RFE-2021-295, RFE-2021-297 til RFE-2021-310, RFE-2022-118 og RFE-2022-119

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                               v/advokat Carl Christian Thon Våge Nordengen (Oslo Advokatkontor AS)

 

Innklaget:                      Proaktiv Eiendomsmegling AS

v/advokat Margit Himle (Tryg Forsikring)

 

Saken gjelder:                 Meglers håndtering av oppgjøret og krav om kr 180 000 i erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klagerne kjøpte hver sin fritidsleilighet under oppføring i et fjellprosjekt innklagede hadde i oppdrag å formidle. Leilighetene var fordelt på tre bygg A, B og C. Bygg B og C var oppført i 2018, mens bygg A ble oppført i 2019/2020. I forbindelse med salget ble kjøperne/sameierne, totalt 22 stk. fordelt på alle de tre byggene, bedt om å innbetale 10 000 kroner hver som oppstartkapital for sameiet. Totalt ble det innbetalt 220 000 kroner til innklagedes klientkonto. Meglerforetaket utbetalte senere innskuddet direkte til selger.

 

Klagerne, eierne av til sammen 18 seksjoner (én person eier to seksjoner), har klaget inn meglerforetaket for brudd på god meglerskikk og krever sine innskudd erstattet. Det samlede erstatningskravet er på 180 000 kroner. Spørsmålet i saken er hvorvidt megler har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom å utbetale innskutt oppstartkapital til sameie, direkte til selger. Samt om dette gir grunnlag for erstatningsansvar.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede eiendomsmegler.

 

Saken er behandlet i samme møte som sak RFE-2021-297 til RFE-2021-310, RFE-2022-118 og RFE-2022-119.

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

I tillegg til kjøpesummen innbetalte hver av kjøperne 10 000 kroner i oppstartkapital til sameiet.

 

I salgsprospektet fremkom det følgende om betalingsbetingelser;

 

«BETALINGSBETINGELSER Kjøpesummen, omkostninger samt oppstarts-kapital til sameiet forfaller innen overtakelse. Kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto …»

 

Meglerforetaket utbetalte senere innskuddet direkte til selger, til tross for at dette var kapital som tilhørte sameiet. Innklagede undersøkte heller ikke hvem de aktuelle kontoene pengene ble utbetalt til, tilhørte. Beløpet skulle vært utbetalt til en egen driftskonto for sameiet. På forespørsel fra klagerne opplyste innklagede at pengene var overført etter instruks fra selger.

 

Pengene ble overført til to forskjellige kontoer tilhørende to forskjellige foretak, hvorav det ene hverken hadde noe med salget og/eller opprettelsen av sameiet å gjøre. Det som var felles for begge foretakene, var at de hadde samme daglig leder og kontaktperson.

 

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Meglerforetaket er således erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret. Det foreligger adekvat årsakssammenheng. Klagerne, eierne av til sammen 18 seksjoner, krever sine innskudd erstattet av innklagede. Det foreligger et erstatningsmessig tap på totalt 180 000 kroner. I tillegg kommer kostnader til advokat, med til sammen 52 562, 50 kroner.

 

Den fremgangsmåten som her var valgt, er ikke vanlig. Slik klagerne har forstått det, er det normalt å ha en forretningsfører som fortløpende trekker av oppstartkapitalen for å dekke opp utgifter til oppstarten. Alternativt at sameiet ber megler om utbetaling av aktuelle beløp for deretter å selv foreta nødvendige betalinger. Det stilles spørsmål ved om megler ved den fremgangsmåten som her er valgt, har lagt til rette for «sikker» eiendomsmegling slik eiendomsmeglingsloven § 1-1 gir anvisning på. Særlig viktig er dette ved gjennomføringen av oppgjøret. Dette innebærer også å følge og avklare forhold rundt de forutsetninger som ligger til grunn for de aktuelle innbetalingene. I dette tilfelle var det konkret avsatt penger til oppstartkapital for sameiet. Videre synes det som det ikke ble foretatt noen reell sjekk av kontoinnehaver, samt avklaring rundt de faktiske forhold på tidspunktet for utbetaling.

