Klage nr:
184/08

Avgjort:
02.02.2009

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Bergen Minde

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler høsten 2004. Klageren hadde en representant i budrunden. Saken gjelder påstand om at innklagede sa at det forelå et konkurrerende bud, i en situasjon hvor det forelå motbud fra selgeren. Eiendommen ble lagt ut for salg med en prisantydning 250000 kroner lavere enn det klageren kjøpte den for og klageren fremmer erstatningskrav mot innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Saken ble behandlet i forliksrådet den 26. august 2008. Etter ønske fra partene ble forliksforhandlingene innstilt. Det var ikke grunnlag for forliksforhandlinger. Klagerne har valgt foreløpig ikke å forfølge saken gjennom rettsapparatet, men isteden å fremme en klage overfor Reklamasjonsnemnda.

Av korrespondansen med innklagede fremgår det at det ikke ble sendt tilslagsbrev etter den muntlige avtalen. Etter klagerens syn ville dette avklart situasjonen der og da. I forliksklagen fremgår det at klageren oppfattet at en konkurrerende budgiver hadde lagt inn bud på 1 200 000 kroner og at klageren fikk tilslaget om han økte sitt bud tilsvarende. Dersom innklagede hadde sendt tilslagsbrev, ville det mest sannsynlig fremgått at det var selgeren som hadde fremsatt et mottilbud som ble akseptert av klageren. Den misforståelsen som åpenbart oppsto i budrunden, ville dermed vært avklart. Klageren ville da umiddelbart trukket seg fra handelen. Klageren mener innklagede ikke har gjort det innklagede skal for å ivareta hans interesse. Dette skjedde ved at innklagede ikke på en tilstrekkelig klar måte formidlet at det forelå mottilbud fra selgeren. Denne feilen ble ytterligere tilslørt ved at innklagede ikke sendte tilslagsbrev. Klageren krever derfor 250 000 kroner i erstatning.

I klagerens forliksklage fremgår det blant annet følgende:

Kjøpet ble gjennomført i oktober 2004. I november 2005 ble klageren kjent med at det ikke forelå et konkurrerende bud, men at selgeren hadde lagt inn et motbud. Klagerens advokat skrev til innklagede i mai 2007 med krav om erstatning.

Innklagede anfører:

Klageren var på visning på eiendommen og fikk forelagt salgsoppgaven. Ved en fullmektig la klageren inn bud på
950 000 kroner. Dette ble ikke akseptert av selger. Men selger forela et motbud til klageren ved hans fullmektig på 1200 000 kroner. Fullmektigen var tydelig informert at dette var et motbud og hva dette innbar. Motbudet og aksepten av det ble notert i budloggen. Det var da avtalte bindende handel for begge parter.

Innklagede vet ikke hvorfor det ikke ble sendt ut akseptbrev, men kan ikke at dette skulle ha noen innvirkning på avtalen, da akseptbrevet kun ville vist til budet og bekreftet handelen som sådan.

Den 13. oktober 2004 ble kjøpekontrakten signert av kjøperne på innklagedes kontor. Klageren hadde anledning til å se budloggen, men benyttet seg ikke av dette. Eiendommen ble overtatt den 29. oktober 2004, overtakelsesprotokoll signert, oppgjøret foretatt og skjøte og obligasjon ble tinglyst på eiendommen.

Den 2. mai 2007 ble innklagede kontaktet av klagerens advokat med påstand om at klagerens fullmektig hadde blitt kontaktet av innklagede. Innklagede skal ha fortalt at det var kommet inn et bud på 1 200 000 kroner og forespurt om klageren ville øke sitt bud tilsvarende. Etter innklagedes oppfatning er dette ikke riktig. Som det fremgår av budloggen var det kun to bud på eiendommen,klagerens bud og selgerens motbud. Det er også denne informasjonen innklagedes saksbehandler ga til klagerens fullmektig.

Den 14. mai 2007 oversendte innklagede kopi av budloggen til klagerens advokat.

Innklagede bemerker at i en budrunde med flere budgivere måtte klageren mest sannsynlig lagt inn et bud høyere enn det foreliggende for å få tilslaget på eiendommen, og ikke et likelydende.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av påstand om at klagerne ikke var informert om at det var kun en budgiver og at de aksepterte et motbud fra selgeren.

Etter ulovfestede regler må den som mener å ha et krav, sørge for å reklamere innen rimelig tid, jf. Rt. 1996 s. 407, Rt. 1992 s. 295, Rt. 2003 s. 1501.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kunne klageren fått kjennskap til misforståelsen kort tid etter avholdt budrunde med fullmektig. I saken fremgår det at klageren ble oppmerksom på det påklagede forholdet i november 2005. Først i mai 2007 ble innklagede kontaktet av klagerens advokat. Klagen ble mottatt hos Reklamasjonsnemnda den 22. september 2008. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren utvist en slik passivitet at kravet ikke kan føre frem.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.