Klage nr. 2022025
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Slemmestad
Saken gjelder: Feil opplysninger om fellesgjeld. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2021 kjøpte klageren en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede. Etter overtakelsen i november bestemte klageren seg for å pusse opp leiligheten for deretter å selge den. Da klageren fikk tilsendt megleropplysningene i forbindelse med salget, oppdaget han at det var oppgitt feil fellesgjeld i salgsoppgaven da han kjøpte leiligheten. Spørsmålet er om megleren ved å opplyse feil fellesgjeld har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav er på 181 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte leiligheten 28. oktober 2021. Det fremgikk tydelig av markedsføringen at fellesgjelden var 50 051 kroner, og at den ville øke med 7 650 000 kroner. Det ble ikke opplyst om hvorvidt økningen ville ha betydning for leiligheten, og heller ikke gitt andre viktige opplysninger som en kjøper måtte regne med å få. Dersom man ønsket ytterligere informasjon, måtte man kontakte megleren.
Dagen før kjøpet tok klageren kontakt med megleren og fikk opplyst at det bare var månedlige felleskostnader som ville øke. Klageren la dette til grunn for sin budgivning.
Etter overtakelsen i november bestemte klageren seg for å pusse opp leiligheten for deretter å selge den. Klageren engasjerte en annen megler (megler 2) til å selge boligen. I desember opplyste megler 2 om at fellesgjelden hadde økt med 181 000 kroner fra klageren kjøpte leiligheten. Klageren fikk deretter tilsendt megleropplysninger som viste at fellesgjelden beløp seg til 231 000 kroner allerede 1. oktober 2021. Dette tilsa at økningen på 181 000 kroner allerede var skjedd 28 dager før klageren kjøpte leiligheten. Siden dette ikke var opplyst om i markedsføringen, har megleren bevisst tilbakeholdt informasjon. Klageren mener dette er urimelig.
Klageren har overholdt sin undersøkelsesplikt ved å lese salgsoppgaven og stille oppfølgingsspørsmål. Han har imidlertid ikke fått den informasjon han har krav på, og han ville ikke kjøpt leiligheten dersom riktige opplysninger var gitt på forhånd. Forut for kjøpet hadde klageren på eget initiativ tatt kontakt med megleren for å forhøre seg om forholdene. Det kunne da ikke forventes at han som førstegangskjøper skulle betvile den profesjonelle parten.
Ansvarsgrunnlag
Etter at klageren kontaktet forretningsføreren ble han opplyst om at sameiet tok opp fellesgjeld på 181 000 kroner den 1. oktober 2021. Dette er i strid med hva som følger av salgsoppgaven under avsnittet «Økonomi»:
«Styret har vedtatt budsjett for 2021 med 11,99 % økning av felleskostnadene fra 01.05.2021 samt låneopptak på kr. 7 650 00,- i forbindelse med rehabilitering.
Lånet er per 06.10.2021 ikke tatt opp, og felleskostnadene har ikke økt som vedtatt. Styreleder opplyser at felleskostnadene mest sannsynlig vil øke med mer enn 11,99 %, men ikke fått bekreftet hvor mye fra forretningsfører. De arbeider med dette samtidig med budsjett. Ta kontakt med megler for mer informasjon.»
Megleren har med det gitt feil opplysninger om fellesgjeld. Avviket mellom opplyst og faktisk fellesgjeld tilsvarer 362 prosent, noe som er å anse som en grov feil.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. For omsetning av borettslagsandeler og eierseksjoner oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje og fjerde ledd tilleggskrav til opplysningsplikten.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostander som knytter seg til dette». Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave side 330 med henvisinger til nemndspraksis.
Megleren burde undersøkt megleropplysningene grundigere, og har ved å unnlate å gjøre dette brutt sin undersøkelses- opplysningsplikt. Dersom megleren hadde ringt forretningsføreren, ville klageren fått riktig opplysninger før kjøpet. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Økonomisk tap
De uriktige opplysningene om fellesgjeld har påført klageren et økonomisk tap på 181 000 kroner.
Da klageren solgte leiligheten 28. desember 2021, var det oppgitt riktig fellesgjeld på 231 000 kroner. Under salgsprosessen uttrykte imidlertid flere interessenter at de avstod fra å inngi bud fordi fellesgjelden var for høy. Tatt i betraktning at den høye fellesgjelden ble ansett som ugunstig for interessenter, er det ikke urimelig å anta at klageren har lidt et større tap enn kravet som er fremsatt.
Dersom klageren visste at fellesgjelden var 362 prosent høyere enn markedsført, hadde han aldri inngitt det siste budet på 3 905 000 kroner. Siden klageren i utgangspunktet hadde en maksgrense hos banken på 4 000 000 kroner inkludert omkostninger, økte han bevisst sitt tidligere bud med bare 5 000 kroner. Medregnet den faktiske fellesgjelden kjøpte klageren en leilighet til over 4 100 000 kroner, noe han absolutt ikke hadde råd til. Tapet er således veldokumentert.
