uaktsomt i denne sammenheng.

 

Kontraktsmøte

I forbindelse med oppdraget innhenter megler standard meglerpakke hos kommunen.

Megleren har gjennomgått kjøpekontrakten med både kjøper og selger i møte på meglerens kontor. Partene var sammen på møtet og signerte samtidig 25. april 2016. Underveis i kontraktsmøte hender det at megleren forlater møtet i noen minutter for å gjennomføre lovpålagt identitetskontroll, med bekreftelse av partenes legitimasjon.

 

Vitneforklaring

Megleren har avgitt vitneforklaring i retten etter innkalling i henhold til tvistelovens bestemmelser, dette er ikke noe megleren har valgt å gjøre.

 

Erstatningskravet

Eventuelle erstatningskrav mot megler er foreldet. Klagen er fremsatt for sent til å avbryte foreldelsesfristen. Prinsipalt avvises kravet på denne bakgrunn.

 

Krav om erstatning mot megler forutsetter økonomisk tap, kvalifisert uaktsomhet og årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet.

Megleren har ikke opptrådt kvalifisert uaktsomt.

 

Klageren har også inngått et forlik med selgeren om hevning av avtalen. Innklagede har ikke vært involvert i denne prosessen. Den frivillige avtalen klageren har inngått med selgeren er årsaken til klagerens økonomiske tap. Alminnelige erstatningsrettslige prinsipper tilsier at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren deretter snu seg mot megleren og kreve tapet i forliket dekket.

 

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

 

Klager gis ikke medhold.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker

 

Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Innledning

Klageren har i påstanden fremsatt en rekke krav. Det nemnda kan ta stilling til er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og de øvrige bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften. Dette innebærer at nemnda ikke har kompetanse til å fastsette disiplinærstraffer, eller eventuelt bestemme at megler skal komme med en unnskyldning for hvordan salget ble håndtert. Nemnda kan heller ikke bestemme at innklagede skal betale oppreisning (erstatning for ikke økonomisk tap, tort og svie). Dette henger sammen med at det er eiendomsmeglingsforetaket som i alle saker er innklaget og ikke den enkelte megler. Nemnda kan imidlertid ta stilling til om innklagede er erstatningsansvarlig for et eventuelt økonomisk tap klageren har lidt.

 

Erstatningskravet – foreldelse

Nemnda finner det klart at et eventuelt erstatningskrav for økonomisk tap er foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Viktig her er at foreldelsesfristen avbrytes ved rettslige skritt eller ved å bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda. Det er på det rene at foreldelsesfristen overfor innklagede først ble avbrutt ved klagen datert 10. februar 2022. Klageren har opplyst at innklagede har vært orientert underveis, men det avbryter ikke noen foreldelse.

 

Informasjon i salgsoppgaven

Når det gjelder spørsmålet om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, finner nemnda det praktisk å sitere følgende fra Gulating lagmannsretts dom LG-2020-78712:

 

«Spørsmålet blir dermed om [klageren] fikk tilstrekkelige opplysninger om den regulatoriske risikoen i forkant av kjøpet.

Prospektet opplyser at «[d]et finnes ingen ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver», og under overskriften «diverse», ble det tatt forbehold om at «det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er opplyst». Det fremgikk også at denne bruken «kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse». Beskrivelsen er dermed strengt tatt dekkende når disse tekststedene leses i sammenheng og med tvistetemaet i saken for øyet.

Avhendingslova § 3-7 er ikke klar på hvilke krav som stilles til hvor tydelig opplysningene må presenteres. Hensikten med å kreve at opplysningen blir gitt, må imidlertid være å sette kjøperen i stand til å vurdere betydningen av omstendigheten, slik at informasjonen må være rimelig tilgjengelig og klar.

 

Slik lagmannsretten ser det, er opplysningene i prospektet nokså knappe og spredte. De er også presentert langt mindre tilgjengelig enn de var ved salgsforsøket i 2015, der de offentligrettslige forhold – med advokatbistand – var beskrevet slik:

 

«Loftet har vært innredet og benyttet til beboelse siden 60 tallet. Det foreligger ingen dokumentasjon i Bergen kommune sine arkiver på at bruken av loftet er byggemeldt eller godkjent. Nåværende eier har informert kommunen om forholdet. Kommunen ved tilsynsavdelingen har foretatt tilsyn og har ikke hatt merknader til bruken av loftet. Bergen kommune har deretter avsluttet saken. Dokumenter fra kommunen kan fås hos megler.»

[virksomhet] Eiendom AS’ megler, [meglers navn] i Privatmegleren, forklarte i lagmannsretten at også hun, i likhet med formuleringene fra 2015, ville vært mer utførlig i sin informasjon om de offentligrettslige forholdene dersom hun hadde vært kjent med det som nå er kommet frem. Omtalen av de offentligrettslige forholdene i prospektet i nærværende salg, bygger på informasjon megler innhenter fra kommunen ved alle salg («eiendomspakken»), og meglers tilleggsundersøkelser i By- og Statsarkivet. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at [tidligere eier] ikke informerte megler om kommunens avslag i 2005, forliket fra 2010, kommunens beslutning i 2013 eller diskusjonene med advokat om formuleringene i prospektet fra salgsforsøket året i forveien. Det er heller ikke holdepunkter for at megler skal ha fått kunnskap om dette på annen måte.»

 

Nemnda finner på bakgrunn av det siterte og sakens dokumenter for nemnda, at megler overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3.

 

Når det gjelder inngåelsen av den nye leieavtalen, er det ord mot ord som nemnda ikke kan ta forsvarlig stilling til ved sin skriftlige behandling. Det samme gjelder spørsmålet om meglers tilstedeværelse på kontraktsmøtet.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.