Klage nr. 2021126
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Telemark AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2021 kjøpte klageren en eiendom som innklagede formidlet for 1 900 000 kroner. Eiendommen lå ute med en prisantydning på 2 000 000 kroner. Klageren har trukket frem en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å blant annet formidle uriktige opplysninger i salgsoppgaven, samt om klageren med dette har krav på erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 190 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
For det første var leilighetens størrelse angitt uriktig i salgsoppgaven og markedsføringen for øvrig. Arealet var der oppgitt å være på 74 kvm, mens det i realiteten er på 67 kvm. Det korrekte arealet var kun oppgitt der salgsoppgaven hadde flettet inn informasjon fra kommunen og takstmannen. Klageren forholdt seg til at det annonserte arealet var korrekt, og baserte sitt bud på dette.
For det andre var opplyst at det var varmekabler på badet. Dette stemmer ikke, da den eneste oppvarmingen er en stråleovn.
For det tredje var det opplyst at varmtvannsberederen var på 200 liter. Dette stemmer ikke, da den i realiteten kun er på 120 liter.
For det fjerde var det opplyst at det var malte plater i baderomstaket. Heller ikke dette er riktig, ettersom taket er av støpt betong slik som i resten av leiligheten.
For det femte var det opplyst at vask av fellesarealene var satt bort til et renholdsfirma. Dette stemmer ikke, da det i klagerens oppgang vaskes på rundgang av beboerne. Megleren har begrunnet feilen med at informasjonen stammer fra sameiet, og at dødsboets representant hadde begrenset informasjon om forholdet. Klageren stiller seg imidlertid undrende til dette, ettersom boets representant har et eget renholdsfirma som ifølge klagerens nabo ble brukt til å utføre jobben. Klageren var av den oppfatning at vask av fellesarealene ble dekket av felleskostnadene.
For det sjette har innklagede blant annet begrunnet avslaget på klagen fremmet direkte med at klageren er å regne som profesjonell når det gjelder oppkjøp av eiendom. Klageren stiller seg imidlertid undrende til dette, da det er tale om en leilighet han har kjøpt som privatperson og han heller aldri har drevet profesjonelt med eiendom.
For det syvende hadde megleren latt fylltekst på latin bli stående to steder i salgsoppgaven. Dette svekker markedsføringens kvalitetsinntrykk.
For det åttende mottok klageren aldri informasjon om hvilke klagemuligheter han hadde i saken.
Klageren krever 190 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Når det gjelder den uriktige arealangivelsen, ble innklagede etter budaksept gjort oppmerksom på at salgsoppgaven inneholdt feil opplysninger flere steder. Det erkjennes at dette kan ha blitt oppfattet som forvirrende. Innklagede beklager feilen, og ser at dette ikke burde skjedd. Feilen skyldes en teknisk svikt i innklagedes systemer, men det er selvsagt meglerens ansvar å kontrollere at opplysningene er riktige. Klageren bekreftet imidlertid å ha gjennomgått og forstått salgsoppgaven gjennom sitt bud. Klageren har derfor fått riktig informasjon og valgt å kjøpe leiligheten på bakgrunn av dette.
Dersom klageren mener at arealavviket er av stor betydning, kan dette endres ved å søke om bruksendring av bodarealet til beboelsesareal. På denne måten vil man øke det benevnte arealet med 6 kvm. Det må likevel påpekes at megleren har oppgitt riktige arealer i alle dokumenter, unntatt en feilfletting i systemet som dessverre har ført til at det står feil ett sted i salgsoppgaven.
Når det gjelder varmekabler og størrelsen på varmtvannsberederen bemerkes det at klageren på overtakelsen påpekte feil i rapporten med hensyn til disse forholdene. Klageren ga imidlertid utrykk for at dette var greit for ham, da han hadde lagt merke til feilene allerede på visningen.
Med unntak av arealet, ble de påstått uriktige opplysningene innhentet fra boligbyggerlaget, takstmann og representant for dødsboet. Klageren ble i likhet med øvrige interessenter opplyst om at det alltid vil være enkelte usikkerheter knyttet til opplysninger fra et dødsbo.
Det bemerkes at klageren ved flere anledninger ga utrykk for at leiligheten skulle benyttes til utleie. Det faktum at noen kjøper en leilighet for utleie, betyr ikke automatisk at vedkommende er å regne som en profesjonell kjøper, men må ses i sammenheng med øvrige faktorer. I denne saken er klageren registrert som eier av ti eiendommer, og det er en kjent sak at han investerer i eiendom. Sett i sammenheng med hans atferd gjennom salgsprosessen, dialogen i etterkant av salget og hans håndtering av reklamasjonsprosessen, ble klageren regnet for å være profesjonell.
