Klage nr:
185/08

Avgjort:
02.02.2009

Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag og forsinket oppgjør

Foretakets navn:
Lister Eiendomsmegling AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin enebolig gjennom innklagede som megler. Oppdragsavtalen er datert 25. mai 2008 og henviser til tilbud på eiendomsmeglingsoppdrag datert 21. april 2008 hva gjelder innklagedes vederlag. Kjøpekontrakten er datert 18. juni 2008.

Klageren mener innklagede har betinget seg et for høyt vederlag og at innklagede har beregnet for lite renter ved oppgjøret.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren ønsker tilbakebetaling av penger og erstatning for økonomisk tap, samt en vurdering av om innklagede har handlet i tråd med etiske regler.

Klageren mener innklagede har beregnet et for høyt vederlag. Klageren fremholder i hovedsak to forhold hun mener er de mest alvorlige og de som har størst konsekvenser for henne som oppdragsgiver.

Klageren aksepterte et bud pålydende 1 900 000 kroner den 17. juni 2008. Kontraktsmøte ble avholdt 18. juni 2008 hvor det ble avtalt at overtakelsen skulle skje den 15. juli 2008. Kjøpesummen skulle være registrert innen overtakelsen, noe som også fremgår av kontrakten.

Klageren var ikke til stede under overtakelsen og hun hadde ingen grunn til å betvile at overføringen av kjøpesummen skjedde som planlagt. Innklagede ga ikke beskjed om noen uregelmessigheter.

Den 2. august 2008 hadde klageren ikke mottatt noe av kjøpesummen. Klageren fikk ikke kontakt med banken, da det var helg og ringte innklagede. Innklagede sa det mest sannsynlig skyldtes en forsinkelse hos Kartverket. Innklagede var på ferie, men sa han skulle kontakte forretningspartneren og be ham om å undersøke saken. Innklagede bekreftet at vedkommende skulle kontakte klageren per e-post eller telefon påfølgende mandag. Dette skjedde imidlertid ikke.

Klageren tok kontakt med Kartverket og fikk opplyst at tinglysingen var endelig den 21. juli 2008 og at skjøtet da ble sendt innklagede. Klageren informerte innklagede om dette. I løpet av 5. august 2008 ble pengene overført klagerens konto. Klageren mener hun har tapt renteinntekter samt fått renteutgifter på lån som ikke kunne nedbetales. Klageren mener innklagede brøt kontrakten på to måter ved at pengene ble beholdt lenger enn nødvendig og ved at pengene ble beholdt utover den rammen på fjorten dager kontrakten ga rom for.

Klageren har mottatt 2 216 kroner i renter, noe hun mener er for lavt med tanke på rentenivået og at 1 900 000 kroner sto to uker for lenge på innklagedes konto. Klageren har verken fått forklaring på hvorfor oppgjøret tok så lang tid eller hvordan rentegodtgjørelsen er utregnet.

Det andre klagepunktet er misnøye med innklagedes utregning av vederlag og oversikt over utgiftspostene. Klageren valgte et timebasert tilbud fra innklagede. Det ble opplyst at timeantallet kunne avvike fra anslaget i tilbudet. Ifølge klageren gikk salget kjapt og greit og klageren mener hun burde ha spart betydelig ved å velge dette alternativet. Innklagede har ført opp 36 timer mot 31 timer som var skissert i tilbudet. Det fremgår ikke hvor mange timer som er brukt på hvilke aktiviteter med unntak at punktet om visninger. Annonsen i avisen ble 40 prosent dyrere uten at klageren har fått noen forklaring på hvorfor. Klageren kan ikke forstå at et salg som kun krevde en visningsrunde og en budrunde skulle trenge fem timer mer enn antatt. Klageren har bedt om oversikt over hva timene er brukt til uten å ha mottatt dette.

Klageren mener innklagedes manglende vilje til å ordne opp er uetisk ogpoengterer at regningen er rotete og utydelig og ikke står i samsvar med den ryddigheten som ble presentert i tilbudet. Klageren påpeker at hun måtte be om å få regningen oversendt og at denne er datert 5. august 2008.

