RFE-2021-275

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Bjørn Gullaker (Advokatene Gullaker, Jørgensen og Kirkeby)

 

Innklaget:                      Proaktiv Bolig og Prosjektmegling AS avd. Holmestrand

 

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I august 2020 videresolgte klagerne leiligheten sin gjennom innklagede foretak. Det var avtalt at kjøperne skulle betale klagerne et forskudd. Ved en misforståelse fra innklagedes side, ble feil kontrakt oversendt for signering. Klagerne fikk ikke utbetalt forskuddet før riktig kontrakt var signert av alle parter. I tillegg til forsinkelse ved videresalg og oppgjør, har innklagede unnlatt å svare på klagernes henvendelser. Spørsmålet er om megleren med dette har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det gir grunnlag for erstatningsansvar. Videre er det spørsmål om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som tilsier at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever også erstattet sine advokatutgifter.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Den 28. januar 2019 inngikk klagerne avtale om kjøp av leilighet med et utbyggerfirma. I henhold til avtalen skulle klagerne betale utbyggeren et forskudd på 794 000 kroner.

 

Før den avtalte overtakelsen i fjerde kvartal 2020 valgte klagerne å videreselge leiligheten gjennom innklagede foretak. Den 11. august 2020 solgte klagerne leiligheten for 8 025 000 kroner og krevde at kjøperne skulle betale tilsvarende forskudd som de selv hadde betalt til utbyggeren. Da kjøperne ikke betalte forskuddet innen avtalt frist 11. september 2020, krevde klagerne i brev av 28. september 2020 at megleren skulle foreta oppgjøret med tillegg av forsinkelsesrenter. Megleren bekreftet senere via telefon at oppgjøret fra kjøperne stod på klientkonto, og at oppgjøret ville bli gjennomført.

 

Etter gjentatte muntlige og skriftlige purringer fastholdt klagerne kravet om forsinkelsesrenter fra 11. september 2020 og frem til oppgjøret ble gjennomført. I den forbindelse nevnes det at klagerne som følge av forskuddet hadde løpende renter på sitt eget lån.

 

Videre forutsatte innklagede at en transportavtale av kjøpekontrakt måtte underskrives før oppgjøret kunne gjennomføres. Klagerne fikk dermed oversendt en transportavtale hvor det under punkt 8 ble lagt til grunn at klagerne ikke hadde noen rettigheter eller plikter ovenfor utbyggeren etter overtakelse.

 

Innklagede forutsatte deretter at det ble undertegnet en ny transportavtale, hvor punkt 8 var revidert slik at klagerne ble pålagt solidaransvar med kjøperne overfor utbygger. Bakgrunnen for dette var at avtalen måtte godkjennes av utbyggeren.

 

Det ble en diskusjon om hvorvidt klagerne skulle stå solidarisk ansvarlige for kjøpernes oppgjør til utbyggeren. Siden solidaransvar ikke var forutsatt i de tidligere kontraktutkastene, krevde klagerne at det ble inngått en kontrakt med kjøperne hvor klagerne ikke ble pålagt solidaransvar.

 

Etter diskusjon og korrespondanse følte klagerne seg presset av innklagede til å akseptere transportavtalen som forutsatte solidaransvar.

 

I brev av 18. februar 2021 forutsatte klagerne at innklagede skulle redusere salgsomkostninger og meglerprovisjon.

 

Brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3

For det første har klagerne gjentatte ganger forsøkt å avklare forhold ved saken med innklagede uten å få svar. Innklagede har ikke avklart de krav som måtte innfris i forhold til utbyggeren, slik at dette kunne bli hensyntatt i kjøpekontrakten/transportavtalen fra begynnelsen av.

 

For det andre har klagernes interesser ikke blitt tilstrekkelig ivaretatt. Klagerne følte seg presset til å underskrive transportavtalen med avtalt solidaransvar overfor utbyggeren. I utgangspunktet var det ikke stilt krav om solidaransvar i kjøpekontrakten. Dette ble først forutsatt i transportavtalen. For å få tilbakebetalt forskuddet, og dermed få dekket sine egne bankforpliktelser, ble klagerne presset til å signere transportavtalen.

