RFE-2021-282

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Lokalmegleren & Partners Bø v/advokat Truls Holm Olsen (Tryg Forsikring)

 

Saken gjelder:                 Meglerens håndtering av oppdraget og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte en prosjektert andelsleilighet i borettslag, formidlet gjennom innklagede foretak i mars 2020. Kjøpesummen var på 2 334 000 kroner. Klageren videresolgte leiligheten i mars 2022 til en salgssum av 2 240 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget og har vist til flere forhold. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder handlet i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatning.

 

Klageren har også rettet krav mot utbygger. Tvisten mellom klageren og utbygger er forlikt, men klageren opprettholder krav mot innklagede. Erstatningskravet er på til sammen 311 709 kroner. Forliket med utbygger er ikke hensyntatt.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført:

Kravet om avvisning

Klageren bestrider at saken bør avvises. Saken er egnet for behandling i nemnda.

 

Opplysninger om vaskerom

Megleren har markedsført «vaskerommet» slik at det framstår med bedre egenskaper enn det faktisk har. Det er hverken i markedsføringen eller i den videre dialogen med innklagede gitt tilstrekkelige opplysninger om begrensningene rommet har.

 

Opplysninger om radiator og sprinkelanlegg

Innklagede har gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven om at det ikke skal være radiator i gangen. Videre er det gitt feil opplysninger om at det ikke skal være noe sprinkelhode på kjøkkenet, og at sprinkelhodene i stuen og på begge soverommene skulle plasseres i taket. Megleren informerte ikke om disse avvikene fra salgsoppgaven før klageren selv hadde mulighet til å se og påpeke disse, lenge etter kjøpekontrakt var inngått. En slik endret plassering begrenser i vesentlig grad plassen som kan brukes til møblering i stuen og på soverommene på grunn av strenge avstandskrav. Disse rommene er derfor markedsført med vesentlig bedre egenskaper enn de faktisk har.

 

Megleren burde ha undersøkt og informert nærmere om bruksbegrensningene til det ene soverommet. Siden det var tydelig at utbyggeren ikke kunne eller ville dokumentere at avstandskrav var oppfylt, hadde megleren en selvstendig plikt til å undersøke dette nærmere når problemstillingen knyttet til brannsikkerhet dukket opp. Megleren burde ha bidratt til en avklaring på dette punkt. Meglerens unnlatelse av å gjøre dette er spesielt klanderverdig i en situasjon hvor utbyggeren ikke var samarbeidsvillig, og heller trenerte saken og fraskrev seg ansvar gang på gang.

Forhåndsbefaring

Forhåndsbefaring ble holdt 8 uker før overtakelse, og ikke 2-3 uker før, slik som angitt i kjøpekontrakten. Megler burde sørget for at befaringen ble holdt på et tidspunkt som var i overensstemmelse med kontrakten. Selv om boligen var langt fra ferdig, gjorde megleren ingenting da utbyggeren presset på for å få gjennomført forhåndsbefaringen. Klageren hadde i forkant uttrykt bekymring og et ønske om utsettelse flere ganger. På denne bakgrunn burde megleren ha stilt opp på befaringen eller gjort andre grep for å sikre en god og trygg prosess.

 

Overtakelse. Manglende dokumentasjon.

Megleren lot utbyggeren styre gjennomføringen av overtakelsen på bekostning av klagerens interesser. Megleren deltok aktivt i utbyggeren sitt forsøk på å lure til seg en underskrift på et dokument som utbyggeren hadde medbrakt.

 

Ifølge salgsoppgave og kjøpekontrakt skulle klageren motta FDV-dokumentasjon, energiattest og ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i forbindelse med overtakelsen. Da overtakelsesdagen kom, fikk hun ikke overlevert noen av disse dokumentene. Videre var det kritikkverdig av megleren å krysse av i overtakelsesprotokollen for at FDV-dokumentasjon var fremlagt og gjennomgått, når dette ikke var tilfelle.

