Klage nr. 2022008

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Sne Eiendomsmegling AS v/advokat Johan Arnt Mettevoll  (Advokatfirma Mettevoll AS)

 

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk, herunder misnøye med meglers håndtering av salgsprosessen

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I mars 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes eiendom. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter deres mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført:

Megleren solgte seg inn med lovnad om å bistå klagerne med salget, og eventuelle andre ting de behøvde hjelp til i forbindelse med skifte av dødsboet. Megleren overbeviste dem om at han var den rette megleren på grunn av sin bakgrunn som jurist. Dette skjedde i en periode hvor klagerne var svært sårbare, kort tid etter at de hadde mistet sin far. Klagerne opplever at megleren utnyttet denne situasjonen.

 

Klagerne var allerede tidlig i salgsprosessen svært misfornøyde med arbeidet til megleren. I tillegg til at salget gikk tregt og bar preg av å bli nedprioritert av megleren, ble klagerne utsatt for en rekke uheldige og direkte respektløse hendelser.

 

For det første hadde ikke megleren bestilt boligselgerforsikring, selv om det hadde vært enighet om at slik forsikring skulle tegnes. For klagerne var dette en sikkerhet. Ettersom eiendommen var en del av et dødsbo, visste de lite om tilstanden på boligen. Klagerne signerte egenerklæringsskjemaet knyttet til boligselgerforsikringen. Da klagerne mottok oppgjøret for boligsalget, viste det seg at slik forsikring ikke var blitt tegnet.

 

For det andre ble det satt en altfor høy markedsverdi/prisantydning av takstmann. Klagerne stiller seg spørrende til om megleren kan ha påvirket takstmannen i forbindelse med verdifastsettelsen.

 

For det tredje var fotografen én time for sen til avtalen, uten å gi beskjed om dette på forhånd.

For det fjerde ble det holdt visning uten at det var noen påmeldte. Klagerne fikk ikke informasjon om dette før etter at «visningen» var avholdt.

 

For det femte opplyste ikke megleren om at en avtalt privatvisning var avlyst. Klagerne hadde i forkant stylet og deretter forlatt huset, noe som i ettertid viste seg å være helt unødvendig. Megleren opplyser først om dette etter at klagerne konfronterte han med dette.

 

For det sjette ble den ene klageren kontaktet kl. 20:00 om kvelden med spørsmål om mulighet for privatvisning den samme dagen. Da dette ikke lot seg gjøre på grunn av svært kort varsel, ble det avtalt visning med klagerne neste formiddag. Det var en stor enebolig som man holdt på å rydde ut av. Det var derfor svært tidkrevende å style og klargjøre boligen for visning, likevel ble dette gjort på kort varsel. Ingen dukket opp på visningen. Én av klagerne ringte megleren, uten hell, og når hun først fikk kontakt med han, lød beskjeden «No-show er en del av bransjen, sånn er det bare». I ettertid innrømte megleren at interessenten hadde gitt beskjed om at hun ikke kunne stille på visningen likevel, og at dette ikke var blitt videreformidlet til klagerne. Det oppleves som svært respektløst og misbruk av klagernes tid.

 

For det syvende har megleren snakket med interessenter som har vurdert å legge inn bud på 5 200 000 – 5 300 000 kroner, men som megleren blankt har avvist uten å informere klagerne. Dette har megleren hverken rett eller fullmakt til å gjøre.

 

Videre hadde megleren glemt å annonsere en avtalt visning. Som følge av dette ble salgsprosessen utsatt med enda en uke, da ny visningsdato måtte avtales og settes opp slik at interessenter rakk å melde seg på. Den 22. juni, da den ene klageren oppdaget at avtalt visning ikke var annonsert, så hun at det enda sto «visning 16.06» i annonsen. Dette gjorde at annonsen fremstod som useriøs. I tillegg var linken til visningspåmelding i ustand, slik at det ikke var mulig å melde seg på i forkant visningen 16. juni. Det kom bare opp en feilmelding hvor det stod «Ikke mulighet for påmelding da det ikke er annonsert visning».

 

I forbindelse med planen om å «løfte» annonsen på Finn.no, ble det ikke opplyst om at annonsen måtte tas av i 20 dager dersom man ikke ønsket å nedjustere prisen med 5 prosent eller 300 000 kroner.