Årsakssammenheng
Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomme opptreden og det økonomiske tapet. Det fremgår av salgsoppgaven at det ikke var tatt opp nytt lån pr. 6. oktober 2021. Dette var uriktig siden det ifølge forretningsføreren ble foretatt et lånopptak allerede 1. oktober 2021. Klageren stiller seg uforstående til at megleren unnlot å opplyse om lånopptaket. Han ville ikke kjøpt leiligheten dersom lånopptaket var kjent.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ansvarsgrunnlag
I forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven innhentet megleren informasjon om fellesgjeld og felleskostnader fra forretningsføreren. Deretter foretok han ytterligere undersøkelser ved å forespørre informasjon fra sameiets styreleder om hva lånopptaket kom til å medføre for kjøper.
Styrelederen opplyste at felleskostnadene sannsynligvis ville øke mer enn 11,99 prosent. Denne opplysningen ble inntatt i salgsoppgaven sammen med opplysningene som megleren innhentet fra forretningsføreren. Etter utarbeidelsen av salgsoppgaven mottok ikke megleren ytterligere informasjon fra hverken forretningsføreren, sameiet eller styrelederen.
Følgende fremgår i salgsoppgaven under avsnittene «Bebyggelsen» og «Økonomi»:
«Styret har vedtatt budsjett for 2021 med 11,99 % økning av felleskostnadene fra 01.05.2021 samt låneopptak på kr. 7 650 000,‑ i forbindelse med rehabilitering.
Lånet er per 06.10.2021 ikke tatt opp, og felleskostnadene har ikke økt som vedtatt. Styreleder opplyser at felleskostnadene mest sannsynlig vil øke med mer enn 11,99%, men ikke fått bekreftet hvor mye fra forretningsfører. De arbeider med dette samtidig med budsjett. Ta kontakt med megler for mer informasjon.»
Ut fra dette har opplysningene om fellesgjeld og låneopptak kommet tydelig frem i markedsføringen, og de samsvarer med informasjonen som ble innhentet fra forretningsføreren. Økningen er dermed i tråd med det som kunne forventes ut fra opplysningene gitt i salgsoppgaven.
Uavhengig av når lånet ble tatt opp, har megleren ikke blitt informert om leilighetens fastsatte andel av fellesgjelden. Megleren visste heller ikke når leilighetens andel av fellesgjeld skulle bli fastsatt. Selv om megleren foretok ytterligere undersøkelser ved å henvende seg til styret, fremkom det ingen andre opplysninger om dette. Endelig fordeling av lånopptaket ble likevel fordelt etter oppgitt eierbrøk og er i tråd med det som kunne forventes ut fra opplysninger gitt i salgsoppgaven.
Det er riktig at klageren hadde kontakt med megleren i forbindelse med budgivningen. Megleren har imidlertid ikke opplyst klageren om at fellesgjelden ikke ville øke. Det fremgikk tydelig av salgsoppgaven at det var besluttet et nytt lånopptak, og det har formodningen mot seg at megleren opplyste om noe som ikke samsvarte med dette.
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å innhente informasjon om fellesgjeld og felleskostnader, samt foreta ytterligere undersøkelser. Opplysningene ble videreformidlet i salgsoppgaven.
Innklagede bemerker at meglerens ansvar etter eiendomsmeglingsloven er et uaktsomhetsansvar. Megleren har ikke noe objektivt ansvar for feil opplysninger i salgsoppgaven.
Økonomisk tap
I salgsoppgaven under avsnittene «Bebyggelsen», «Oppvarming» og «Økonomi» ble det gitt konkrete opplysninger om at fellesgjelden skulle øke med 7 650 000 kroner. Klageren måtte derfor forstå at fellesgjelden ville øke.
Under avsnittet «Oppvarming» ble det i tillegg gitt opplysninger om eierbrøken til leiligheten. Forholdet mellom opplyst fellesgjeld og eierbrøk samsvarer med den faktiske situasjonen for fellesgjelden til leiligheten, og klageren har dermed ikke lidt et økonomisk tap.
Omtrent to måneder etter at klageren kjøpte leiligheten for 3 905 000 kroner eksklusiv fellesgjeld, solgte han den for 4 600 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Dette underbygger at klageren ikke har blitt påført et økonomisk tap.
Siden vilkårene for erstatning ikke er oppfylt, kan ikke innklagede holdes ansvarlig.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder feil opplysninger om fellesgjeld og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda finner her at megler overholdt opplysningsplikten når det gjelder informasjonen i salgsoppgaven om økningen i fellesutgifter og det låneopptaket på 7 650 000 kroner som sameiet hadde besluttet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3. Pr. 6. oktober 2021 var det ikke mulig å si noe mer eksakt om hva fellesutgiftene ville øke med, og salget fant sted i slutten av oktober. Da var lånet riktignok tatt opp, men det kan ikke kreves at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser i løpet av den korte tiden.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.