Klage nr. 2022031

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Foss & Co Indre Østfold Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I januar 2022 solgte klageren eneboligen sin gjennom innklagede. Under budrunden sendte klageren en SMS til megleren hvor hun uttrykte at hun ville akseptere bud på 5 125 000 kroner eller høyere. På slutten av budrunden var det inngitt et bud på 5 125 000 kroner. Et minutt før budets akseptfrist ble det imidlertid inngitt et bud på 5 150 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt da han på vegne av klageren unnlot å akseptere det høyeste budet. Erstatningskravet utgjør 25 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren solgte eneboligen sin gjennom en budrunde 17. januar 2022. Kort tid før budaksept mottok megleren en SMS fra klageren hvor han ble gitt fullmakt til å akseptere bud på 5 125 000 kroner eller høyere. Til tross for at det var inngitt et bud på 5 150 000 kroner, endte budrunden med at megleren på vegne av klageren aksepterte et bud på 5 125 000 kroner.

 

På slutten av budrunden inngav den ene budgiveren (budgiver 1) et bud på 5 100 000 kroner. Etter at den andre budgiveren (budgiver 2) la inn et bud på 5 125 000 kroner, inngav igjen budgiver 1 et bud på 5 100 000 kroner. Siden budgiver 1 hadde lagt inn det samme budet to ganger, oppstod det tvil om hvorvidt hun fortsatt ønsket å delta i budrunden.

 

Akseptfristen til budgiver 2 sitt bud på 5 125 000 kroner var klokken 15:21. Da det nærmet seg fristens utløp tok megleren kontakt med budgiver 1 for å avklare situasjonen, men fikk ikke svar. Klageren ønsket deretter at megleren skulle sende budgiver 1 en SMS for å forsikre seg om at hun fortsatt deltok i budrunden. Klokken 15:20 inngav budgiver 1 et bud på 5 150 000 kroner. Budet ble således inngitt før akseptfristen til budet på 5 125 000 kroner utløp.

 

Under budrunden hadde både budgiver 1 og budgiver 2 førhøyet budene sine gjentatte ganger. Megleren hadde hatt telefonisk kontakt med begge, og de var derfor godt kjent for ham. Det var sannsynlig at budgiver 1 ville legge inn et forhøyet bud, og megleren burde hensyntatt dette og bedt budgiver 2 om en utsettelse av akseptfristen. En utsettelse ville medført at megleren fikk mulighet til å avklare med klageren hvilket bud som skulle aksepteres.

 

Når det kommer til risikoen for at klageren skulle stå uten gyldig bud hvis budet på 5 125 000 kroner ikke ble akseptert, er ikke dette relevant. Da megleren avbrøt budrunden, var det ikke gitt signaler på at budgiverne ville trekke seg. Budgiver 1 hadde derimot uttrykt stor interesse for eiendommen. Dersom megleren mente det var en risiko ved å ikke akseptere budet på 5 125 000 kroner, burde han bedt om utsettelse av budets akseptfrist.

 

Megleren har uttrykt at deres interne prosesser krever tid ved å registrere bud samt sikre at det er korrekt. Dette understreker at megleren burde bedt om fristutsettelse. For øvrig er det ingenting som tilsier at en fristutsettelse ikke ville blitt imøtekommet, da det bør være en tilfredsstillende begrunnelse at selger behøver mer tid.

 

På vegne av klageren avviste megleren det høyeste budet på 5 150 000 kroner fordi han mente det var for kort tid til å registrere det før akseptfristen til budet på 5 125 000 kroner utløp. Likevel ble det høyeste budet inngitt før fristen utløp, og megleren har dermed brutt fullmakten.

 

I tillegg fremgår det av «Kjøpetilbud» vedlagt salgsoppgaven at «selger kan når som helst avslå eller akseptere et hvilket som helst bud, uten nærmere begrunnelse». Idet megleren brøt fullmakten ble klageren avskåret fra å velge hvilket bud som skulle aksepteres.

 

Selv om budgiver 1 ikke inngav budet på 5 150 000 kroner ved annen melding enn SMS, så kan ikke dette være diskvalifiserende. Det fremgår av «Forbrukerinformasjon om budgivning», som var vedlagt salgsoppgaven, at et bud inngitt på SMS er like gyldig som et annet bud. Budet hadde ikke angitt frist, men det stilles ikke noe krav om dette. Dersom det ikke er angitt frist må det anses som et minimum å gjelde ut dagen. Meglerens påstand om at akseptfristen i slike tilfeller må være lik tidspunktet som budet blir mottatt er dermed ikke riktig. De fleste budene var uansett gitt med 30 minutters frist fra begge budgiverne.

 

En meglers oppgave er å sikre best mulig pris for selger. Klageren var fornøyd med prosessen frem til megleren brøt fullmakten, men dette kan ikke begrunne meglerens antydning om at hun burde være fornøyd og akseptere et tap på minimum 25 000 kroner. Dersom en selger skulle vært fornøyd så lenge budene passerte prisantydningen, ville incitamentet om å sikre best mulig pris for selger hatt mindre betydning. Siden meglerprovisjonen bare ville økt med 275 kroner dersom det høyeste budet ble akseptert, syntes det likevel forståelig at megleren ønsket å avslutte budrunden uten ytterligere innsats.

