Klage nr:
183/08

Avgjort:
02.02.2009

Saken gjelder:
Tilbakeholdelse

Foretakets navn:
Meglerhuset Mortensen AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte del av tomannsbolig gjennom innklagede som megler. Kjøpet skjedde 15. februar 2008, og overtakelse var avtalt til 15. mars 2008.

Saken gjelder tvist om rettmessigheten av utbetaling av midler fra meglers klientkonto.

Klagerne er representert av advokat i saken. I fremstillingen benyttes hovedsakelig betegnelsen «klagerne».

Fagansvarlig ved innklagedes kontor er advokat.

Klageren anfører:

Grunnet en rekke feil og mangler ønsket klagerne å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil forholdene var utbedret. Manglene knyttet seg til en utleieenhet som ikke var godkjent, oppført garasje som ikke var godkjent, tilfredsstillende informasjon om bygging på nabotomt var ikke gitt og det var mangler ved et av husets vinduer. Klagerne ønsket i utgangspunktet å holde tilbake beløpet på sin egen konto.

Innklagede ga i følge klagerne uttrykk for at klagerne ikke var berettiget til dette i mail av 13. mars 2008.

I tråd med innklagedes oppfordring innbetalte klagerne hele kjøpesummen til meglers klientkonto med instruks om å holde tilbake 80 000 kroner av kjøpesummen.

Den 8. juli 2008 ble vinduet skiftet. De øvrige manglene var ikke utbedret og i tillegg hadde klagerne oppdaget skadedyr på kjøkkenet og i husets kinorom. Samme dag ble

den ene av klagerne kontaktet per telefon vedrørende det tilbakeholdte beløpet. Klageren ga beskjed om at beløpet ikke skulle utbetales. Foranlediget av denne samtalen skrev klagernes advokat brev til selger med kopi til innklagede en redegjørelse for hvorfor pengene fremdeles ble holdt tilbake. Brevet er datert 10. juli 2008.

Den 11. juli 2008 mottok klagerne brev fra innklagede der han informerte om at det tilbakeholdte beløpet er utbetalt selger. Klagerne understreker at de ikke har akseptert utbetalingen av beløpet.

Klagerne krevde i brev av 14. juli 2008 at beløpet skulle tilbakebetales meglers klientkonto. Dette ble ikke etterkommet av innklagede. Innklagede var av den oppfatning at han ikke lenger hadde rettslig grunnlag til å holde pengene tilbake da vinduet ble skiftet.

Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 er penger innbetalt av kjøper kjøpers penger inntil de er brukt i overensstemmelse med hva som er avtalt. Dette innebærer ifølge klagerne at de beholder rådigheten over pengene inntil pengene utbetales til selger, noe som igjen fører til at innklagede er forpliktet til å følge kjøpers instruks uavhengig av innklagedes egne oppfatning av klagernes krav.

Klagerne poengterer at tilbakeholdte midler på meglers klientkonto ikke er underlagt innklagedes rådighet. Innklagedes utbetaling til selger er i strid med klagernes instruks og er dermed rettsstridig og erstatningsbetingende.

Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å utbetale 80 000 kroner i strid med klagernes instruks og at innklagede må tilbakeføre 80 000 kroner på klientkonto.

Innklagede anfører:

Like før overtakelse av tomannsboligen inngikk partene en avtale om at 80 000 kroner kunne holdes tilbake på klientkonto inntil et vindu var skiftet for selgers regning. Banken til hjemmelshaver frafalt pant i eiendommen på vilkår av de omtalte 80 000 kronene ble innbetalt dem når vinduet var skiftet i tillegg tilresten av salgssummen ved overtakelse.

Ifølge innklagede var dette «en klar avtale som vi etterfulgte», som de i mail sa til klagerne at de ville gjøre. Innklagede viser til mail datert 14. mars 2008 hvor det blant annet fremgår følgende «Jeg ser at X (selger) og hans bank nå har akseptert at det i saken holdes tilbake kr 80.000,- på vår klientkonto inntil vedkommende vindu er kommet på plass. Dette vil vi etterkomme».

Innklagede opplyser om at det klagerne krever utbedret er ettertrykkelig opplyst dem forut for handelen. Innklagede viser til et utdrag fra salgsoppgaven som viser de manglene ved eiendommen som klagerne viser til i klagen. Dette kommer også til uttrykk i kjøpekontrakten mellom partene.