 

Interessenter har måtte forholde seg til flere meglere. Ansvarlig megler sier at han har fått kolleger til å ringe rundt til interesserte personer for å få en ny innfallsvinkel. Han har også hatt en annen megler til å holde visning. Manglende kontroll på interessentene førte til at en av meglerne ringte til den ene klageren med spørsmål om hun var interessert i å kjøpe boligen, enda hun står oppført som selger.

 

En av interessentene mottok ikke budvarsel under budrunden. Denne budgiveren har uttalt at de var villige til å betale 250 000 kroner mer enn det huset endte med å bli solgt for. Klagerne har potensielt tapt 250 000 kroner.

 

Klagerne krever at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak 23. mars 2021. I forbindelse med oppdraget ble det innhentet takstrapport, datert 16. april 2021. I taksten satte takstmannen markedsverdien til 6 450 000 kroner. Dette var også utgangspunktet for markedsføringen av eiendommen. Det viste seg imidlertid at eiendommen var priset for høyt, og markedet responderte ikke som ønsket. Første visning ble gjennomført 27. april 2022, deretter ble det gjennomført syv annonserte visninger frem til 30. august 2022. Det ble i tillegg avholdt privatvisninger, frem til eiendommen ble solgt 10. september 2022. Salgsprisen endte på 5 600 000 kroner.

 

For høy markedsverdi

Både eiendomsmegler og takstmann skal være nøytrale og uavhengige. Påstand om at megler har påvirket takstmannen til å gi en for høy markedsverdi/prisantydning, er derfor en svært alvorlig anklage. Megleren hadde ikke timebetaling, men en fast provisjon. For megler er det derfor en fordel med en lavest mulig prisantydning slik at eiendommen blir solgt så snart som mulig. En påstand om at megleren skal ha påvirket takstmannen til å gi en for høy takst, faller derfor på sin egen urimelighet.

 

Manglende informasjon om tiltak for å få eiendommen løftet på FINN.no.

Kravet for løfting på FINN.no er at prisen settes ned med minst 5 prosent. Klagerne ønsket å redusere prisen med 250 000 kroner. Dette var 50 000 kroner for lite. Alternativet var å vente 20 dager. Ettersom fellesferien nærmet seg valgte klagerne å sette ned prisantydningen med ytterlige 50 000 kroner. Megler har ikke adgang til å sette en prisantydning som er lavere enn det selger er villig å selge for (lokkepris). Det er uklart om klagerne spurte megleren om hvor mye man må sette ned prisen for å kunne løfte annonsen på FINN.no. Det legges til grunn at dersom klagerne hadde spurt, ville de fått relevant informasjon. Dersom klagerne bare ønsket å sette ned prisen, uten å redegjøre for at de ønsket en bedre plassering på FINN.no, ville det ikke vært naturlig for megler å gi råd om dette.

 

Det har i denne saken vært tett dialog mellom klagerne og megleren om å justere prisen ned. Klagerne har ikke vært villig til å redusere prisantydningen tilstrekkelig til å tiltrekke seg interessenter. Det antas at dette også er årsaken til at salget har tatt så vidt lang tid. Dette er forhold som megleren ikke kan lastes for.

 

Manglende oppfølging av interessenter

Alle de 37 interessenter ble fulgt opp, og fikk tilbud om visning. Dette resulterte i bud fra tre budgivere. Informasjon om alle disse budene ble videreformidlet til klagerne. Etter gjennomgang av de aktuelle budene var det klart at det bare var én interessent som ønsket/hadde finansiering til å forhøye budet sitt. Vedkommende ble gitt et motbud på 5 800 000 kroner. Andre budgivere orienteres ikke om motbud, ettersom klagerne her forplikter seg til å selge til denne interessenten dersom motbudet aksepteres. Da det ikke ble akseptert, ble det gitt et nytt motbud på 5 760 000 kroner. Også dette ble avslått. Som svar gav budgiveren et nytt bud på 5 600 000 kroner. Alle de øvrige interessentene ble rutinemessig orientert om budet. Også dette budet ble avslått, og det ble gitt et nytt motbud på 5 650 000 kroner. Motbudet ble avslått, og budgiveren gav i stedet inn et nytt bud på 5 600 000 kroner med budfrist kl. 16:00 samme dag. Dette budet ble umiddelbart akseptert.