 

I dette tilfellet har megleren gått utover sin fullmakt. Han har ikke iverksatt nødvendige tiltak for å sikre aksept til høystbydende og han har foretatt vurderinger til ugunst for selger. På bakgrunn av dette krever klageren erstatning for differansen mellom de to siste budene. Totalt utgjør kravet 25 000 kroner.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Dersom megleren ikke hadde akseptert budet på 5 125 000 kroner innen akseptfristen utløp, kunne det medført at klageren stod uten gyldig bud. Megleren har følgelig utøvd sin rolle som mellommann på en tilfredsstillende måte og innklagede avviser kravet om erstatning.

 

Klokken 14:40 under budrunden inngav budgiver 1 et bud på 5 100 000 kroner med akseptfrist klokken 15:05. Dette budet ble på vanlig måte videreformidlet til alle interessentene.

 

Klokken 14:51 inngav budgiver 2 et bud på 5 125 000 kroner med akseptfrist klokken 15:21. Dette budet ble også videreformidlet til alle interessentene.

 

Klokken 15:05 inngav budgiver 1 igjen et bud på 5 100 000 kroner. Siden det ikke var angitt akseptfrist, må det legges til grunn at fristen var sammenfallende med tidspunktet da budet ble mottatt. Rett etter budet var mottatt forsøkte megleren å ringe budgiver 1, men han fikk ikke svar. Noen minutter senere forsøkte megleren igjen å ringe og budgiver 1 svarte da at hun skulle ringe megleren opp igjen.

 

Klokken 15:11 fikk megleren en SMS fra klageren om at hun ville akseptere budet på 5 125 000 kroner eller ett høyere bud.

 

Klokken 15:16 snakket megleren med klageren på telefon. Megleren informerte om situasjonen og sa at han ikke hadde fått svar fra budgiver 1 vedrørende budet på 5 100 000 kroner. Siden budet hadde akseptfrist klokken 15:05, var det i utgangspunktet utløpt på tidspunktet for samtalen. Påstanden om at klageren ikke fikk anledning til å velge hvilket bud som skulle aksepteres er dermed ikke riktig.

 

Klokken 15:19 hadde megleren fortsatt ikke blitt ringt opp av budgiver 1, og han sendte dermed en SMS hvor han spurte om hun hadde skrevet feil beløp siden det var det samme som sist. I tillegg informerte han om at budet på 5 125 000 kroner ville bli akseptert.

 

Rett etterpå ringte sønnen til budgiver 1 til megleren og sa at budgiver 1 var opptatt i et møte. Megleren fikk til slutt snakket med budgiver 1 som forklarte at hun hadde inngitt et nytt bud på SMS. SMS-en var sendt klokken 15:20 med teksten 5 150 000,-. På dette tidspunktet var megleren i gang med å behandle budet på 5 125 000 kroner som ble akseptert 15:20:27. Megleren ville ikke rukket å se at det at det var lagt inn et nytt bud og i tillegg fått tid til å akseptere dette innen ett minutt. Det må hensyntas at en SMS bruker noen sekunder fra den sendes til den blir levert. Dette er også grunnen til at budgiver 1 gjennom tidligere budvarsler fikk tydelig beskjed om at alle bud skulle ha minimum 30 minutters frist samt inngis i god tid innen konkurrerende buds akseptfrist utløper.

 

Akseptfristen til budet på 5 125 000 kroner var klokken 15:21. Budet var i utgangspunktet akseptert idet klageren sendte megleren SMS klokken 15:11 om at bud på 5 125 000 kroner eller høyere ville bli akseptert. På bakgrunn av at megler plikter å utføre budrunden på en måte som ivaretar både selgers og kjøpers interesser, avventet likevel megleren med å akseptere budet til klokken 15:20. Dersom megleren hadde ventet lenger, hadde det formelt utløpt.

 

Det er vanlig prosedyre å akseptere det høyeste inngitte budet innenfor akseptfristen. Det foreligger dermed ikke brudd på fullmakten.

 

Det er ikke slik at en megler kan ringe høystbydende rett før akseptfristen å be om fristutsettelse fordi en annen vurderer å by høyere. En kjøper ville ikke akseptert en slik forespørsel, og det faller således på sin egen urimelighet.

 

Megleren kunne ikke håndtert situasjonen annerledes. Samtidig påpekes det at klageren var kjent med situasjonen rundt budet til budgiver 1, og at klagerens prisantydning var på 4 950 000 kroner. Frem til klageren snakket med budgiver 1 uttrykte hun overfor megleren at hun var fornøyd med meglerens håndtering av oppdraget.

 

Det foreligger ikke brudd på fullmakten og innklagede kjenner seg ikke igjen i påstanden om at megleren avsluttet budrunden uten ytterligere innsats. Denne påstanden faller på sin egen urimelighet. Innklagede kan ikke holdes økonomisk ansvarlig og kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Slik saken er opplyst, kan ikke nemnda se at megler kan kritiseres for sin håndtering av budrunden. Det var knappe tidsfrister i sluttfasen, og megler kunne ikke ta sjansen på at klageren risikerte å stå uten et bindende bud. I praksis vil det ofte heller ikke være kurant å få budgiverne til å utsette en akseptfrist i sluttfasen av en budrunde.

 

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.