Innklagede anfører:

Innklagedes kontor fikk forespørsel fra klageren per mail den 9. april 2008. Innklagede siterer følgende fra mailen

«Det jeg ønsker å vite er bl.a. hvilken provisjonssats dere bruker, og hvilken timepris dere tar dersom jeg velger denne løsningen. Ber også om et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget, dog er jeg inneforstått med at dette ikke kan gis med nøyaktighet».

En saksbehandler ved innklagedes kontor var allerede kjent med eiendommen da han hadde besiktiget denne og i brev datert 27. mars 2008 verdivurderte den til 1 650 000 kroner. Innklagede spurte om klageren ønsket et skriftlig tilbud eller en samtale først.

Klageren fikk skriftlig tilbud den 21. april 2008 med anmodning om å komme med spørsmål om hun skulle ha det. Etter diverse korrespondanse frem og tilbake opplyste klageren at hun at hun ønsket å benytte innklagedes kontor. Det avtaltes befaring (den 25. mai 2008) hvor hun underrettet om at hun var høygravid og at hun var «ventende». Takstmann ble kontaktet.

Innklagede ønsket at klageren skulle skrive under oppdragsavtalen, selv om det ikke lenger foreligger skjematvang. Skjemaet viste til tilbudet av 21. april 2008 som klageren hadde hatt til gjennomlesing, hatt spørsmål til og senere akseptert.

Mandag 9. juni spurte innklagede klageren om han skulle forsøke å annonsere fredag 13. juni og holde visning mandag 16. juni. Klageren var på dette tidspunktet vanskelig å få tak i og innklagede benyttet både telefon, sms og mail for å få kontakt med klageren. Innklagede mener hun på dette tidspunktet hadde kommet på sykehuset.

Klageren meddelte at hun ønsket visning den 16. juni. Siden svaret kom så sent, måtte innklagede «hive seg rundt» for å få annonsen inn i avisen fredag 13. juni. Avisen A er den eneste avisen i X. Den kommer ut tre ganger i uken, mandag, onsdag og fredag. Innklagede var egentlig for sen med å få annonsen i fredagsavisen noe innklagede fikk «overhaling for» fra en ansatt i avisen. Innklagede klarte imidlertid å få med annonsen. Innklagede sendte klageren forslag til tekst og bilder og sa at hun måtte svare fort dersom hun ønsket endringer. Innklagede ba avisen om å foreta retting. Blant annet ble prisantydningen endret fra 1 750 000 til 1 790 000 kroner etter ønske fra klageren. Innklagede meddelte klageren ny korrektur og meddelte at det ikke var mulighet for å rette mer på denne da de egentlig var for sent ute.

Den nevnte avisen er eneste lokalavis i området og innklagede har ved flere anledninger forsøkt å forhandle om pris på boligannonsene. Innklagede opplever at avisen tar det det koster for en annonse, alt etter størrelsen på annonsen. Innklagede tar overhodet ikke prispåslag. Dersom klageren hadde bedt innklagede være spesielt oppmerksom på at annonseprisen ville ha betydning, ville innklagede forsøkt å ha mer fokus på dette. Klageren tilkjennega intet om dette og tidsnøden gjorde at innklagede var glad for at de hadde fått annonsen med i avisen.

Innklagede oppfattet klageren slik at dette var noe hun ønsket og som klageren også ga uttrykk for i diverse mailer.

Hva gjelder hvorfor «visninger» er oppført under to poster viser innklagede til tilbudet av 21. april 2008 at visninger faktureres med 1500 kroner inklusiv mva. I oppgjørsbrevet av 4. august 2008 er visninger fakturert med
2 t à 1 200= 2 400 kroner + mva, til sammen 3 000 kroner.

I samleposten for medgått tid fremgår det at det er foretatt visning av hus til kjøper, dette skriver seg fra at kjøper ikkehadde sett boligen før han bød. Han så den i ettertid og på forespørsel fra klageren viste innklagede kjøperen boligen.

I samleposten kommer ordet «visninger» også frem. Dette er ifølge innklagede en feil som har sneket seg inn, noe innklagede beklager samtidig som han understreker at det kun er fakturert for fellesvisningen og særvisningen til kjøperen.

