Klage nr. 2022014
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Renommé
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I januar 2022 solgte klageren en eiendom formidlet gjennom innklagede. I forkant av kjøpet informerte klageren kjøperen om at drikkevannet på eiendommen hadde høye kimtall siden det kom fra en borebrønn på eiendommen. Kimtall er et mål for påviselige bakterier og mikroorganismer i vannprøver. Ved overtakelsen i mai mente kjøperen at det forelå et avtalebrudd på grunn av vannkvaliteten, og holdt tilbake 40 000 kroner av kjøpesummen. Megleren støttet kjøperens utøvelse av tilbakeholdsretten og klageren følte seg dermed presset til å godta tilbakeholdet. Klagerens gjentatte henvendelser til megleren vedrørende tilbakeholdet har ikke ført frem. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, som tilsier at det er grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I januar 2022 solgte klageren en eiendom hvor drikkevannet kom fra en borebrønn på tomten. Drikkevannet hadde høye kimtall, og på denne bakgrunn bestemte kjøperen seg for å holde tilbake 40 000 kroner av kjøpesummen.
Allerede vinteren 2021 snakket klageren (selgeren) med kjøperen om at eiendommen hadde borebrønn, og at vannkvaliteten kunne variere. Klageren fortalte at det var mulig å bruke borevannet slik det var, men at det kunne installeres filter slik flere eiendommer i området hadde gjort. I tillegg fortalte klageren at vannet var svært kalkholdig. Kjøperen var dermed informert om borebrønnen og vannkvaliteten under hele salgsprosessen.
Rett etter salget sendte kjøperen en e-post til klageren hvor han spurte om han kunne ta en vannprøve fra brønnen. Siden brønnen var pakket ned for å unngå frost, var det ikke mulig å ta en slik prøve.
Ved overtakelsen i april 2021 gjorde kjøperen et stort nummer ut av vannprøven, som viste høye kimtall. Megleren sa seg enig med kjøperen om at det var grunnlag for tilbakehold etter avhendingsloven. Klageren var uenig, men følte seg sterkt presset av megleren, som uttrykte at klageren ikke hadde noe valg. Til tross for at klageren stilte seg uforstående til grunnlaget for tilbakeholdet, godtok hun til slutt at kjøperen kunne holde tilbake 40 000 kroner.
Etter overtakelsen sendte klageren en e-post til megleren hvor hun beskrev sin opplevelse av hendelsen og ga uttrykk for at tilbakeholdet ikke stod seg juridisk. Det var meglerens plikt og ansvar å utvise skjønn når det kom til bruk av avhendingsloven.
Klageren mener at salget er kontraktsmessig gjennomført, og at det ikke foreligger noen mangel etter avhendingsloven som gir grunnlag for tilbakehold. Borevann blir pumpet direkte opp fra grunnvannet uten å bli renset. Da eiendommen ble solgt med tilhørende borebrønn, kunne kjøperen ikke forvente at borevannet skulle ha tilsvarende vannkvalitet som renset vann.
I tillegg var borebrønnen nylig boret, og da er det ikke unormalt med høye kimtall i vannet. Høye kimtall har uansett ikke noen helsemessig betydning. Klagerens familie har drukket borevannet over en lengre periode uten problemer. Siden det ikke ble fremlagt nye opplysninger for hverken kjøperen eller megleren ved overtakelsen, foreligger det ikke avtalebrudd fra klagerens side.
Under hele salgsprosessen har megleren opptrådt svært ignorant. Han har hverken søkt kunnskap om borevann eller undersøkt hvorvidt det foreligger et avtalebrudd. I stedet har han sagt seg enig med kjøperen som stadig har kommet med nye argumenter. Klagerens gjentatte henvendelser til megleren angående tilbakeholdet har heller ikke ført frem.
Det tilbakeholdte beløpet står fremdeles på innklagedes klientkonto. Klageren har fremsatt krav om utbetaling med tillegg av renter. Siden tilbakeholdet utgjør et klart avtalebrudd fra kjøperens side, bør kravet gjøres opp snarest.
Megleren har under salgsprosessen opptrådt i strid med god meglerskikk, følgelig foreligger det grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede bestrider klagerens anførsler, og tilbakeviser kravet om vederlagsnedsettelse.
Selv om eiendommen ble solgt 25. januar 2022, ble ikke kontraktsmøtet avholdt før 30. april. Årsaken til dette var at klageren gjorde seg helt utilgjengelig. Megleren forsøkte gjentatte ganger å ta kontakt med klageren pr. telefon, noe som etter hvert ble representativt for prosessen videre.
Det var i utgangspunktet avtalt overtakelsesdato 30. april. Dagen før ble megleren opplyst av kjøperen om at det lå mengder med skrot på eiendommen, og at han var bekymret med tanke på gjennomføringen av overtakelse. Klageren var ikke klar for overtakelse til avtalt dato, men ringte først 5. mai for å informere om at hun ikke kunne før 18. mai. Siden kjøperen var fleksibel og løsningsorientert, ble partene enige om dette.
Ved overtakelsen 18. mai var eiendommen ikke ryddet i henhold til kontrakten. Det var kun noen minihus som var fjernet. Siden strømmen til vannpumpen var frakoblet, var det ikke mulig for kjøperen å undersøke vannkvaliteten. Klageren kom da med lovnader om å rydde ferdig eiendommen.
Etter dette ble det anført forhold fra både klageren og kjøperen. Kjøperen ønsket å holde tilbake pengebeløpet frem til tilfredsstillende vannkvalitet og utførte brønnarbeider ble dokumentert. Klageren skulle fremlegge dokumentasjon innen 20. mai, men det ble ikke gjort.
Klageren mente å føle seg presset til å akseptere tilbakeholdet. Megleren kjenner seg ikke igjen i denne påstanden. Megleren mener det ble etablert enighet om tilbakehold uten noen form for press. At klageren i ettertid har påstått annet er vanskelig for innklagede å forholde seg til.
Etter overtakelsen brukte megleren lang tid på å få kontakt med brønnboringsfirmaet som hadde dokumentasjonen som kjøperen ønsket fremlagt. Da megleren til slutt fikk kontakt, fikk han oversendt dokumentasjonen som han videreformidlet til kjøperen. Siden kjøperen ikke opplevde at dokumentasjonen gav tilstrekkelig informasjon knyttet til vannkvaliteten, ønsket han ikke å frigjøre det tilbakeholdte beløpet.
Det er riktig at klageren gjentatte ganger har henvendt seg til megleren. Innklagede har ikke mulighet til å imøtekomme klageren før det foreligger enighet mellom henne og kjøperen. Slik saken har foregått frem til nå, har partene ikke vist særlig mye løsningsvilje. Dette gjør det vanskelig for innklagede å imøtekomme klageren. Innklagede har stilt lokaler til disposisjon i et forsøk på å få partene til å komme til en minnelig løsning.
Innklagede ønsker en snarlig løsning på saken, men kan ikke se at dette er en løsning som ligger hos innklagede som foretak.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Partene i handelen har avtalt et tilbakehold på meglers klientkonto. Dette innebærer at kjøper må samtykke i en eventuell utbetaling. Megler kan ikke kritiseres for sin håndtering her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.