Klage nr. 2022032
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Fredrikstad Øst
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2015 formidlet innklagede salget av klagerens eiendom. Klageren ønsket å beholde en del av tomten, og avtalte med kjøperen at denne skulle holdes utenfor salget. Kjøperen fikk likevel hjemmel til hele eiendommen, og det ble ikke gjort noe for å hindre at kjøperen kunne råde over den delen av tomten som ble holdt utenfor. I 2017 påtok innklagede seg (ved en annen megler) å selge den resterende delen av tomten. Det viste seg imidlertid at denne ikke kunne fradeles. I 2019 ble eiendommen videresolgt, og den nye kjøperen bestrider at klageren eier en del av tomten. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sikre klagerens rett til en del av eiendommen, samt om innklagede er erstatningsansvarlig. Klageren har fremsatt et erstatningskrav på 900 000 kroner oppjustert til dagens verdi.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Innklagede var innforstått med at det første oppdraget kun omfattet huset og omtrent en halvdel av tomten. Dette ble bekreftet i salgsoppgaven, i e-post fra fagansvarlig, samt at innklagede senere påtok seg å selge den resterende delen av tomten med egen oppdragsavtale. Også kjøperen var innforstått med at salget kun omfattet huset og tomt på rundt ett mål.
Til tross for dette har innklagede unnlatt å sikre klagerens rettigheter til den andre halvdelen av tomten ved salget. Det ble hverken inntatt et forbehold i skjøtet som innklagede tinglyste eller tinglyst en urådighetserklæring. Det er underlig at innklagede ikke har hatt et mer bevisst forhold til grunnbokens positive og negative troverdighet, herunder konsekvensen av å unnlate å tinglyse klagerens gjenværende rettigheter.
Utskillelse av tomten viste seg å bli mer krevende enn først antatt. Ved gjennomføringen av salget, var således ikke utskillelse gjennomført for den delen som skulle selges separat. Til tross for dette utferdiget megleren en kjøpekontrakt og et skjøte uten at det ble presisert at salget kun omfattet deler av tomten. Eiendommen er i ettertid videresolgt. Den nye eieren har avvist klagerens rettigheter i eiendommen.
Det bemerkes at innklagede i saken for nemnda erkjenner at det er begått feil, og at de derigjennom har opptrådt erstatningsbetingende. Dette står i sterk kontrast til daglig leders tidligere gjentatte avvisninger av kravet. På tidspunktet for avvisning av klagerens krav var den opprinnelige kjøperen fremdeles eier av eiendommen, og innklagede kunne derfor enkelt foretatt en rettelse av sine feil ved å tinglyse klagerens rettigheter til tomtearealet.
Daglig leders avvisning av klagerens anmodning må i tillegg være i strid med flere av straffelovens bestemmelser, herunder §§ 372, 388 og 391. Innklagede var ansvarlig for å sikre klagerens resterende rettigheter gjennom tinglysning, og må i realiteten kunne sies å ha medvirket til tyveri av deler av tomten.
Klagerens representant har gjentatte ganger purret på innklagede for å få i stand en minnelig løsning. Innklagede kom i mars 2022 med et forlikstilbud på 200 000 kroner, som klageren valgte å avvise. Klageren kom etter dette med et motbud på 450 000 kroner, før han nedjusterte det til 400 000 kroner. Innklagede har ikke akseptert tilbudet.
Innklagede forsøker å fraskrive seg ansvar ved å hevde at det ikke var mulig å skille ut en del av tomten. Til dette bemerkes at innklagede dels aldri søkte om dispensasjon, og dels at det er åpenbart at kravene til tomtestørrelse stadig endrer seg. Dersom innklagede hadde sørget for tinglysning av klagerens rettigheter, ville han hatt mulighet til å skille ut og selge tomteparsellen i fremtiden, om kravene skulle endre seg.
Innklagede anslo i 2017 at den aktuelle halvdelen hadde en verdi på 900 000 kroner. Klageren stiller seg undrende til på hvilket grunnlag denne verdien ble satt. Megleren for dette oppdraget må også kunne sies å ha opptrådt i strid med god meglerskikk ved å påta seg et oppdrag og anslå en verdi uten å først kontrollere hvorvidt tomten var mulig å fradele.
Den manglende ivaretakelsen av klagerens rettigheter innebærer et grovt brudd på god meglerskikk. Klager krever erstatning tilsvarende 900 000 kroner oppjustert til dagens nivå.
Innklagede har i hovedsak anført:
Foreldelse
Prinsipalt er kravet foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år og regnes fra tidspunktet misligholdet inntrer. I dette tilfelle inntrådte misligholdet allerede ved signering av kjøpekontrakten, og senest ved tinglysning av eiendommen i februar 2016. Den alminnelige foreldelsesfristen er følgelig passert for tre år siden.
Det eksisterer en tilleggsfrist på ett år fra klageren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om forholdet. Allerede i kjøpekontrakten kom det tydelig frem at hele eiendommen – med alle rettigheter og forpliktelser – ble overført fra klager til kjøper, samt at det ikke forelå noen ordninger som skulle sikre klageren rettigheter til deler av eiendommen. På dette tidspunktet burde klager skaffet seg kunnskap om forholdet.