Hva gjelder vinduet, fikk klagerne muntlig løfte om at dette ville bli skiftet for hjemmelhavers regning. Da dette ble etterkommet, ble restbeløpet på 80 000 kroner utbetalt til hjemmelshavers bank, som avtalt.

Innklagede fremhever at det som er spesielt i denne saken, er at det ble inngått en avtale rundt tilbakehold av pengene og at innklagede fulgte denne. Det var først da denne avtalen var kommet på plass at klagerne innbetalte kjøpesummen og selgeren lot klagerne overta.

Innklagede presiserer at verken han eller selger hadde mottatt krav fra klagerne på det tidspunktet da restbeløpet ble utbetalt. Ifølge innklagede kontaktet klagerne advokat etter at restbeløpet på 80 000 kroner ble utbetalt. De feil og mangler klagerne henviser til innledningsvis kom i etterkant av effektueringen av beløpet på 80 000 kroner av dato 8. juli 2008. Det var i etterkant av utbetalingen helt nytt for innklagede at klagerne påberopte seg følgende mangler: lav takhøyde i kjellerleilighet, ikke-omsøkt garasje og planlegging av tilbygg hos nabo.

Innklagede påpeker at klagerne kan rette krav mot selgeren uavhengig av tilbakehold av penger.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at klageren ga innklagede muntlig beskjed om at det tilbakeholdte beløp ikke skulle utbetales selger. Likevel gjorde innklagede dette samme dag. Innklagede kan ikke ha vært i tvil om at klageren ønsket å holde tilbake pengene selv om vinduet var skiftet.

Hva gjelder manglene ved eiendommen kommenterer klageren kort at eiendommen var solgt som «stort hus med utleiedel, garasje og båtplass.». Det viste seg at utleiedelen ikke er godkjent for utleie, garasjen ikke er godkjent av kommunen og at naboen flere ganger har varslet selgeren om omfattende tilbygg på sin eiendom. Disse forholdene, manglene ved vinduet og manglende tillit til selgeren og innklagede dannet grunnlaget for tilbakeholdet av de 80000 kronene før overtakelse.

Klageren bestrider at det forelå en «avtale» om at innklagede skulle holde tilbake 80000 kroner inntil vinduet var skiftet. Klageren ga innklagede instruks om å holde pengene på klientkonto, en instruks innklagede er pålagt å rette seg etter.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmål om midler på klientkonto er urettmessig utbetalt og eventuelt erstatning på bakgrunn av urettmessig utbetaling.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Partene forklarer seg ulikt om hva som var grunnlaget for tilbakeholdet av de 80 000 kronene. Klagerne mener det forelå en instruks fra deres side mens innklagede mener det forelå en avtale mellom partene. Slik saken er fremlagt for nemnda, foreligger det dokumentasjon som kan støtte begge synspunktene.

Spørsmålet i saken er om innklagede har utbetalt de 80 000 kronene rettmessig. Avgjørende er om det forelå en tilbakeholdsinstruks fra klagerne eller forelå en avtale om tilbakehold mellompartene.

Overtakelse var i kjøpekontrakten avtalt til 15. mars 2008 kl. 12.00. I brev fra klagerne datert 13. mars 2008 sto det blant annet

«Med dette brevet har vi prøvd å forklare vår situasjon og at vi mener det er god grunn til å forvente mer rot og derfor holde tilbake 80000 kr inntil videre. … Vi mener det er fullt rimelig å holde tilbake hele summen til vi får overta eiendommen, og de 80000 til alt er ordnet slik det skal og ingen flere vesentlige mangler dukker opp.»

Slik Reklamasjonsnemnda forstår brevet, foreligger det en instruks fra klagerne om tilbakeholdelse av kroner 80 000. Tilbakeholdelsen var ikke knyttet spesielt til mangelen ved vinduet. Den etterfølgende mailvekslingen innebærer ikke at klageren avstår fra å holde tilbake hele beløpet på kroner 80 000. I en slik situasjon kan ikke innklagede overprøve berettigelsen av tilbakeholdelsen og utbetale når vinduet er skiftet, men må tilbakeholde hele beløpet i tråd med klagerens instruks.

Innklagede er dermed ansvarlig for at det tilbakeføres kroner 80 000 til klientkonto.

Konklusjon:

Innklagede må tilbakeføre kr 80 000 til sin klientkonto.