I budrunden var det tre budgivere, budrunden startet den 17. juni 2008. Etter budaksept ble det laget utkast til kontrakt og gjennomført kontraktsforhandlinger. Situasjonen var spesiell da kjøperen ikke hadde sett eiendommen, men hans foreldre hadde sett den. Klageren spurte da om innklagede kunne vise kjøperen eiendommen etter kontraktsforhandling. Klageren spurte også om innklagede kunne gjennomføre overtakelsesforretningen med kjøperen, noe innklagede også gjorde.

Hva gjelder spørsmålet om rentene, skyldes forsinkelsen ferieavvikling og at den oppgjørsansvarlige måtte reise vekk i forbindelse med begravelse. Innklagede bekrefter at klageren tok kontakt den 2. august. Da innklagede tok kontakt med oppgjørsansvarlig førstkommende mandag, den 4. august, var oppgjøret allerede foretatt og innklagedes saksbehandler hadde skrevet brev til klageren. I kontakten står det at innklagede har «om nødvendig inntil fjorten virkedager fra innbetalingen er mottatt av kjøper til oppgjør foretas til selger. Selger blir ikke godskrevet renter for denne tiden». I dette tilfellet var innklagede seks dager på etterskudd. Klageren ble da godskrevet 2 216 kroner i renter beregnet ut fra rentefoten på kontoen.

Bakgrunnen for at klageren ikke fikk svar på mail var at innklagedes saksbehandlere ikke hadde tilgang på mail der de befant seg.

Klageren skriver i klageskjemaet at hun ikke fikk svar på sin siste henvendelse til innklagedes kontor. Innklagede påpeker at dette ikke medfører riktighet og viser til mail datert 3. september 2008.

Hva gjelder spørsmålet om pris på oppdraget, synes det for innklagede som at klageren hadde inntrykk av at det skulle bli billigere å velge timepris enn provisjonssats. Innklagede kan ikke se det foreligger et stort avvik fra anslått og medgått tid. Innklagede minner om at klageren bestilte ekstra arbeid, som eksempel visning etter kontraktsinngåelse og avholdelse av overtakelsesforretning. Klageren opplyste heller ikke forut for tilbudet at hun var nært forestående en fødsel og at det ville gå med tid på å få tak i henne. Innklagede mener det har medgått mer tid enn det er fakturert for. Innklagede har ikke fakturert for juridiske spørsmål om naborettslige forhold, bestilling av eierskifteforsikring og oppgjøret med denne.

Innklagede leste av strømmåleren og foretok sluttoppgjør.

Innklagede mener det ikke foreligger grunnlag for kravet og mener saken er håndtert i tråd med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren kan ikke se at forholdene rundt avtaleinngåelsen er relevant.

Klageren bekrefter at det ble avtalt befaring, men dette skjedde den 26. juni. Takstmannen ble kontaktet i forbindelse med salget, og ikke på bakgrunn av at klageren var høygravid.

Klageren mottok ikke kopi av oppdragsavtalen som hun signerte og forholdt seg til pristilbudet hun fikk per mail.

Klageren bekrefter hun var vanskelig å få tak i den 9. juni da hun var opptatt med å føde. Klageren sier at hun ikke insisterte på å ha visning den 16. juni, men at dette var et av flere alternativ. Klageren presiserer at hun ikke har fremsatt klage angående tidspunktet på annonseringen, men spurt hvorfor denne ble 40 prosent dyrere enn antatt. Klageren gjorde ikke innklagede spesielt oppmerksom på at annonseprisen var spesielt viktig da hun antok at denne ville være tett opptil det pristilbudet anga. Klageren fikk ikke beskjed om at hun måtte betale ekstrafor å få avisen ut på fredag og hun har ikke fått forklaring på hvorfor annonsen ble dyrere enn antatt.

Klageren bestrider at huset ble vist til kjøper etter forespørsel fra klageren. Kjøper fremsatte spørsmål om dette under kontraktsmøtet og klageren samtykket, vel vitende om at det da ville faktureres en time ekstra. Klageren sier hun ikke har fremsatt klage vedrørende dette.

Klageren bestrider at hun var på sykehuset den 17. juni og at hun var vanskelig å få tak i.

