Klage nr. 2022101

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. juni 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Trondheim Torg

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I mai 2021 kjøpte klageren et rekkehus formidlet gjennom innklagede. Boligen var tilknyttet en velforening som var ansvarlig for vedlikehold av utearealer og garasjeanlegg. Under salgsprosessen opplyste megleren hverken om vellets vedtekter eller at boligens terrasse var etablert utenfor eiendommens grense. Spørsmålet er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke opplyse om forholdene, og om dette gir grunnlag for erstatning på 225 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Det ble hverken i salgsoppgaven eller på annen måte opplyst om velforeningens vedtekter. Vedtektene ble først fremlagt for klageren etter budrunden.

 

For det første fremgår det av vedtektene at klageren var pålagt å være medlem, og at det ville påløpe vesentlige drifts- og vedlikeholdskostnader i nærmeste fremtid. Kostnadene knyttet seg blant annet til manglende overvannstiltak i hele velforeningens område. I tillegg ville det påløpe kostnader knyttet til formalisering av eierskap av garasjene under boligene. Selgeren var godt informert om prosessen rundt dette. Det vises i den forbindelse til årsmeldingen fra 2019. Likevel krysset selgeren av for at han ikke kjente til private avtaler eller planer for eiendommen i egenerklæringsskjema punkt 17 og 24. Megleren innhentet i forbindelse med salget opplysninger om velforeningen fra 2020, men har likevel valgt å tilbakeholde disse.

 

For det andre presiserer vedtektene at det ikke er adgang for å leie ut parkeringsplassen som tilhører boligen. Det fremgår imidlertid av salgsoppgaven under avsnitt «Utleie» at: «det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut». Klageren stolte på opplysningene i salgsoppgaven, og anså utleie av parkeringsplassen som en mulig inntektskilde.

 

Det ble hverken opplyst i salgsoppgaven eller på annen måte at 23 kvadratmeter av terrassen var etablert utenfor eiendommens grenser. Etter salgsprosessen fikk klageren vite at 12 kvadratmeter av terrassen var etablert på kommunal grunn, samt at 11 kvadratmeter var etablert på velforeningens grunn. Det forelå ingen formelle tillatelser ved salget, og klageren ble ikke gjort kjent med risikoen dette medførte. Klageren risikerer i fremtiden å bli pålagt å fjerne deler av terrassen fra kommunal grunn. Det samme gjelder deler på velforeningens grunn, ettersom velforeningen har startet en prosess med å kjøpe eller tilbakeføre overtatt fellesareal.

 

Klageren er innforstått med at han har undersøkelsesplikt, men i dette tilfellet forelå det ingen forhold som tilsa ytterligere undersøkelser. Klageren har derfor stolt på opplysningene i salgsoppgaven.

 

Det foreligger erstatningsansvar for innklagede. For det første krever klageren 15 000 kroner i erstatning for kommende drifts- og vedlikeholdskostnader. For det andre kreves det erstatning for uteblitt leieinntekt. Klageren regnet med månedlig leieinntekt av parkeringsplassen på rundt 1 000 kroner. Over fem år utgjør dette 60 000 kroner. For det tredje krever klageren 150 000 kroner i erstatning for manglende uteareal. Beløpet er beregnet utfra en snittpris på 6 513 kroner pr. kvadratmeter (23 kvadratmeter). Snittprisen er lagt til grunn utfra en tilsvarende sak nevnt i ett av vedleggene til velforeningens årsmøteprotokoll fra 2019. Samlet utgjør klagerens erstatningskrav 225 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for fremtidige drifts- og vedlikeholdskostnader som måtte tilfalle klageren som følge av velforeningens beslutninger. Megleren var på salgstidspunktet ikke kjent med det fremtidige vedlikeholdet. Uansett må det være påregnelig å måtte bidra til vedlikehold i en velforening. Klageren måtte derfor forvente at det ville påløpe kostnader knyttet til drift og vedlikehold av fellesarealer. Slike kostnader er et naturlig aspekt ved å eie fast eiendom.

