Klage nr. 2022026
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Vegar Dalen (Advokatfirmaet Dalen)
Innklaget: Aveny Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aveny) v/advokat Bjørge Skjeldestad (Tryg Forsikring)
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om solforhold og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2021 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som innklagede formidlet. Leiligheten var markedsført med en solrik markterrasse. Megleren hadde også bekreftet muntlig at markterrassen hadde sol hele dagen. I ettertid viste det seg å være dårligere solforhold på uteplassen enn det klageren var blitt forespeilet. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, ved å gi uriktige opplysninger om leilighetens solforhold. Klageren krever erstatning tilsvarende verdiminuset dette medfører, samt kostnadene for utredning av mangelen og juridisk bistand, med totalt 518 125 kroner.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren hadde vært på boligjakt i over ett og ett halvt år. Det var en absolutt forutsetning at leiligheten skulle ha gode solforhold, bedre enn det hun hadde fra før. I sin daværende leilighet hadde hun solen fra den stod opp om morgen til omtrent klokken 15.00. Fokuset var derfor på at den nye leiligheten skulle ha sol ettermiddag og kveld, i tillegg til gode solforhold på dagtid. Prosessen med å finne ny bolig var derfor langvarig, nettopp fordi det var vanskelig å finne objekter som oppfylte klagerens krav.
For å synliggjøre hvor viktig solforhold var for klageren, er det fremlagt eksempler fra budprosesser/dialoger med meglere knyttet til andre leiligheter i perioden. Det er også fremlagt vitneutsagn fra flere av klagerens bekjente.
Opplysningen om solrik uteplass fremgikk flere steder i markedsføringen. I både salgsoppgaven og annonsen på Finn.no stod det at leiligheten hadde «solrik privat markterrasse/hage». I tillegg fremgikk det av overskriften i annonsen at den hadde «Solrik markterrasse på 16 kvm». Opplysningen var også en del av vurderingsgrunnlaget for meglerens e-takst.
Ettersom klageren var spesielt opptatt av solforholdene, sendte hun en melding til megleren for å få en nærmere beskrivelse av hvordan solforholdene var i leiligheten og på uteplassen. Megleren ringte henne opp og bekreftet at leiligheten hadde sol hele dagen til sent på kveld.
Klageren hadde vært på visning rundt kl. 16.00, dagen før hun la inn bud på leiligheten. Hun hadde forsøkt å få visningen på et annet tidspunkt, for å kunne undersøke solforholdene på kvelden, men det var ikke mulig for megler eller selger å få det til.
Megleren bekreftet at det var sol hele dagen på uteplassen. Mer konkret ble det opplyst om at det var sol fra klokken 9-10 tiden til den gikk ned på kvelden. Megleren var også klart innforstått med viktigheten av gode solforhold, og at det var en absolutt forutsetning for at klageren i det hele tatt ville vurdere kjøp av leiligheten. På visning hadde megleren med, og gjort klar, en sol-app som skulle vise og dokumentere leilighetens solforhold. Megleren fremholdt at sol-appen viste at det var sol på uteplassen, slik som beskrevet, fra klokken 9-10 til sent på kveld.
I ettertid har klageren forstått at megleren stilte seg svært strategisk, helt oppe i hjørnet på uteplassen, for å få dette utslaget på sol-appen. Dersom en står der en normalt oppholder seg på uteplassen, får man ikke slike utslag.
Opplysningene om uteplassen, solforhold og timene solen var på uteplassen er også bekreftet av klagerens datter, som var sammen med sin mor på visning.
Etter overtakelse viser det seg at solen kun er på uteplassen 2-3 timer per dag. Det er følgelig et avvik mellom opplysningene fra megler og de faktiske forhold.
I anledning reklamasjonssaken har klageren engasjert en annen megler for å dokumentere solforholdene på eiendommen samt vurdere hvilken betydning mangelen har. Megleren har befart eiendommen og undersøkt solforhold med hjelp av tekniske hjelpemidler. Solforholdene ble vurdert ut fra kjøpstidspunktet i april 2021. Det konstateres her at det bare er sol to timer pr. dag på uteplassen. Avviket medfører en verdireduksjon på eiendommen med 500 000 kroner.