 

For det tredje har innklagede ikke medvirket til salg av leiligheten til høystbydende. Den

10. august 2020 videresendte megleren et bud på 8 218 000 kroner. Klagerne aksepterte dette, men budet ble ikke fulgt opp av megleren. Det endte med at klagerne solgte leiligheten for

8 025 000 kroner. Tidligere har innklagede ikke fremlagt budjournal, og heller ikke redegjort for årsaken til at det høyeste budet ikke ble fulgt opp. Dette er kritikkverdig og innebærer brudd på god meglerskikk.

 

Når det kommer til innklagedes senere kommentarer om at budet på 8 218 000 kroner inkluderte vederlag på 275 000 kroner for parkeringsplass, opplyser klagerne at de forstod dette budet som et bud kun på leiligheten, og at avtale om parkeringsplass skulle gjøres direkte med utbyggeren. Megleren formidlet ikke noen forutsetning om at budgiver inkluderte vederlaget for garasjen i sitt bud. Leiligheten ble heller ikke frembudt med salg av parkeringsplass da den skulle videreselges.

 

Vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7

Som følge av pliktforsømmelse og brudd på god meglerskikk kreves vederlagsnedsettelse,

7. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Da det ble avtalt transport av kjøpekontrakt for leilighet under oppføring, ble arbeidet med tilrettelegging for gjennomføringen av salget vesentlig mindre enn forutsatt. Ved avregningen av meglerprovisjonen på 80 250 kroner ble det ikke hensyntatt at klagerne hadde fremsatt krav om nedjustering av meglerprovisjonen.

 

Forsinkelsesrenter

Innklagedes forutsetning om både ny kontrakt og ny transporterklæring har ført til en uryddig gjennomføring av kontraktinngåelsen samt forsinkelser og utrygghet for klagerne.

 

Kjøperne betalte ikke forskudd innen avtalt frist. Megleren ble da bedt om å foreta oppgjør med tillegg av renter. Senere fikk klagerne beskjed om at forsinkelsen skyldtes manglende bekreftelse fra utbyggerens megler på at klagerne selv hadde betalt forskudd ved sitt kjøp av leiligheten. Da utbyggerens megler bekreftet forholdet, ble forskuddet fortsatt ikke utbetalt.

 

Den 20. oktober 2020 ble klagerne underrettet om at det var utstedt feil kontrakt, og at forsinkelsen dermed skyldtes manglende signatur på riktig kontrakt. Ny kontrakt ble oversendt for signatur. Klagerne signerte ikke avtalen på bakgrunn av utbyggerens ønske om solidaransvar inntil leiligheten var gjort opp av kjøperen. Etter diskusjon om solidaransvar følte klagerne seg presset til å signere kontrakten 18. desember 2020. Forskuddet ble utbetalt 16. februar 2021.

 

Klagerne krever forsinkelsesrenter beregnet med bakgrunn i forsinket tilbakebetaling av forskudd på 794 000 kroner i perioden fra avtalt frist 11. september 2020 til oppgjøret ble gjennomført 18. februar 2021.

 

Tilleggsoppgjør

Beregnet meglerprovisjon ved boligsalget gir grunnlag for tilleggsoppgjør. Salgsoppgjøret viser at det er beregnet 80 250 kroner i meglerprovisjon ved boligsalget. Dette er imidlertid basert på kjøpekontrakten hvor en kjøpesum på 8 025 000 kroner var lagt til grunn. I oppgjørsstillingen ble det ikke tatt hensyn til det aksepterte budet på 8 218 000 kroner. Innklagede oversendte ikke budjournalen til klagerne, og det ble heller ikke redegjort for hva som var grunnlaget for at eiendommen ikke ble solgt til høystbydende. På bakgrunn av dette kreves tilleggsoppgjør med 193 000 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter.

 

Samtidig var det flere uklare punkter knyttet til innklagedes krav på megleromkostninger. Det forelå ikke grunnlag for å kreve tilretteleggingshonorar på 14 900 kroner, det samme gjaldt gebyret til utbyggeren på 30 000 kroner.

