Klage nr. 2022030

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Nordstrand

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I februar 2010 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede. I november 2021 oppdaget klagerne at terrassen i andre etasje var større enn hva som faktisk var godkjent hos kommunen. I forbindelse med salget var det ikke informert om at terrassen manglet godkjenning. Videre var det i salgsoppgaven opplyst at det medfulgte en utvendig bod, som viste seg å ikke fremgå av de sist godkjente bygningstegningene fra 1979. Spørsmålet er om megleren i den forbindelse har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagernes erstatningskrav er på 50 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

Terrassen

Klagerne hadde eid boligen i elleve år da de bestemte seg for å oppføre en vinterhage under den delvis overbygde terrassen i andre etasje. Da klagerne søkte Plan- og bygningsetaten om godkjennelse av vinterhagen i november 2021, oppdaget de at terrassen i andre etasje var 13 kvadratmeter større enn hva som faktisk var godkjent.

 

Megleren har plikt til å innhente vesentlig informasjon om eiendommen og sammenligne godkjente tegninger med det som selges og presenteres. Da klagerne kjøpte boligen i 2010, var det ikke opplyst om at halve terrassen ikke var godkjent. Av takstrapporten vedlagt salgsoppgaven fremgikk det at terrassen var 24 kvadratmeter. Likevel viser de sist godkjente bygningstegningene fra 1979 at det bare er 11 kvadratmeter av terrassen som er godkjent. Avviket mellom bygningstegningene og de faktiske forhold var så åpenbare at megleren burde ha reagert. Han har satt klagerne i en ubehagelig og stressende situasjon ved å forsømme sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Klagerne mener det utgjør en vesentlig mangel at terrassen er 13 kvadratmeter større enn hva som faktisk er godkjent hos kommunen. Avviket har medført at klagerne har måttet søke dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Dette hadde ikke vært nødvendig dersom terrassen var godkjent før kjøpet i 2010. I tillegg måtte klagerne blant annet søke hjelp fra arkitekt og levere søknad til kommunen. Dette har påført klagerne ekstra kostnader og gebyrer, uten at de har noen garanti for at terrassen og vinterhagen blir godkjent.

 

Det var hverken nevnt i salgsoppgaven, takstrapporten eller kjøpekontrakten at det ikke var søkt om utvidet terrasse i andre etasje, eller at det var søkt om dispensasjon.

 

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne krever at innklagede betaler dem en passende kompensasjon etter dagens verdivurdering av boligen, samt dekker deres kostander knyttet til å søke kommunen om godkjenning. Totalt utgjør erstatningskravet 50 000 kroner.

 

Utvendig bod

Eiendommen har en utvendig bod som ikke er inntatt i de sist godkjente bygningstegningene fra 1979. Boden er imidlertid omtalt i salgsoppgaven under avsnitt «Innhold» som «Utebod ved have BTA 4 kvm». Siden bodens beliggenhet ble tydelig beskrevet i salgsoppgaven, burde den være kjent for innklagede. Innklagede har uttrykt at de ikke kan se bodens nåværende beliggenhet på historiske kart eller på plantegninger og bilder som lå vedlagt salgsoppgaven som ble brukt i forbindelse med salget. Det kan dermed stilles spørsmål om megleren burde gjort nærmere undersøkelser vedrørende uteboden før salget.

 

Innklagede har trukket frem kommentarer fra brev av 11. oktober 2021 som relevante. Dette er ikke uttalelser fra kommunen, men kommentarer fra klagernes nabo i en klage på tiltak på klagernes eiendom. Innklagede bruker her ubekreftede og falske påstander fra naboen for å rettferdiggjøre mangler og avvik. Uansett er endringene som klagerne har foretatt etter kjøpet ikke av betydning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det henvises til vedlagte bygningstegninger og brev datert 11. oktober 2021 fra klagernes nabo til Plan- og bygningsetaten for beskrivelse av de faktiske forholdene. Følgende kommentarer i brevet fra naboen er særlig relevant for saken:

 

«[…] Samtidig har nåværende hjemmelshavere i [klagernes eiendom] (i) bygget ut begge etasjer, (ii) endret fasade og flyttet bærevegger i begge etasjer, og (iii) flyttet yttervegger i begge etasjer.

 

Til sammen utgjør dette betydelige endringer av bygningsmassen som utgjør [klagernes eiendom].

 

• Overetasjen: Etasjen er utvidet ved at yttervegg mot balkong (vest) er flyttet utover. Tiltaket innebærer at også bærevegger er endret og fasaden mot vest er endret.
• Underetasjen: Etasjen er utvidet ved at uteplass nede (hjørnet sør-vest) er bygget inn i huset. Tiltaket innebærer at også bærevegger er endret og at fasaden mot sør og vest er endret. I tillegg er det bygget en bod.

 

[…]

 

I tillegg synes det å herske betydelig større usikkerhet til endelig lovlighet av inn-/utbyggingen av verandaen i underetasjen. Tiltaket innebærer en stor endring av huset. Hvis tiltaket er ulovlig og ikke vil bli godkjent, legges det til grunn at tiltaket vil bli krevet tilbakeført til opprinnelig stand (uteveranda).»

 

Det bestrides ikke at det forelå et mindre avvik mellom bygningstegningene og de faktiske forholdene. Det var likevel såpass moderat, at det ikke måtte anses åpenbart for megleren at det forelå et avvik. Det gav heller ikke foranledning til å gjøre nærmere undersøkelser. Avviket var ikke av en slik karakter og omfang at megleren burde reagert. Megleren har dermed ikke opptrådt kritikkverdig eller i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for innklagede. Uansett har megleren et visst spillerom før kritikkverdig atferd kan anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Innklagede har forsøkt å gjøre nærmere undersøkelser vedrørende boden som i salgsoppgaven er omtalt som «Utebod ved have BTA 4 kvm». De kan imidlertid ikke se bodens nåværende beliggenhet på historiske kart, plantegninger eller bilder som lå vedlagt salgsoppgaven da klagerne kjøpte eiendommen. Innklagede har ikke grunnlag for å uttale seg om boden som det henvises til i salgsoppgaven, fremdeles står på eiendommen i dag, eller om dette er boden som det refereres til som ulovlig tiltak i klagen til naboen.

 

Klagerne har ikke dokumentert noe økonomisk tap. Klagernes kostander til søknadsprosess, arkitekt og videre arbeid med godkjennelse av tiltakene er ikke et resultat av meglerens håndtering av salget.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Når det gjelder spørsmålet om selgeren har oppfylt undersøkelses- og opplysningsplikten, er det forholdene på salgstidspunktet i 2010 som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen.

 

Terrassen

 

Dette dreier seg om et salg fra 2010, det vil si for over ti år siden. Nemnda forstår innklagede slik at megler i 2010 ikke var kjent med at den terrassen som var godkjent av kommunen, var utvidet fra 11 kvm til 24 kvm. Under denne forutsetningen mener nemnda at megler ikke er å klandre, da det ikke er fremkommet opplysninger som gjorde at megler skulle reagert. Nemnda kan heller ikke se av de fremlagte tegningene at megler burde reagert her i 2010.

 

Nemnda bemerker for ordens skyld at dersom megler på salgstidspunktet var klar over at det var et avvik mellom den godkjente terrassen og terrassen slik den nå er, ville han hatt en plikt til å reagere ved for eksempel å opplyse om avviket i salgsoppgaven.

 

Konklusjonen blir etter dette at megler i 2010 overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Boden

 

Når det gjelder forholdene rundt den boden som klagerne har vist til, fremstår dette som uklart. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til det.

 

Erstatningskravet

 

Ut fra det nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.