Megleren har utvist grov uaktsomhet ved å gi uriktige og villedende opplysninger om boligens solforhold. Ut fra bevisbilde må det legges til grunn at klageren ble opplyst om at det var sol hele dagen, fra klokken 9-10 til sent på kvelden, i tillegg til opplysningene i overskriften i annonsen på Finn.no om solrik uteplass. Opplysningen var konkret, og svært viktig for klageren. Opplysningen var også særlig fremhevet i markedsføringen, og gitt spesielt til klageren etter at tema ble tatt opp på SMS til megler. Forutsetningen og viktigheten om solforhold var dermed tydelig kommunisert til megler. Han måtte forstå at dersom solforholdene ikke var svært gode, ville klageren ikke kjøpe eiendommen.
Rettspraksis viser at uriktige og misvisende opplysninger om solforhold er egnet til å gi prisreduksjon på boliger, se eksempelvis LB-2006-1669.
Det vises også til TGJOV-2017-56989 hvor det ble lagt vekt på at det at eiendommen var solrik, hadde hatt betydning for verdivurderingen. Det samme gjelder i foreliggende sak.
Det er også omfattende praksis fra Finansklagenemnda som viser at bare noen timers avvik mellom det opplyste og de faktiske solforhold utgjør et verdiminus ved eiendommen, se eksempelvis FinKN-2020-545 og FinKN-2017-242. Høyesterettspraksis har også vist at selv om det ikke foreligger et konkret verditap, kan subjektiv opplevelse av negative omstendigheter gi grunnlag for prisavslag, se HR-2018-392-A.
Vurderingen på at det foreligger en verdireduksjon på 500 000 kroner for et avvik på opp mot 10 timer mindre sol enn det opplyste, er svært nøktern og utgjør kun 5,8 prosent av kjøpesummen på 8 525 000 kroner.
Avvikets vesentlige karakter, viktigheten for kjøper og verdireduksjonen på boligen tilsvarende 5,8 prosent av kjøpesummen, tilsier også at eiendommen er i vesentlig dårligere stand, jf. avhendingsloven § 3-9.
Klageren krever erstatning tilsvarende verdireduksjonen på eiendommen med 500 000 kroner. I tillegg kreves dekket kostnader for å utrede mangelen med 18 125 kroner, samt kostnader til juridisk bistand.
Innklagede har i korte trekk anført:
Opplysningene om at markterrassen hadde gode solforhold var basert på opplysninger fra selger. Når det gjelder solforhold vil selger som oftest være meglerens viktigste informasjonskilde. Megleren har da som oppgave å videreformidle selgers beskrivelse. I den foreliggende sak hadde megleren ingen grunn til å betvile riktigheten av det selgeren opplyste. Selgers opplysninger til megler om den solrike markterrassen er bekreftet og bevist gjennom en etterfølgende SMS-korrespondanse mellom megler og selger.
Klageren hevder at hun hadde forsøkt å få til en visning på kvelden for å undersøke solforholdene, men at megler og selger ikke fikk dette til. Dette medfører ikke riktighet. Det fremgår av den fremlagte SMS-korrespondansen mellom klageren og megleren at megleren åpnet for å gjennomføre visning etter den ordinære visningen. Videre plasserte ikke megler seg «strategisk» i forbindelse med bruk av sol-appen, slik klageren hevder. Megleren stod på utsiden av utgangsdøren, det mest naturlige stedet å stå når man går fra innsiden av leiligheten til utsiden for å snakke.
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det å hevde at megleren har handlet grovt uaktsomt, faller på sin egen urimelighet.
Siden solforholdene var så viktige for klageren, burde hun selv ha gjort grundigere undersøkelser.
Uansett er det påståtte tapet for høyt.
Avslutning/påstand
Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som nemnda ikke kan avgjøre på en forsvarlig måte under sin skriftlige saksbehandling kun basert på sakens dokumenter. Nemnda ser normalt bort fra uttalelser avgitt i anledning klagesaken. I denne saken gjelder det uttalelsene fra klagerens to bekjente og datteren. Salget fant sted i april, og hverken klageren eller innklagede har fremlagt noen nærmere dokumentasjon om solforholdene sommerstid.
Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Slik bevissituasjonen er i denne saken, finner nemnda at saken må avvises i medhold av vedtektene punkt 5.1 bokstav e).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.