Et arealavvik vil ikke under noen omstendighet påvirke hverken salgsverdien eller inntekt ved utleie av den aktuelle type leilighet i det konkrete området. Det er kapasiteten på antall soverom som er styrende for prisnivået. Klagerens erstatningskrav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Klagen gjelder flere forhold. Når man skal vurdere om megler har handlet i strid med god meglerskikk, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke innvirke på bedømmelsen.
Arealet
Innklagede har erkjent at det var misvisende opplysninger i salgsoppgaven om arealet. Dette er et megleransvar, og megler har her ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Varmekabler på badet, varmtvannsberederen og malte plater i baderomstaket
På disse punkter var det gitt feil opplysninger i taksten. Takstmannen ble felt for brudd på god takseringsskikk i Reklamasjonsnemnda for takstmenn.
Det forelå en våtromsrapport. Når det gjelder at varmtvannsberederen kun er på 120 liter og ikke 200 liter, hadde megler ingen foranledning til å ettergå takstmannens vurdering her. Det samme gjelder den feilaktige opplysningen i taksten om at det var varmekabler på badet. Samme vurdering gjelder opplysningen av takplatene på badet. Ingen av disse forholdene var beskrevet av megler i selve salgsoppgaven.
Nemnda finner etter dette at megler ikke kan kritiseres når det gjelder de feilaktige opplysningene i taksten vedrørende disse forholdene.
Vask av fellesarealet
Det synes å være en feil opplysning i ordensreglene for sameiet at renhold i oppgangene er satt bort til et regngjøringsfirma. Men megleren hadde ingen oppfordring til å undersøke om dette stemte, og megler har heller ikke skrevet noe om dette i selve salgsoppgaven.
Om klageren må anses som profesjonell
Innklagede har anført at klageren må anses som profesjonell, noe klageren har bestridt. Nemnda finner ikke grunnlag for å ta stilling til dette, da det ikke har noen betydning for de øvrige klagepunktene. Det er uansett ikke grunnlag for å avvise saken formelt ut fra at klageren eventuelt måtte regnes som profesjonell.
Fylltekst på latin
Det at det står fylltekst på latin to steder i salgsoppgaven, fremstår som uskjønnsomt, men det er ikke i strid med god meglerskikk og har ikke hatt noen betydning for klageren.
Informasjon om klageadgang
Nemnda nevner først at det er ingen bestemmelser i eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften som direkte pålegger megler/meglerforetaket å informere en kjøper om klagemuligheter. Men det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 10 at oppdragsavtalen med selger skal informere om utenrettslige tvisteløsningsorganer som Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, jf. også markedsføringsloven § 10a første ledd. Klageren er i dette tilfellet ikke oppdragsgiver, og eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 10 får ikke anvendelse.
Det fremgår av markedsføringsloven § 10a andre ledd at næringsdrivende skal informere forbrukeren om klagemulighetene når det oppstår en sak mellom partene, og det er klart at partene selv ikke kommer til en minnelig løsning. Da det her oppstod en tvist mellom klageren (kjøper) og meglerforetaket, får denne bestemmelsen anvendelse.
Klageren har gjort gjeldende at han aldri fikk informasjon om hvilke klagemuligheter han hadde i saken. Det er ikke imøtegått fra innklagedes side, men det er gjort gjeldende at klageren i denne saken må anses som profesjonell. Til tross for dette mener nemnda at meglerforetaket skulle informert om klagemulighetene. For det første er det nemnda som må ta stilling til om en klage skal avvises fordi klageren ikke kan anses som forbruker. For det andre åpner nemndas vedtekter opp for at klager fra næringsdrivende unntaksvis kan behandles. Det ville heller ikke vært noe vanskelig eller arbeidskrevende for innklagede å gi klageren informasjon om klagemulighetene. Da dette ikke ble gjort, har megleren og/eller andre ansatte i meglerforetaket handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Erstatningskravet knytter seg til opplysningene om arealet. I salgsoppgaven er det oppgitt både korrekt areal og feil areal, samt at det i taksten var korrekt areal. Klageren var derfor klar over at det var ulike arealangivelser i saken. Nemnda kan derfor ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap, og uansett er det økonomiske tapet ikke sannsynliggjort.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Meglerhuset Telemark AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved arealangivelsene i salgsoppgaven. Megleren/ansatte hos innklagede har også opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi [klageren] lovpålagt informasjon om klagemuligheten. For øvrig fører klagen ikke frem.