RFE-2020-330
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Arne Oddvar Berg (Advokat Arne Oddvar Berg AS)
Innklaget: Boli Eiendomsmegling AS v/advokat Truls Ove Karlsen (Steinkjeradvokatene ANS)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om kr 550 000 i erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2015 inngikk klageren avtale om kjøp av prosjektert leilighet som innklagede foretak hadde i oppdrag å formidle. Klageren har trukket frem en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, ved håndteringen av oppdraget samt om klageren med dette har krav på erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 550 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det klages på meglerens opptreden og håndtering av salgsprosessen etter at klageren ble påtvunget en leilighet etter forkastelige salgsmetoder.
Klageren sa tydelig ifra, både da megleren la salgsoppgaven i hendene hans under hans første besøk, samt i etterfølgende kontakt, at han ikke var interessert i noen leilighet da han ønsket å bygge seg hus. Likevel ringte megleren han påfølgende dag å sa at han måtte komme innom kontoret for å skrive under på en intensjonsavtale om kjøp av leiligheten for å beholde tilbudet i meglerens ferieavvikling. Denne intensjonsavtalen hevder megleren nå var en bindende avtale om kjøp av leiligheten.
Til og med på det første byggemøtet presiserte klageren klart og tydelig at han ikke ønsket å kjøpe noen leilighet, men at han var blitt lurt opp i en bindende kontrakt mot sin klare vilje og ønske.
Avhending av eiendom reguleres av avhendingsloven. Det kan reises spørsmål om det i dette tilfelle var inngått en bindende avtale. Hvorvidt det er inngått en bindende avtale eller ei reguleres av avtalelovens bestemmelser. Det er ikke inngått noen bindende avtale om kjøp av leiligheten. Noe som begrunnes i klagerens klare opplevelse av at han bare hadde inngått en intensjonsavtale som skulle sikre han at leiligheten ikke ble solgt til andre mens megleren var på ferie.
Klageren tok kontakt med megleren da han kom tilbake fra ferie og ga klart uttrykk for at han ikke ønsket å holde på denne leiligheten. Han ble da fortalt at det det her var inngått en bindende kjøpsavtale og ikke en intensjonsavtale. Klageren følte seg lurt av megleren og krevde umiddelbart å bli fristilt fra avtalen. Klageren følte seg fullstendig overkjørt av megleren. Han resignerte og gjennomførte handelen i mars 2016. Hadde han forstått at intensjonsavtalen var en bindende avtale om kjøp av leiligheten, hadde han aldri signert på dette dokumentet.
Etter kjøpet måtte han sørge for å få leiligheten tilrettelagt for sitt behov, noe som påførte han en merkostnad på ca. 400 000 kroner. Leiligheten var markedsført med livsløpsstandard, og parkering samt en bod til hver leilighet. Parkeringsplassen viste seg å være uegnet for HC-parkering, da den ikke var anlagt med standard bredde og dermed var for smal. Heller ikke boden var tilrettelagt for rullestolbrukere. Klageren ble pålagt å kjøpe en ekstra parkeringsplass med bod for å plass til bilen sin. Klageren ble dermed påført en ekstra kostnad på 100 000 – 150 000 kroner, til tross for at dette var en bygningsmessig feil fra utbyggers side. Merkostnadene for klageren utgjør til sammen 550 000 kroner.
Vilkårene for erstatning er oppfylt. Klageren er påført et økonomisk tap som megleren kan klandres for. Det er sammenheng mellom hendelsen og de påførte ekstrakostnadene. Merkostnadene kreves dekket av innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sekretariatets avvisningsbeslutning burde ikke vært omgjort. Alminnelige regler for passivitet tilsier at reklamasjoner skal følges opp innen rimelig tid. Når reklamasjonen ikke ble fulgt opp over en periode på mer enn ett år, og oppfølging først skjedde etter at saken var avvist i sekretariatet, er innklagede av den oppfatning at det var riktig å avvise saken. Det må i vurderingen også vektlegges at påstandene om at klager skal ha blitt «påtvunget leilighet med forkastelige salgsmetoder» ble fremsatt i april 2020. Meglerforetaket hadde all grunn til å tro at saken var avsluttet fra klagerens side. Klagen må avvises fra videre behandling som følge av passivitet.
I tillegg kommer at saken er lite egnet for skriftlig behandling. Det er fremsatt påstander som ikke er dokumentert med annet enn en skriftlig forklaring fra klagerens side. Klageren har ikke forsøkt å dokumentere det som har skjedd.
Klageren oppsøkte meglerforetaket sommeren 2015, i forbindelse med at han var på utkikk etter ny bolig. Han hadde behov for spesialtilpasset bolig ettersom han var rullestolbruker, og det var vanskelig å finne egnet bosted i bruktmarkedet. Han fikk informasjon om et nybyggprosjekt innklagede hadde i oppdrag å formidle salget av, og fikk med seg prospekt.