 

Videre sørget ikke megleren for at den manglende dokumentasjonen ble oversendt klageren raskest mulig etter overtakelse. Da klageren etterspurte energiattest og ferdigattest i etterkant av overtakelsen, ga megleren inntrykk av at dokumentasjonen ville foreligge om kort tid. Ifølge megler ville ferdigattesten være klar i løpet av september. Megleren oversendte energiattesten 21. oktober 2021, mens ferdigattesten enda ikke er mottatt.

 

Megleren har utnyttet den forsinkede overleveringen av dokumentasjonen samt informasjonen om klagerens salgsplaner til å oppnå en konkurransefordel og dermed fremme egne økonomiske interesser.

 

Manglende oppfølging og ivaretakelse av kjøpers interesser

Klageren har meldt fra til megleren om flere episoder hvor utbyggeren har brutt sine forpliktelser i henhold til salgsoppgave og kjøpekontrakt, opptrådt uredelig og utnyttet sin overlegne posisjon. Megleren har ikke i tilstrekkelig grad fulgt dette opp, og dermed ikke gjort nok for å sikre en trygg prosess, og at kjøperens (klagerens) interesser ble ivaretatt.

 

Megleren har opptrådt partisk og ikke jobbet for klagerens interesser, som eksempelvis da klageren fremsatte krav om hevning overfor utbyggeren. Megleren stilte seg da bak utbyggers avvisning av kravet og supplerte utbyggers argumentasjon i den forbindelse.

 

Krav om erstatning

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved håndteringen av salgsoppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Megleren har med dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever erstattet de utgifter hun er påført som følge av at hun kjøpte en bolig basert på mangelfull, uriktig eller misvisende informasjon formidlet av megler.

Klageren krever erstatning for følgende poster:

 

«Vaskerom»:                                                    61 000 kroner

Utgifter til salg av boligen:                            141 821 kroner
Innmelding PBBL:                                               500 kroner
Fellesutgifter:                                                 48 538 kroner

Strømutgifter:                                                    7 253 kroner

Renteutgifter på boliglån:                            16 364 kroner

Skatt bolig:                                                     17 000 kroner

Rentetap:                                                          19 233 kroner

 

Sum samlet erstatningskrav                         311 709 kroner.

 

Klageren ber nemnda vurdere om hun også kan tilkjennes økonomisk kompensasjon for de påklagde forholdene som ikke er knyttet til noen av tapspostene over. Slike brudd på god meglerskikk bør også få konsekvenser for innklagede, og vil i tillegg være et «plaster på såret» og kompensasjon for den tidsbruk og ekstra belastning saken har påført henne.

 

Når det gjelder forliksavtalen med utbyggeren, er denne konfidensiell. Klageren kan derfor ikke gå nærmere inn på innholdet i denne.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklaget bistod utbygger med salg av leiligheter i bygg under oppføring.

Salgsoppgave ble utarbeidet, og i den forbindelse ble plantegninger og leveransebeskrivelser mottatt fra utbygger. Planløsningen i klagerens leilighet fremgikk av salgsoppgaven, samt at det også der ble opplyst mer detaljert om innredning, energimerking og tillatelser.

 

Klageren fremsatte krav om heving ovenfor utbygger/selger 5. juli 2021. Selger avviste hevingskravet 9. juli 2021. Midlertidig brukstillatelse ble gitt den 7. juli 2021 og ferdigattest 6. januar 2022. Bakgrunnen for forsinkelsen var at selger hadde utfordringer med å få seksjonert eiendommen.

 

I salgsoppgaven fremgikk det under punktet «Offentlige tillatelser» at:

 

«Kjøperne er gjort oppmerksom på og har akseptert at ferdigattest først vil foreligge noe tid etter overtagelse.»

 

Overtakelse var 27. august 2021. Det fremgår av overtakelsesprotokollen at:

 

«Egen tvistesak som pågår m adv vedr. sprinkelanlegg og plassering av radiator».

 

Det ble holdt tilbake 148 000 kroner av kjøpesummen for dette forholdet. Det har vært dialog mellom kjøper og selger etter dette og det er opplyst at det er inngått forlik og at endelig oppgjør er foretatt mellom partene. Megler er i den forbindelse instruert om å utbetale 60 000 kroner til klageren samt at det resterende beløpet skal overføres selger. Klageren krever 311 709 kroner i erstatning, men opplyser at hennes økonomiske tap er langt høyere, uten at det er lagt frem tilfredsstillende dokumentasjon for dette. Klagers tapsoppstilling er ikke korrigert etter forliket. Det er dermed uklart for innklagede hvilke forhold i klagen som eventuelt var omfattet av forliket med selger.