 

Regnskapet innklagede har vist til i sitt tilsvar, er utarbeidet av selger i ettertid uten nærmere underlag. Det er medtatt poster som ikke stemmer med de reelle forhold, og kostnader som knytter seg til andre prosjekter. Det er for så vidt av mindre betydning hva de aktuelle pengene faktisk er blitt benyttet til.

 

Klagerne finner likevel grunn til å kommentere det forenklede regnskapet selger skal ha overlevert til megleren høsten 2021. I oppstillingen var det blant annet vist til «Etablering av sameiet/[navn] – 15.000,-». Selger etablerte aldri noe sameie, dette måtte kjøperne selv ordne. Det er derfor uklart hva denne posten refererer seg til. Seksjonsbegjæringen ble tinglyst 8. mars 2019. Da selger ikke foretok seg noe for å etablere sameie mellom 8. mars 2019 og4. mai 2021, måtte kjøperne selv ta ansvar for å etablere sameiet og opprette et interimstyre.

 

Når det gjelder posten «OBOS – 45.000,-»,  har OBOS bekreftet å ha fått betalt 18 000 + mva. De aktuelle 45 000 kronene gjaldt andre prosjekter. Ytterligere poster i regnskapet viser at penger ment for oppstart av sameiet, har gått til å dekke blant annet TV og internett, noe klagerne vanskelig ser at kan kategoriseres under «oppstartkapital». Dette viser at selger har brukt pengene på annet enn det tiltenkte formålet.

 

Meglerforetaket har sviktet i å sikre at pengene ble brukt til det de var tiltenkt. Meglerforetaket har heller ikke foretatt noen reell kontroll av hvem som var mottaker av pengene. Dette er i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede inngikk oppdragsavtale med selger av eiendommen 18. januar 2018. Avtalen var at innklagede skulle bistå med gjennomføringen av oppgjøret.

 

Overtakelse skjedde i mars 2019. I forbindelse med kjøpet ble kjøperne avkrevd 10 000 kroner i forskudd til sameiets driftskonto. Fra overtakelsen og frem til opprettelsen av sameiet i juli 2021 var det utbygger som via sine egne selskaper betalte kjøpernes fellesforpliktelser i form av løpende faste kostnader, herunder Kabel-TV, fiber, forsikring, strøm i fellesarealene samt kostnader til etablering av sameiet. Ettersom kjøperne ikke ble avkrevd felleskostnader før sameiet var opprettet, ønsket utbygger underveis å få utbetalt forskuddene for å dekke de løpende fellesutgiftene. Utbygger har i ettertid oversendt et forenklet regnskap som viser hva det utbetalte beløpene er brukt til. Oversikten viser at utgiftene som påløp var vesentlig høyere enn de utbetalte forskuddene.

 

Innklagede har ikke handlet i strid med god meglerskikk, eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Klageren er under enhver omstendighet ikke påført noe økonomisk tap.

 

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

 

«Innklagede vil på bakgrunn av overnevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre fram.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

God meglerskikk

Det fremgikk av kjøpekontraktene at seksjonseieren skulle betale 10 000 kroner som «forskudd til sameiets driftskonto». Midlene var følgelig øremerket til sameiets driftskonto.

 

Det er på det rene at det tok meget lang tid før sameiet ble opprettet. Dette innebærer, slik nemnda ser det, at megler ikke kunne disponere over midlene uten samtykke fra seksjonseierne. Innklagede har ikke dokumentert at det ble innhentet samtykke fra de seksjonseierne som er klagere i saken.

 

Nemnda har derfor kommet til at megler her har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerloven § 6-3.

 

Økonomisk tap

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må klagerne sannsynliggjøre at de har lidt et økonomisk tap. Seksjonseierne betalte ikke fellesutgifter før sameiet ble opprettet, og det gikk ca. to år før sameiet ble etablert. Nemnda har kommet til at klagerne ikke har sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap. Det er på det rene at det i denne toårs-perioden påløp sameieutgifter, som seksjonseierne skulle være med på.

 

Utgifter til advokat

Klagen har ført delvis frem. Nemnda har fast praksis på at det ikke gis erstatning for utgifter til advokat, og det er ikke grunnlag for å fravike dette her.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Proaktiv Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet og erstatning for utgiftene til advokat fører ikke frem.