 

Dersom innklagede må foreta tilleggsoppgjør basert på det aksepterte budet, kreves det tilleggsoppgjør og forsinkelsesrenter av oppgjøret knyttet til forskuddsbetalingen. Klagerne har kun mottatt 634 200 kroner. Ifølge salgsoppgjøret gjenstår utbetaling av 244 800 kroner før det trekkes fra utgifter og provisjon.

 

Det kreves erstatning for kostander til advokatbistand på til sammen 53 826 kroner.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Et videresalg krever like mye arbeid som et vanlig salg. Det er på bakgrunn av dette ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for forsinkelsesrenter eller kompensasjon.

Oppgjøret kunne ikke blitt utbetalt tidligere ettersom det ikke forelå signert kontrakt eller var overført penger til klientkontoen.

 

Ved salg av kontraktposisjoner blir forskudd tilbakebetalt til selgeren når innklagede anser visse forutsetninger oppfylt. Meglerforetaket må ha mottatt kontrakt signert av alle parter, forskuddet må være innbetalt av ny kjøper, og garantier må være stilt.

 

Det at det i utgangspunktet ble laget feil kontraktutkast, som senere ble korrigert, endrer ikke klagernes ansvar. Kjøpekontrakten inneholdt en bestemmelse om at et videresalg forutsatte aksept fra utbyggeren. Utbyggeren ønsket ikke å akseptere videresalget uten forbehold om at klagerne ble stilt solidarisk ansvarlig med kjøperen inntil fullt oppgjør var innbetalt til klientkonto. For at utbyggeren skulle akseptere videresalget måtte dermed punkt 8 i kontraktutkastet revideres. Da klagerne ikke signerte den reviderte kontrakten, medførte det at forutsetningen for tilbakebetaling av forskuddet ikke var oppfylt, og oppgjøret trakk ut i tid.

 

Når det gjelder utbetaling av restbeløpet, foreligger det ikke forsinkelse fra innklagedes side. Det fremgår av oppdragsavtalen at forskuddet blir tilbakebetalt, fratrukket vederlag og omkostninger som er påløpt i forbindelse med salget. Den merverdi eller gevinst som selgeren eventuelt får ved salget, blir stående på klientkonto inntil boligen er overtatt, og hjemmelen er overført til endelig kjøper.

 

Siden skjøtet var sendt til Kartverket, men ikke tinglyst, var forutsetningen for tilbakebetaling av restbeløpet ikke oppfylt. Det tok tid før fullt oppgjør kunne foretas. Dette skyldtes ikke forhold hos innklagede, men forsinkelser hos Kartverket.

 

Når det kommer til transportgebyret til utbygger på 30 000 kroner, følger dette av signert kontrakt mellom utbyggeren, megler og klagerne.

 

Det stemmer at kjøperne inngav bud på 8 218 000 kroner, men dette inkluderte parkeringsplass til 275 000 kroner. Uansett avslo klagerne budet da megleren videreformidlet det. Megleren og klagerne ble enige om å gi kjøperne et motbud på 8 300 00 kroner som også inkluderte parkeringsplass. Kjøperne aksepterte motbudet, og klagerne tjente dermed

82 000 kroner i forhold til hva de ville tjent på å akseptere det første budet. Salget ble registrert i innklagedes system med salgspris på 8 025 000 kroner fordi utbyggeren sendte egne fakturaer for parkeringsplasser direkte til alle kjøperne i prosjektet. Trekker man 275 000 kroner for parkeringsplass fra budet på 8 300 000 kroner, står man igjen med en salgspris tilsvarende 8 025 000 kroner.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Videresalget og vilkårene i den forbindelse

Det sentrale spørsmålet i saken er om det at klagerne ikke fikk utbetalt forskuddet på
794 000 kroner før riktig kontrakt var signert alle parter, gir klagerne noe krav overfor innklagede (erstatning, forsinkelsesrenter).

 

Det er på det rene at megleren først laget et kontraktsutkast som var feil, og som senere ble korrigert. Dette er noe som megler burde unngått, og det er kritikkverdig at det skjedde. Ved videresalg av kontraktsposisjon, som i dette tilfellet, må en megler sørge for at kontrakten blir riktig. Men spørsmålet er hvilke konsekvenser dette har fått for klagerne.