Bindende kjøpsbekreftelse på en av leilighetene i prosjektet ble sendt meglerforetaket 10. juli 2015. Det fremgikk tydelig av dokumentets overskrift at dette var en «Bindende kjøpsbekreftelse». Innholdet i dokumentet ble gjennomgått og fylt ut av eiendomsmegleren i samråd med klageren.
Det stemmer at eiendomsmegleren skulle på ferie påfølgende uke, men det stemmer ikke at han presset på for å få signatur. Arbeidene var igangsatt på byggeplassen, og det nærmet seg fellesferie. Rørsystemene for baderommene skulle støpes ferdig før entreprenøren tok ferie. Klageren ønsket å endre løsningen på baderommet som følge av at han var avhengig av rullestol. Selgeren hadde opplyst at dersom klageren ville kjøpe leiligheten med de endringene han ønsket vedrørende tilpasning av bad, så måtte entreprenøren få vite dette fordi støpearbeidene skulle påbegynnes uken etter. Klageren måtte dermed bestemme seg senest fredag 10. juli 2015. Meglerforetaket hadde ingen innvirkning på fremdriften i byggeprosessen og videreformidlet kun informasjon mottatt fra selger og entreprenør.
Den 16. juli 2015 sendte klageren en e-post til megleren hvor han uttrykte bekymring og nevnte samtidig at det kunne være aktuelt å trekke seg fra avtalen. Megleren opplyste at det ville bli innkalt til møte etter ferien. Møtet ble avholdt 4. august 2015. Til stede var klageren og hans datter i tillegg til representanter for selger, meglerforetaket og arkitekt. Det ble skrevet møtereferat som ble oversendt pr. e-post 5. august 2015. De spørsmål klageren hadde, ble tatt opp i møtet.
Arkitekten utarbeidet nye tegninger tilpasset klagerens ønsker om endringer av baderom, nedsenket kjøkkeninnredning osv. dagen etter møtet. I august 2015 hadde kjøper og selger en dialog omkring kjøkkenet med kjøkkenleverandøren. Klageren ba selger om å vurdere innholdet i avtalen. I oktober 2015 ble det avholdt nytt møte hvor også representanter for elektroleverandøren deltok. Det ble også denne gang skrevet referat. Klageren krevde at han fikk egen HC-parkering øremerket hans leilighet. Arkitekten fikk i oppdrag å se på saken som endte med at klageren kjøpte til en ekstra parkeringsplass slik at leiligheten hans disponerte to parkeringsplasser og to boder. Kjøpekontrakten mellom klageren og selger ble inngått 13. november 2015. Ekstrautlegg til parkeringsplass og ekstra bod ble inntatt. De øvrige endringene ble avtalt direkte med selger eller selgers leverandører. Oppgjøret for endringsarbeidene ble betalt direkte til selger eller underleverandørene. Meglerforetaket vet ikke hvilke ekstraarbeider klageren bestilte utover det som fremgår av kjøpekontrakten.
Klageren flyttet inn i leiligheten i mars 2016. Overtakelsesforretning etter bustadoppføringslova ble gjennomført 14. mars 2016. Det ble holdt tilbake 10 000 kroner på grunn av manglende ferdigattest. Klageren ønsket etter hvert å selge leiligheten og tok i den anledning kontakt med innklagede i juni 2017. Eiendommen ble lagt ut for salg på høsten. Prisantydningen ble satt til 2 250 000 kroner. Oppdraget ble trukket tilbake av klageren som følge av at meglerforetaket ikke oppnådde forventningene hans til kjøpesum.
Klageren kontaktet senere en annen eiendomsmegler, og leiligheten ble solgt i mai 2020 for 2 050 000 kroner. Meglerforetaket mottok et brev fra klageren 17. april 2020. Klageren påstod i brevet at han var blitt «manipulert og bedratt». Han påstod også at megleren var en «bedrager», og at han «lurer og lyger». Brevet ble besvart av fagansvarlig 23. april 2020, hvor påstandene ble tilbakevist.
For det tilfelle at saken ikke avvises, må meglerforetaket frifinnes for de krav som er fremsatt. Klageren har fremsatt påstander om at innklagedes eiendomsmegler skal ha vært manipulerende og begått bedrageri, samt bevisst kommet med usannheter. Påstander som inneholder sterkt belastende faktum, krever kvalifisert sannsynlighetsovervekt for å kunne legges til grunn, jf. Rt-2003-1671. Klageren har ikke gjort noe forsøk på å dokumentere de alvorlige påstandene.