Subsidiært burde klageren skaffet seg kunnskap mellom signering av kjøpekontrakten og salget til nåværende eier i april 2019. Tidsaspektet må ha forsterket klagerens oppfordring til å foreta seg noe, da han måtte kjenne til at eiendommen i sin helhet var overført til ny kjøper. Klageren har eksempelvis måttet forholde seg til kjøperen når det gjelder søknad i forbindelse med oppdeling. Klageren har vært klar over at han var avhengig av kjøpers velvilje dersom han ikke sikret seg på en eller annen måte.
Klageren må tidlig i prosessen ha forstått at det forelå en betydelig risiko, og at han ikke var sikret. Over tid må dette ha materialisert seg til en svært sterk oppfordring om å foreta seg noe dersom han skulle ha rettigheten sin i behold. Klageren visste at det var en dispensasjonssøknad som eventuelt måtte til, og at et mulig oppdrag med å selge tomten forutsatte at delingsprosessen tillot det. Det gikk flere år, men klageren foretok seg likevel ingenting. Tilleggsfristen begynte senest å løpe ved videresalget i 2019. Samlet sett er det ikke tvilsomt at tilleggsfristen har utløpt.
Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Subsidiært gitt at kravet ikke er foreldet, kan klagen ikke føre frem.
Kjøpekontrakten viser at eiendommen ble kjøpt slik den tilhørte klageren. Ved utarbeidelsen av kjøpekontrakten forstod megleren situasjonen på en annen måte enn klageren fremstiller det i dag. Innklagede har imidlertid registrert at både klager og kjøper mener at klageren skulle ha rettigheter i eiendommen.
Det er riktig at innklagede ikke sikret klagerens rettigheter til ett mål av tomten ved gjennomføringen av oppdraget i 2015. Det erkjennes at megleren gjorde en feil, og at innklagede som den profesjonelle part skulle handlet annerledes. På denne bakgrunn har innklagede fremsatt et tilbud på 200 000 kroner som minnelig løsning. Klageren har valgt å avslå dette.
Oppdraget inngått i 2017 var begrenset til å gjelde et eventuelt salg av tomt, forutsatt at den lot seg fradele. Megleren utarbeidet ikke et verdidokument, slik som for eksempel en e-takst eller fullverdig verdivurdering. Oppdragsavtalen inneholdt kun informasjon om antatt verdi på tomten, forutsatt at den ble fradelt og godkjent for bebyggelse. Det er på ingen måte i strid med god meglerskikk at oppdragsavtalen inneholder dette. Megleren presiserte også at det ville være nødvendig med en dispensasjonssøknad, og at det var klageren som selv måtte ordne dette. At innklagede skulle besørge dispensasjonssøknad eller lignende har aldri blitt forespeilet. Det er heller ikke noe som normalt inngår i et salgsoppdrag. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren har uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap, og det er i alle tilfeller ikke fremlagt dokumentasjon for hvilket nivå et eventuelt tap skulle vært på. Klageren har heller ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger at han har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.
Klageren har benyttet den antatte verdien på 900 000 kroner som argumentasjon for nivået på det anførte økonomiske tapet. Verdivurderingen har ingen sammenheng med den faktiske situasjonen for denne delen av eiendommen, eller den situasjonen som forelå på salgstidspunktet. Vurderingen ble foretatt av en annen megler, og under forutsetning av at tomten faktisk kunne fradeles. Det er på det rene at eiendommen ikke har latt seg dele opp, og vurderingen kan derfor ikke brukes som dokumentasjon for et påstått økonomisk tap. Det er ingenting som tilsier at det i fremtiden vil bli mulig å dele opp eiendommen. Det er altså ingen utsikter til at man på noe tidspunkt vil kunne oppnå en slik verdi for den anførte tapte rettigheten.
For øvrig ville det ikke hatt nevneverdig økonomisk betydning om eiendommen i 2016 ble solgt med tomt på ett eller to mål. Den siste delen av eiendommen gir ingen eller svært liten merverdi til resten.
Klagerens påstander om at det foreligger brudd på flere av straffelovens bestemmelser er ikke nærmere redegjort for. Det finnes heller ingen dokumentasjon som peker i denne retningen. Innklagede bestrider på det sterkeste at det foreligger slike lovbrudd.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til klagen ikke fører frem.
Klageren har fremsatt et erstatningskrav på 900 000 kroner. Nemnda finner at et eventuelt erstatningskrav er foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Foreldelsesfristen begynte i hvert fall å løpe fra det tidspunktet tinglysing skjedde i februar 2016, og eventuelle krav var da foreldet i februar 2019. Foreldelsesfristen ble avbrutt 8. februar 2022 ved klagen til reklamasjonsnemnda, det vil si lenge etter at kravet var foreldet. Noen tilleggsfrist er ikke aktuelt her.
Ut fra det resultat nemnda her har kommet til, er det ikke grunnlag for å ta stilling til meglers håndtering av oppdraget.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.