 

Når det gjelder spørsmålet om videresalg, var det opplyst følgende i salgsoppgaven:

 

«OVERDRAGELSE/RESALG

Kjøper kan søke om å få transportere sine rettigheter og plikter til en ny kjøper, senest 1 måned før overtagelse. Transporten krever samtykke fra selger, og selger kan nekte overdragelse på fritt grunnlag. Transportgebyret utgjør kr. 30.000,- og betales av opprinnelig kjøper. Utgifter til eventuell bruk av megler kommer i tillegg. Påkrevde endringer av garantier ved et evt. videresalg/transport bekostes ikke av selger/utbygger.»

 

Kjøpekontrakten inneholdt også en bestemmelse om at et videresalg forutsatte aksept fra utbyggeren.

 

Etter nemndas syn kan det følgelig ikke ha kommet som noen overraskelse for klagerne at en transport forutsatte samtykke fra selgeren/utbygger. Utbygger kunne nekte overdragelse på fritt grunnlag, og han må da kunne gjøre det mindre, nemlig forutsette at klagerne ble solidarisk ansvarlige med kjøperen inntil fullt oppgjør var innbetalt til klientkonto. Dette forutsatte en ny transportavtale, hvor punkt 8 ble revidert.

 

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at det er grunnlag for kravet om forsinkelsesrenter. Det skyldes blant annet at det tok tid før oppgjøret kunne utbetales som følge av forsinkelser både med selgers signering av kontrakt med solidaransvar samt tinglysingen hos Kartverket.

 

God meglerskikk

Klagerne har anført at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Innklagede har bestridt dette.

 

Klagerne har for det det første vist til at megleren har unnlatt å svare på klagernes henvendelser. Her står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Se dog nedenfor under spørsmålet om vederlagsnedsettelse.

 

For det andre har klagerne anført at deres interesser ikke er blitt tilstrekkelig ivaretatt. Det er vist til at de følte seg «presset» til å underskrive transportavtalen med avtalt solidaransvar overfor utbyggeren. Dette var en forutsetning fra utbyggerens side, og nemnda finner ikke at megleren her handlet i strid med god meglerskikk.

 

For det tredje er det vist til at megleren ikke medvirket til salg av leiligheten til høystbydende. Dette henger sammen med at budet på 8 218 000 kroner inkluderte en parkeringsplass til
275 000 kroner. Her står det påstand mot påstand vedrørende prosessen som førte til en salgspris på 8 025 000 kroner (etter fradrag for parkeringsplassen). Nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til om megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller om det er grunnlag for tilleggsoppgjør.

 

Vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort. Bestemmelsen gjelder kun vederlag (priselementer som inneholder et fortjenesteelement) og ikke utlegg megleren har hatt for oppdragsgiveren. Vederlagsreduksjon (prisavslag) kan i prinsippet kreves på objektivt grunnlag. Det er ikke noe krav om at megleren har utvist subjektiv skyld (culpa). Det er heller ikke noe krav om at oppdragsgiveren (klagerne) har lidt et økonomisk tap, men det kan være et moment i en bredere vurdering av om prisavslag skal gis.

 

Nemnda har kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse da megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget. Nemnda viser til at megler først laget et feil utkast til avtale, og at dette førte til en for klagerne uryddig gjennomføring av kontraktsinngåelsen.

 

Det fremgår av oppdragsavtalen at det var avtalt én prosent i provisjon og 14 000 kroner i grunnhonorar. Ut fra en antatt salgssum på 8 500 000 kroner innebærer dette et samlet vederlag på 99 0000 kroner. Salgssummen ble som kjent noe lavere.

 

Nemnda finner at vederlaget passende kan settes ned med 30 000 kroner.

 

Advokatutgifter

Nemnda har fast praksis på ikke å tilkjenne erstatning for advokatutgifter i forbindelse med nemndsbehandlingen, jf. også nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt. Det er ingen grunn til å fravike dette her.

 

Avgjørelsen er enstemmig/avsagt med slik dissens som fremgår over.

 

Konklusjon

 

Proaktiv Bolig og Prosjektmegling AS avd. Holmestrand må kreditere [klagerne] 30 000 – trettitusen – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.