 

Uansett er det opplyst om forholdene i vedtektene, og innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at klageren ikke satt seg inn i disse før avtaleinngåelsen. I salgsoppgaven under avsnitt «Økonomi» ble potensielle kjøpere tydelig oppfordret til å innhente samt gjøre seg kjent med vedtektene til velforeningen. I vedtektene punkt § 04 nr. 4 fremgår det at:

«Vellets medlemmer er bundet av vedtak som treffes av Vellets årsmøte og styre innenfor velforeningens vedtekter. Dette innebærer at hvert medlem har uoppsigelig plikt til å gjøre de innbetalinger til Vellet som følger av dets vedtekter og beslutninger, så som utgifter til drift, reparasjoner og vedlikehold med mer av vellets eiendom og fellesanlegg».

 

Velforeningens årsmelding fra 2019 har ikke blitt fremlagt for megleren. I forbindelse med salget innhentet han opplysninger om velforeningen fra 2020.

 

Selgerens avkrysninger under punkt 17 og 24 i egenerklæringen foranlediget ikke en utvidet undersøkelsesplikt for megleren. Krav knyttet til eiendommen må rettes til selgeren eller selgerens boligselgerforsikring etter avhendingsloven. Innklagede vil ikke være rette adressat i dette tilfellet.

 

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at klageren ikke gjorde seg kjent med vedtektene vedrørende adgangen for å leie ut parkeringsplassen. Klageren hadde ikke rimelig grunn til å forutsette at det var adgang for utleie. Megleren ble ikke gjort kjent med at klageren ønsket å leie ut parkeringsplassen forut for avtaleinngåelsen. Det ble heller ikke gitt opplysninger som gav klageren grunn til å tro at det var adgang for dette.

 

Dersom adgangen til utleie var et forhold av betydning for klageren, skulle han undersøkt dette nærmere før avtaleinngåelse. Det at klageren unnlot å foreta nærmere undersøkelser, er en risiko han selv må bære.

 

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for avvik ved utearealer og terrassen. Det var ansett som upåregnelig for megleren at det skulle foreligge avvik. Megleren har gjort de undersøkelser som kan kreves av ham, og har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Alle rekkehusene har terrasser som er utformet likt. Av kartutsnittet vedlagt salgsoppgaven fremstår det som at alle terrassene er bygd på tilsvarende måte. Forholdene som klageren avdekket knyttet til utearealene og terrassen, var ikke noe megleren burde eller skulle oppdaget. Det er ikke fremlagt noe som underbygger at megleren skulle ha opptrådt annerledes. Selgeren gav ikke megleren informasjon som tilsa at han burde foretatt ytterligere undersøkelser om forholdene, jf. selgerens egenerklæring.

 

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for noen av forholdene som klageren har trukket frem. Det er ikke dokumentert at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Etter innklagedes syn er det handlet i tråd med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Velforeningen

 

Det fremgikk klart av salgsoppgaven under Informasjon at det var en velforening. Videre at velavgiften dekker fellesarealer, vedlikehold og garasjeanlegg, og at vedtektene for vellet kan fås ved forespørsel til megler.

 

Selv om megler ikke ga noen nærmere opplysninger om vellet, har megler overholdt opplysningsplikten i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Men det hadde vært en fordel om megler uttrykkelig hadde opplyst at medlemskap i vellet var obligatorisk, og hva årsavgiften var.

 

Utleie av parkeringsplassen

 

Klageren har vist til at det etter vellets vedtekter ikke var adgang til utleie av parkeringsplassen. I salgsoppgaven stod det derimot at det ikke forelå regler til hinder for at eiendommen leies ut.

 

Nemnda har kommet til at klagen her ikke kan føre frem. Eiendommen må her sikte til selve rekkehuset m/garasjeplass. Dersom utleie av garasjeplassen var av betydning for klageren, hadde han all oppfordring til å spørre megler spesielt om dette. Nemnda kan heller ikke se at det står noe om utleie av parkeringsplassen i vedtektene.

 

Terrasse

 

Her hadde alle rekkehusene terrasser som var utformet likt. Det er ikke noe i den fremlagte dokumentasjonen eller andre forhold som tilsa at megler ved salget skulle foretatt nærmere undersøkelser om lovligheten av terrassen.

 

Erstatningskravet

 

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.