Klage nr. 2021294
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Fredrik Engenes (Advokatfellesskapet)
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Lillesand
Saken gjelder: Meglerens undersøkelser av kjøperens finansiering og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2020 kjøpte klageren en enebolig for 2 675 000 kroner. Innklagede formidlet salget. Etter et halvt år hadde klageren fortsatt ikke betalt kjøpesummen, og selgeren hevet derfor kjøpet og gjennomførte et dekningssalg. Dekningssalget ble gjennomført i mai 2021 for 2 475 000 kroner. Senere tok selgeren ut stevning mot klageren med krav om erstatning for sine utgifter i dekningssalget. I februar 2022 ble det inngått et rettsforlik hvor klageren betaler 470 000 kroner til selgeren som fullt og endelig oppgjør i saken.
Senere rettet klageren krav om et tilsvarende beløp i erstatning mot innklagede. Kravet var begrunnet i meglerens manglende undersøkelser av klagerens finansiering før kjøpet. Partene kom ikke til enighet, og klageren har brakt saken inn for nemnda. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om klageren har krav på erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var 18 år på kjøpstidspunktet. På visningen spurte han om huset var til leie. Etter visningen søkte han på Google, og fikk innvilget en lånesøknad fra det som angivelig er en fransk finansieringsinstitusjon. Klageren la så inn et bud. Megleren gjorde ingen undersøkelser av klagerens finansiering før budet ble formidlet til selgeren.
En megler har plikt til å undersøke budgiverens finansiering så langt det er praktisk mulig. I denne saken hadde megleren anledning til å gjøre nærmere undersøkelser. I tillegg var klageren en ung gutt. I en slik situasjon har megleren et særlig rådgivnings- og omsorgsansvar. Dokumentasjonen klageren la frem, var åpenbart forfalsket. Lånet var ikke betinget av pant i eiendommen, dokumentet var ikke signert av klageren og for øvrig utformet på en påfallende måte.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever 470 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Allerede på visningen spurte megleren hvordan klageren skulle finansiere kjøpet. Klageren svarte at kjøpet i sin helhet skulle finansieres med egenkapital. Innklagede bestrider at klageren på visningen spurte megleren om huset var til leie.
Klageren tok ikke forbehold om finansiering i budet. Ifølge klageren var egenkapitalen forskudd på arv fra morfaren i Frankrike. Da megleren spurte etter dokumentasjon på egenkapitalen, fikk megleren et brev som fremstod som et lånedokument. Klageren forklarte at brevet var utformet som et lånedokument på grunn av franske regler. Det skulle ikke tinglyses pant i eiendommen. Megleren mistenkte ikke at klageren hadde blitt svindlet, eller at klageren hadde forfalsket dokumentasjonen. Informasjonen megleren fikk fra klageren, ble formidlet til selgeren.
Etter kjøpet bekreftet klageren i opplysningsskjemaet at kjøpet skulle finansieres med egenkapital, og at det ikke skulle tinglyses pant i eiendommen. Megleren hadde jevnlig kontakt med klageren etter at oppgjøret skulle vært innbetalt, og klageren kom stadig med plausible forklaringer på hvorfor betalingen var forsinket. Megleren mistenkte ikke at klageren pratet usant. Etter hvert tok selgerne kontakt med foreldrene til klageren, og det kom da frem at klageren ikke hadde en morfar i Frankrike.
Utgangspunktet er at kjøperen har risikoen for sin betalingsevne. Megleren har plikt til å undersøke kjøperens finansiering, men denne plikten er begrunnet i hensynet til et forsvarlig beslutningsgrunnlag for selgeren.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelser av kjøperens finansiering og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det skal avgjøres om megler handlet uaktsomt ved vurderingen av kjøpers finansiering, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke innvirke på bedømmelsen.
Klageren har i dette tilfellet ført megleren bak lyset, og en samlet nemnd er av den oppfatning at erstatningskravet åpenbart ikke kan føre frem.
Spørsmålet blir etter dette om megler burde foretatt nærmere undersøkelser om klagerens finansiering basert på de opplysninger klageren ga og den franske, skriftlige lånedokumentasjonen som megler mottok. Det er på det rene at det var en dialog mellom klageren og megler, hvor megler stilte spørsmål til det franske lånedokumentet og fikk opplyst fra klageren at det skyldtes franske arve- og skatteregler at arven fra morfaren måtte behandles på den måten.
Når det gjelder den konkrete vurderingen, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Røse Solli, har kommet til at det ikke kunne kreves at megler skulle foreta ytterligere undersøkelser om klagerens finansiering eller gjort andre tiltak. Megleren har overholdt sin omsorgsplikt overfor klageren.
Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sørlie, har kommet til at megleren ikke har overholdt omsorgsplikten hva gjelder å kontrollere klagerens finansiering. Selv om det i dag ikke er inntatt bestemmelser i lov eller forskrift som gir megler plikt til å kontrollere kjøpers finansiering, «synes det likevel i dag å være sikker rett at eiendomsmegleren har en plikt til dette på bakgrunn av uttalelser fra Bråthen-utvalget, nyere rettspraksis og nemndspraksis, samt praksis i bransjen», jf. eiendomsmeglingsutvalgets utredning – NOU 2021: 7 s. 239. Mindretallet ser det slik at vurderingen av om megleren har overholdt omsorgsplikten, må ta utgangspunkt i omsorgsplikten overfor selger og budgivere generelt.
Megleren har i utgangspunktet ansett klagerens opplysning om hvordan kjøpet skulle finansieres, som et klart grunnlag for å gjøre nærmere undersøkelser. Mindretallet er av den oppfatning at dokumentasjonen klageren deretter fremla, fremstod som meget underlig. Dette gjelder etter mindretallets syn isolert sett, men spesielt i lys av den opprinnelige forklaringen klageren ga på midlenes opprinnelse. Megleren har opplyst at det ble stilt oppfølgingsspørsmål som ble besvart av klageren, men det er ikke opplyst at det ble foretatt ytterligere undersøkelser for å kontrollere finansieringen. Etter mindretallets syn burde megleren forstått at nærmere kontroll var nødvendig. Da megleren verken gjorde ytterligere undersøkelser for å kontrollere finansieringen, eller slik mindretallet forstår det heller ikke ga uttrykk overfor selgeren at det forelå en tvil om klagerens betalingsevne, opptrådte megleren etter mindretallets syn ikke i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og Rt. 1993 s. 156. Mindretallet mener det også må tillegges vekt i vurderingen at klageren kun var 18 år gammel på tidspunktet bud ble inngitt.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.