 

Slik innklagede forstår klagen, gjelder den at ikke alle tidligere interessenter ble orientert om det siste budet på 5 600 000 kroner.

 

Kravet i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum er at det er «nødvendig» og «mulig» å orientere øvrige interessenter om mottatt bud. Her hadde megleren rutinemessig orientert alle som hadde vist interesse for eiendommen tidligere om det første budet på 5 600 000 kroner uten at noen responderte. Da det senere kom et nytt bud på samme beløp med kort akseptfrist, vurderte megleren at det hverken var nødvendig eller mulig å orientere de øvrige interessentene. I en slik situasjon, hvor eiendommen hadde vært til salgs over en lengre periode, og hvor man hadde gjennomført budrunder med tre interessenter, var det lite trolig at en ny interessent skulle melde seg. Særlig ikke når alle tidligere interessenter var blitt orientert om det tidligere budet på samme beløp, som det som ble akseptert. Det vises her til Høyesteretts vurderinger i HR-2018-1234-A.

 

Misnøye med meglers håndtering

Klagerne har også hevdet at megleren har utnyttet at familien var i sorg, og at de skal ha vært utsatt for en «rekke uheldige, og direkte respektløse hendelser».

 

Det anføres at megleren skal ha gitt uttrykk for at han som jurist kunne gi råd og bistand i forbindelse med oppgjøret av dødsboet. Klagen inneholder ingen opplysninger som er knyttet til mangelfull eller feilaktig rådgivning vedrørende skifte. Det er derfor ingen opplysninger i klagen som underbygger en slik påstand.

 

Det at fotografen kom for sent, at privatvisninger ble avlyst, at interessenter ikke møtte som avtalt m.v. er forhold som ligger utenfor meglerens kontroll.

 

Videre klages det på meglerens tilgjengelighet på telefon, beskjed om avlysning av en privatvisning m.v. En eiendomsmegler arbeider normalt med flere oppdrag parallelt, og er derfor ikke tilgjengelig for alle kunder 24/7. Ut fra den beskrivelsen som gis i klagen fremstår det ikke som megleren i vesentlig utstrekning har tilsidesatt sine plikter, noe som er et vilkår for at oppdragsgiver skal kunne kreve[s] vederlaget nedsatt.

 

Manglende tegning av eierskifteforsikring

Det er ikke fremlagt noen skriftlig dokumentasjon hvor megleren har bekreftet at slik forsikring var tegnet. Videre er forsikringsvilkårene lett tilgjengelig for klagerne. I e-post fra megleren 5. januar 2022 vises det til at det ikke var bestilt eierskifteforsikring, og at det i samsvar med forsikringsvilkårene var et krav at selger hadde bebodd eiendommen de siste 12 månedene, noe som ikke var oppfylt i denne saken da selger var et dødsbo.

 

Vilkårene for forsikringen ble grovt opplyst for partene på befaring. Her informerte megleren om at det var et krav for tegning at selger bodde i boligen. Til dette opplyste den ene klageren at hun hadde fast adresse og bodde i boligen. Hun valgte likevel ved utfylling av egenerklæringen å krysse av for at boligen ikke var bebodd av selger. Årsaken til dette er ukjent for megleren. Forsikringsselskapets vilkår for kjøp av eierskifteforsikring var således ikke lengre oppfylt. Forsikringsselskapets representant bekrefter at selger ikke får tilgang til skjematuret til egenerklæringen før de bekrefter å ha lest vilkårene for forsikringen. Her går det klart frem at det er et vilkår at selger bor i boligen for at forsikringen skal kunne etableres. Det må derfor legges til grunn at klagerne var kjent med dette vilkåret før egenerklæringen ble fylt ut, og den aktuelle opplysningen ble gitt.

 

Ved meglerens befaring ble det opplyst at den ene klageren hadde bodd i boligen. Han hadde derfor ingen oppfordring til å opplyse at dersom man ikke bodde i eiendommen kunne man ikke tegne slik forsikring. Det er ikke grunnlag for å rette kritikk mot innklagede her.