Klageren har verken bedt eller ønsket at innklagede skulle ta spesielt hensyn til henne grunnet graviditeten. Annet enn den dagen hun fødte var hun tilgjengelig.

Klageren bestrider at hun ba innklagede forestå overtakelsesforretningen. Innklagede skulle uansett gjennomføre dette og klageren ble forklart at det var valgfritt om hun ville være med denne dagen. Klageren meldte avbud i god tid.

Klageren presiserer at pengene ikke kom inn på klagerens konto før den 5. august og at hun ikke fikk noen beskjed i løpet av mandagen. Klageren mener det ikke var nødvendig å bruke fjorten dager på å foreta oppgjøret og klageren mener oppgjøret kom fjorten dager for sent. Klageren mener hun også har lidt tap grunnet forlengede renteutgifter. Klageren viser til at vederlag for oppgjør var stipulert til 4000 kroner og at innklagede har tatt seg betalt for dette tross forsinkelser og rot.

Hva gjelder eierskifteforsikringen ble denne kjøpt lenge etter at kjøpet var et faktum og ut fra en høyere pris enn hva huset faktisk gikk for. Innklagede har forklart seg på to måter vedrørende dette. For det første at hun ville ta høyde for at en pris på 2 millioner kunne oppnås og for det andre at hun måtte vite prisen først. Klageren har ikke krevd økonomisk kompensasjon vedrørende dette, men stilt spørsmål.

Klageren mener hun ikke har mottatt mailen fra innklagede av 3. september 2008.

Klageren kan ikke forstå hvorfor hun i forkant av oppdraget skulle fortelle at hun var gravid. Klageren mener hun hadde vært mindre tilgjengelig om hun hadde vært i jobb og spør hvor mye ekstra tid innklagede mener han har brukt for å kontakt med henne.

Hva gjelder timeoversikten, som klageren har bedt om et utall ganger, har klageren følgende kommentarer:

– kommentaren på 27. mai 2008 «Prøvd å få tak i X». Klageren mener hun var tilgjengelig hele dagen og ikke hadde noen tapte anrop på telefonen. Klageren hadde kort epostkontakt med innklagede og spør om dette har tatt en time.

– Klageren undrer over at innklagede har brukt en time på å ha «gjennomgått tilstandsrapport»

– Klageren forstår ikke at takstmannen kan ha sendt en mail som tok en time å lese

– Punktet om bearbeiding kan være realistisk ettersom det ikke er skrevet av tid for utarbeidelse av prospekt

– Klageren påpeker at det er satt av mye tid på henvendelser /kontakt med folk, Blant annet der innklagede skal ha brukt en halv time på en mail fra en interessent og en hel time på telefon med samme person.

– hva gjelder post for 17. juni har innklagede satt opp åtte timer på kontakt med personer i forbindelse med budrunden, samt tre timer på kontraktsutkast og en time med diskusjon med kjøper, totalt tolv timer i løpet av en dag. Klageren viser til tilbudet hvor det ble anslått at fem timer skulle gå med til kontakt med interessenter inkludert budrunden. Innklagede har imidlertid brukt åtte timer på tirsdagen og minst tre og en halv time dagen før. Klageren påpeker at dette blir mer enn dobbelt så mye som antatt.

– kjøper spurte på kontraktsmøtetom avtalen var en standardkontrakt innklagede brukte hvor kun navnene ble endret. Innklagede bekreftet dette og klageren kan ikke akseptere at innklagede har brukt tre timer på kontraktsutkastet. Den tid det har tatt å sette navn og datoer inn i kontrakten må etter klagerens oppfatning være dekket av det som under posten den 16. juni 2008 kalles «gått gjennom kontrakt».

– dersom innklagede har brukt to timer på overtakelsen kan ikke klageren forstå at det var problematisk å ha tid til å kontakte el-selskapet vedrørende overføring av strømabonnement. Klageren viser til at boligen kun ligger få minutter fra innklagedes kontor, og at det ikke er dette som kan ha tatt tid.