Klageren nevnte i en tidlig fase at det var aktuelt å trekke seg, men det var ikke tema i møtene sommeren og høsten 2015. Det var hastverk fordi byggearbeidene hadde startet og fellesferien nærmet seg, det hadde ingen ting med ferieavvikling hos innklagede å gjøre. Bustadoppføringsloven § 52 første ledd, åpner for at en forbruker kan avbestille arbeidene frem til overtakelsen. Klageren kunne ha benyttet denne muligheten, dersom han ønsket det.
Det foreligger mye korrespondanse mellom partene frem til kontraktsignering og kun en gang nevnte klageren at det var aktuelt å bryte kontrakten. Han flyttet inn i boligen i mars 2016 og signerte overtakelsesforretningen. Hadde klageren vært så vidt misfornøyd med meglerforetaket som han i 2020 ga uttrykk for, ville han formodentlig også ha oppsøkt et annet meglerforetak i forbindelse med et salg av leiligheten. Meglerforetaket ble kjent med de alvorlige påstandene først våren 2020, ca. 4,5 år etter at kjøpekontrakt ble signert.
De omfattende endringene som ble bestilt av klageren hadde ikke noe med «livsløpsstandard» å gjøre. Dette var spesialtilpasninger som ble bestilt av klageren i forbindelse med tilrettelegging for hans handicap og behov.
Det kan ikke være tvil om at klageren inngikk en rettslig forpliktende avtale om kjøp av leiligheten. Når det gjelder betaling av ekstrautlegg, er dette sannsynligvis utlegg han har hatt som følge av endringsbestillinger fra selger eller deres underleverandører.
Som rettslig grunnlag for kravet har klageren vist til avhendingslovens regler. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til krav som regulerer forholdet mellom kjøper og selger. Slike krav må rettes mot selger, eventuelt andre kontraktsmotparter. Meglerforetaket må av den grunn frifinnes. For det andre var det ikke noe å utsette på den behandling klageren fikk fra megleren. Henvendelser i anledning saken ble fulgt opp.
Kravet er begrunnet med forhold som skjedde i 2015. Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år. Foreldelsen ble tidligst avbrutt i og med at klagen ble sendt inn den 23. november 2020, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2. Et eventuelt økonomisk krav er av den grunn foreldet i henhold til foreldelsesloven §§ 3, jf. 2.
Innklagede har etter dette fremsatt følgende påstand:
- Prinsipalt: Saken avvises.
- Subsidiært: [Innklagede meglerforetak] frifinnes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Avvisning
Innklagede har for det første anført at saken må avvises på grunn av passivitet. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for det. Vedtektene for nemnda åpner ikke for avvisning på grunn av passivitet, og heller ikke ulovfestet rett gir grunnlag for det. En annen sak er at klagerens eventuelle passivitet kan ha betydning for vurderingen av klagen som sådan.
Innklagede har for det andre anført at saken er lite egnet for skriftlig behandling. Nemnda er ikke enig i det og vil realitetsbehandle klagen.
God meglerskikk
Når nemnda skal ta stilling til om megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk, kan nemnda kun bygge på den fremlagte skriftlige dokumentasjonen. Klageren, megleren og vitner avgir ikke forklaring for nemnda.
Det er på det rene at klager skrev under på kjøpsavtalen, som innebar at det var inngått bindende avtale om kjøp av leiligheten. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at det er sannsynliggjort at den avtalen klageren inngikk, var en «intensjonsavtale». Det er heller ikke sannsynliggjort at klageren ble påtvungent en leilighet etter forkastelige salgsmetoder.
Konklusjonen er at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Foreldelse
Innklagede har anført at eventuelle erstatningskrav er foreldet. Klageren har ikke kommentert spørsmålet om foreldelse.
Nemnda har kommet til at eventuelle erstatningskrav ville vært foreldet. Det som er grunnlaget for klagerens krav, dreier seg om forhold i 2015. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Treårsfristen begynte å løpe fra den dag skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf.
§ 9 nr. 1. Foreldelse kan avbrytes ved at klageren (kreditor) tar rettslige skritt mot innklagede (skyldneren), eller når kravet bringes inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, jf. § 16 nr. 2. Klagen ble sendt inn 23. november 2020, det vil si fem år etter at de forhold kravet bygger på, oppstod. Eventuelle tilleggsfrister til den alminnelige foreldelsesfristen er ikke aktuelle i denne saken.
Nemnda nevner at foreldelse avbrytes kun ved at det tas formelle skritt. Dette innebærer at det at det har vært en dialog i 2015 mellom megleren og klageren om de forhold erstatningskravet bygger på, avbryter ikke foreldelse. E-poster avbryter ikke foreldelse.
Konklusjonen er at eventuelle erstatningskrav vil vært foreldet, slik at eventuelle krav uansett ikke ville ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.