 

Innklagede har i forbindelse med saken tatt kontakt med forsikringsselskapets representant for å forsøke å bistå klagerne med å undersøke om det i denne saken, hvor klagerne hevder å ha krysset feil, likevel var mulig å opprette boligselgerforsikring. Selskapet viste til at vilkårene var tilgjengelig for klagerne, og at de har bekreftet at vilkårene var lest før det aktuelle krysset ble satt i skjemaet. På den bakgrunn la forsikringsselskapet til grunn at klagerne hadde fått nødvendig informasjon i forkant, selskapet ønsket derfor ikke å opprette en ny forsikrings-avtale.

 

Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagen må avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen førte delvis frem.

 

Saken gjelder flere forhold.

 

Boligselgerforsikring

Når det gjelder boligselgerforsikringen, fremstår det for nemnda som uklart hvilken kommunikasjon det var mellom klagerne og megler. Nemnda legger til grunn at klagerne i forbindelse med tegning av boligselgerforsikring ikke fylte ut egenerklæringen korrekt. Ifølge skifteattesten hadde to av klagerne (arvingene) adresse i boligen, noe som megler måtte være kjent med. Det var imidlertid en annen arving som ikke bodde i boligen, som håndterte prosessen med boligselgerforsikring. Dette burde megler oppdaget i forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven, og informert klagerne om hvilke konsekvenser det kan ha for muligheten til å tegne boligselgerforsikring. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Markedsverdi/prisantydning

Klagerne har anført at det ble satt en altfor høy prisantydning. En prisantydning er hva en megler/takstmann på et visst tidspunkt mener at boligen kan bli solgt for, men er ingen «garanti» for hva som blir prisen. Det er for øvrig en helt udokumentert påstand her om at megler skal ha påvirket takstmannen. Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.

 

Forsinket fotograf

Det at fotografen kom én time for sent, er selvsagt beklagelig, men er ikke noe megler har noe ansvar for.

 

Visning uten påmeldte

Nemnda legger til grunn at meglerforetaket fulgte bransjepraksis om at ved annonserte visninger måtte interessenter i forkant melde seg på. Dersom det medfører riktighet at det ikke var noen påmeldte, var det ingen grunn for megler til å avholde visningen. Det er ikke opplyst om innklagede har fakturert for denne visningen, men av oppgjørsoppstillingen og tilsvaret fremgår det at det skal være betalt for fire av totalt åtte visninger. Dersom det er tatt betalt for visningen hvor det ikke var noen påmeldte, må honoraret for denne visningen krediteres klagerne.

 

Avtalt privatvisninger som ble avlyst

Det hadde selvsagt vært en fordel om megler hadde informert klagerne i forkant om at visningen var avlyst. Men nemnda kan ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller at dette hadde noen konsekvenser av betydning for klagerne.

 

Når det gjelder det at megler kontaktet den ene klageren kl. 20:00 om kvelden med spørsmål om privatvisning samme dag, kan heller ikke klagen føre frem.

 

Oppfølging av interessenter

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres når det gjelder oppfølgning av interesser. Nemnda kan i den forbindelse ikke ta stilling til hva som eventuelt ble sagt fra meglers side i telefonsamtaler.

 

Glemt å annonsere avtalt visning

Nemnda legger til grunn at megler glemte å annonsere en avtalt visning, og at det var en feil med systemet når det gjeldt påmelding. Dette er kritikkverdig av megler. Nemnda kan ikke se om megler har fakturert for denne visningen. Dersom innklagede har tatt betalt for denne visningen, må beløpet krediteres klagerne.

 

Meglers håndtering av budrunden

Spørsmålet her er om megler har gjennomført budprosessen på en riktig måte. Slik saken er opplyst og det som fremgår av budjournalen, må det legges til grunn at megler unnlot å sende budvarsel når det gjelder det siste budet på 5,6 millioner kroner, da det var lagt inn tidligere med en lengre frist. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum at oppdragstaker (megler) skal så langt det er nødvendig og mulig orientere blant annet budgivere. Nemnda finner at megler her skulle sendt ut budvarsel. Meglers håndtering her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt for oppdragsgiver.

 

Når det gjelder meglers håndtering av boligselgerforsikringen og unnlatelsen av å formidle det siste budet, tilsier etter nemndas syn at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Provisjonen er 50 400 kroner. I tillegg er det flere andre poster som for eksempel tilrettelegging og dokumentbehandlingsgebyr, som også må anses som vederlag.

 

Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig settes ned med 15 000 kroner. I tillegg må innklagede eventuelt kreditere klagerne for visninger som nevnt ovenfor.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Sne Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget.