Klage nr. 2022090
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Vest
Saken gjelder: Uriktig opplysning om forkjøpsrett. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2022 deltok klageren i en budrunde på en andelsleilighet som innklagede formidlet. Da klageren gav sitt nest siste bud opplyste megleren om at forkjøpsrett kunne gjøres gjeldende. I salgsoppgaven var det imidlertid opplyst at fristen for å melde forkjøpsrett var utgått. Det er enighet mellom partene om at det var gitt feil opplysninger vedrørende forkjøpsrett i salgsoppgaven. Spørsmålet er om megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil opplysninger. Erstatningskravet er 100 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var det opplyst at fristen for å melde forkjøpsrett var gått ut. Dette viste seg ikke å være riktig, da megleren under budrunden opplyste at forkjøpsretten skulle utlyses på nytt. Klageren kunne hatt forkjøpsrett ved å overdra sitt fars medlemsnummer i gjeldende boligbyggelag til seg selv. Dersom klageren før budrunden hadde fått vite at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende, hadde hun benyttet seg av den. Siden salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger, ble klageren fratatt muligheten til å gjøre forkjøpsretten gjeldende.
Selv om megleren opplyste om forholdet mot slutten av budrunden, var dette for sent. I en «hektisk» budrunde med korte frister var det umulig for klageren å benytte seg av forkjøpsretten. Som det fremgår av budjournalen, var det kun to budgivere som deltok i budrunden. Dersom klageren hadde fått muligheten til å gjøre forkjøpsretten gjeldende, ville det kun gjenstått én budgiver, og salgsprisen ville følgelig ikke blitt presset opp. Det er uten betydning at det var flere interessenter som fulgte budgivningen.
De uriktige opplysningene vedrørende forkjøpsretten har vært avgjørende for salgsprisen. Det at en profesjonell aktør som innklagede gjør en slik feil, er klanderverdig. Klageren kjøpte leiligheten for 1 970 000 kroner, mens prisantydningen var 1 790 000 kroner. Den ble dermed solgt for 180 000 kroner over prisantydning som følge av feilen. Leiligheten ville utvilsomt blitt solgt for en lavere pris dersom riktig opplysninger var gitt salgsoppgaven. Dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning på minimum 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede erkjenner og beklager at det på salgstidspunktet var gitt uriktige opplysninger vedrørende forkjøpsrett i salgsoppgaven.
Forkjøpsretten ble i utgangspunktet utlyst med frist 14. oktober 2021. Da leiligheten ble lagt ut for salg 28. oktober 2021 var det avklart at ingen hadde meldt inn forkjøpsrett. Dette ble formidlet i salgsoppgaven. Borettslagets forretningsfører har imidlertid en regel om at dersom boligen ikke blir solgt innen tre måneder etter mottatt varsel om utlysning, må forkjøpsretten utlyses på nytt. Siden megleren sendte varsel 4. oktober 2021 og leiligheten ikke ble solgt før 8. februar 2022, måtte forkjøpsretten utlyses på nytt. Opplysning om dette ble ikke inntatt i salgsoppgaven.
Klageren har erkjent at hun la inn bud etter å ha mottatt riktige opplysninger om forkjøpsrett. I tillegg til to budgivere, var det 27 andre interessenter som fulgte budrunden. Det er umulig å forutse hvordan budrunden ville utspilt seg dersom klageren ikke hadde lagt inn bud. Det er uvisst om interessentene som fulgte budrunden ville lagt inn bud.
Klageren la inn bud etter at hun ble opplyst om at forkjøpsretten ble utlyst på nytt. Det kan derfor ikke ha vært avgjørende for klagerens budgivning at forholdet til forkjøpsretten var kjent og avklart. Det foreligger ikke erstatningsgrunnlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens uriktige opplysninger om forkjøpsrett og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Forkjøpsrett
Det følger av den ufravikelige bestemmelsen i borettslagsloven § 4-15 at boligen må lyses ut på nytt dersom det går mer enn tre måneder fra forhåndsvarsel blir mottatt, og nye frister løper. Innklagede har erkjent at megler ga feil opplysninger om forkjøpsretten i salgsoppgaven.
Nemnda finner at meglers forsømmelse her er i strid med god meglerskikk, og at megler var uaktsom.
Erstatningskravet
Som nevnt har megler opptrådt uaktsomt, og ett av vilkårene for at innklagede er erstatningsansvarlig er følgelig oppfylt. Men klager har ikke sannsynliggjort at hun har lidt noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Det er ikke avgjørende at leiligheten ble solgt over prisantydning. Det er også uvisst hvordan forkjøpsberettigede ville forholdt seg, og om klageren ville fått leiligheten og til hvilken pris. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler til Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Vest har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom. Erstatningskravet fører ikke frem.