Klageren mener hun på denne bakgrunn er feilfakturert med minimum fem timer. Klageren kan ikke forstå hvorfor hun ikke kunne få en slik spesifisering tidligere. Klageren føler hun fortsatt ikke har fått svar på sine spørsmål og klageren synes det er drøyt at innklagede forsøker å fremstille klageren som en utilgjengelig person man må ta ekstra hensyn til.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede forstår ikke hva klageren mener når hun mener at forsikringen ble tegnet ut fra en høyere sum enn det huset gikk for. Innklagede presiserer at klageren ikke har betalt for mye for forsikringen.

Innklagede viser til klagerens brev hvor det står at hun «var opptatt med å føde». Innklagede mener det må bekrefte at det var enighet om at fødselen påvirket situasjonen.

Innklagede påpeker at klageren bekrefter at hun ikke har mottatt mailen og at mobilen hennes har vært utenfor dekning.

For øvrig opprettholdes tidligere anførsler.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om tilbakebetaling av for mye innkrevd vederlag og utbetaling av for lite beregnet renter.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Eiendomsmeglingsloven tillater at eiendomsmeglers vederlag fastsettes som provisjon, fast pris, timepris eller som en kombinasjon av disse vederlagsformene. Hver av disse vederlagsformene har sine karakteristika, og loven stiller særlige krav knyttet opp mot timepris som vederlagsform.

I denne saken var det ifølge oppdragsavtalen avtalt timepris som den sentrale vederlagsformen. I oppdragsavtalen datert 25. mai 2008 er det henvist til innklagedes tilbud på eiendomsmeglingsoppdrag. Innklagede har i tilbudet anslått en tidsbruk på 31 timer samt oppgjør stipulert til 4 000 kroner i tillegg.

Klagen gjelder den delen av vederlaget som er fastsatt som timepris. I oversendelsesbrevet datert 4. august 2008 har innklagede beregnet 34 timer, 4 000 kroner i oppgjør og 2 timers visning.

Det første spørsmålet er om innklagede i dette tilfellet har krav på betaling for 34 timer når det i tilbudet var anslått et tidsbruk på bare 31 timer. Kjennetegnet ved timepris som vederlagsform er at oppdragsgiveren skal betale for faktisk medgått tid. Dette er det sentralt skillet mellom timepris som vederlagsform på den ene side og provisjon og fast pris på den andre. Det følger videre direkte av Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 136 at «[r]isikoen for at oppdraget tar lenger tid enn beregnet ligger imidlertid hos oppdragsgiver, med mindre det finnes særskilt grunnlag for å hevde noe annet (for eksempel basert på læren om bristende forutsetninger)». Det er i denne saken ikke fremlagt noe slikt «særskilt grunnlag».

Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 annet ledd annet punktum har eiendomsmegleren en plikt til å varsle oppdragsgiveren «dersom medgått tid forventes å vesentlig overstige det som er angitt i overslaget». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke en overskridelse på tre timer i et tilfelle hvoroppdragsgiveren stadig har stilt nye krav til eiendomsmegleren foranledige noe krav om varsel fordi medgått tid forventes å overstige det som er angitt i anslaget.

Når det gjelder klagerens krav om renter i perioden før utbetaling av kjøpesummen, er utgangspunktet kjøpekontraktens punkt 2, hvor det står at «Megler skal om nødvendig ha inntil fjorten virkedager fra innbetaling er mottatt av kjøper til oppgjør foretas selger. Selger blir ikke godskrevet renter for denne tiden». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har oppgjøret skjedd innen de fjorten virkedagene som er avtalt i kjøpekontrakten. Klageren har således ikke krav på erstatning.

Ifølge forskriften § 3-10 (3) skal imidlertid klientmidler «plasseres til høyest mulig rente, som i sin helhet skal godskrives klientene». Regelen er ufravikelig, jf. Rundskriv 34/2007 fra Kredittilsynet, hvoretter Kredittilsynet i punkt 5.2 annet avsnitt understreker at bestemmelsen i forskriften § 3-10 tredje ledd om plikt til å utbetale renter på klientkonto ikke kan fravikes ved avtale. Klageren skal dermed godskrives rente på innestående beløp på klientkonto også for de fjorten virkedagene. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har derfor innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere om det i dette tilfellet er utbetalt korrekt rentebeløp.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og må utbetale opptjente renter på klientkonto.