 

Spørsmål om avvisning

Nemnda må ta stilling til om klagen skal avvises. Klagen er svært omfattende samt at den reiser spørsmål som vanskelig kan behandles uten befaring og partsforklaringer.

Flere av forholdene er også kjøper- selger forhold som må anses å være løst gjennom forliket. Det er også forhold i klagen hvor det står ord mot ord, samt forhold som er så uspesifiserte at det ikke er mulig å imøtegå de, ei heller vurdere de av nemnda. Dersom nemnda kommer til at saken ikke skal avvises, kan klagen ikke føre frem.

 

Ansvarsgrunnlag

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag i saken. Kravet til årsakssammenheng ikke er oppfylt. Videre er klagerens tapsoppstilling ikke korrigert etter forliket med selger.

 

Det vises til at megler ikke er ansvarlig for den tekniske utførelsen, og at det ikke er sannsynliggjort at megler har vært uaktsom ved utformingen av salgsoppgaven i sin beskrivelse av dette. Det er heller ikke meglers oppgave å gjennomgå den tekniske utformingen og løsningen før overtakelse. Et slikt ansvar vil være svært ressurskrevende.

 

Det er ikke riktig at innklagede skal gjennomføre undersøker knyttet til sprinkelanlegget slik som anført. Det er derfor ikke grunnlag for erstatningsansvar for innklagede

 

Kravene som er fremsatt er eventuelt forhold som selger er ansvarlig for, og som må være omfattet av den forliksavtalen som er inngått.

 

Vi kan heller ikke se at det foreligger uaktsomhet fra megler side ved utformingen av salgsinformasjonen, eksempelvis ved beskrivelsen av soverom og plassering av radiator i gang. Det vises i den forbindelse til bilde av soverommet klageren har vedlagt. Bilde understøtter at rommet er innredet og fungerer som beskrevet i salgsdokumentasjonen.

 

Når det gjelder vaskerom/teknisk rom kan vi ikke se at det er forhold ved beskrivelsen av dette som gjør at megler har opptrådt uaktsomt. Megler mottok informasjon fra utbygger og tok dette inn i salgsprospektet. Det er ikke bestridt at det teknisk opplegg for både vaskemaskin, tørketrommel og utslagsvask. Rådgivende ingeniør påpeker dessuten at det er anledning til å ha tørketrommel oppå vaskemaskin, selv om det sperrer tilkomst til fordelerskap. Når det gjelder innsigelser mot areal av vaskerommet/teknisk rom så minnes det om at det i prospektet er inntatt reservasjon om at areal kan avvike i forhold til opprinnelig tegninger.

 

Økonomisk tap

Den største posten i det økonomiske kravet knytter seg til salgsutgifter på 141 821 kroner. Det forhold at klageren velger å videreselge eiendommen, gir ikke krav på å få dekket salgsutgiftene da innklagede ikke har utført oppdraget på en uaktsom måte. Klager har heller ikke fått gjennomslag for sitt hevningskrav overfor selger, og det tilkjente prisavslaget er av begrenset størrelse. Dette understøtter at partene er enige om at leiligheten i all hovedsak var i samsvar med kontrakten. Det er også uklart for innklagede hvorfor felleskostnader, strøm og renteutgifter kreves dekket, da det legges til grunn at klager har bebodd, alternativt har hatt anledning, til å bebo leiligheten.

 

På vegne av innklaget er det fremsatt følgende påstand:

 

Prinsipalt: Klagen avvises.

Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Saken kan ikke få en forsvarlig behandling i nemnda under nemndas skriftlige saksbehandling kun basert på de fremlagte dokumenter i saken. Det vil her være nødvendig med forklaringer fra megler, selger og klager, eventuelt også befaring.

 

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Slik bevissituasjonen er i denne saken, finner nemnda at saken må avvises i medhold av vedtektene punkt 5.1 bokstav e).

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.